Теперь налоговая требует 3 НДФЛ от друга и производит расчет налога от кадастровой стоимости

Андрей, здравствуйте.

При расчете НДФЛ налоговая база принимается  равной  доходу, указанному в договоре купли-продажи, но не менее кадастровой стоимости*0,7 — см. п.1 ст.210 НК РФ и п.2 ст.214.10 НК РФ. При этом данное значение берется по состоянию на 01.01 года продажи.

При налогооблажении своих доходов друг  вправе применить вычет в размере своих документально подтвержденных расходов на приобретение доли -см.пп.2 ст.220 НК РФ.

Поскольку срок владения, равный 5 годам (см. п.17.1 п.4 ст.217.1 НК РФ), истечение которого дает право на освобождение от налогооблажения не истек, то в соответствии со ст.229 НК РФ друг обязан был задекларировать полученные доходы от продажи в срок до 30.04 года следующего за годом продажи, а налог уплатить в срок до 15.07. В декларации указать и о применении вычета.

Если этого не сделано, друг подлежит привлечению к ответственности по п.1 ст.119 и п.1 ст.122 НК РФ.

Такая же ситуация при налогооблажении мамы друга.

Из указанного и следует исходить.

Если к текущему моменту налоговая проверка не закончена, а решение по нему не вынесено, или вынесено, но не вступило пока в силу, у друга есть пока возможность минимизировать последствия для себя. (см. ст.114 НК РФ).

Подробная консультация по вопросу возможна в чате.

С уважением

Андрей, добрый день!

Поскольку договорная стоимость подвала ниже 70% кадастровой стоимости подвала, то налог исчисляется исходя из 70% кадастровой стоимости (п. 2 ст. 210.14 НК РФ https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/74b2540f9f998ab69bdcf3b48ec34e1220d8fb1d/).

Налог будет меньше, если доход от продажи уменьшите на 250 тыс рублей налогового вычета или на документально подтвержденные затраты по приобретению подвала (п. 2 ст. 220 НК РФ https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/62f621e5835790398a88f80270fe2cf0b3710b3c/).

При этом если подвал продавался по договору как единое имущество, то вычет делится пополам между вами (пп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Если каждый из вас продавал свою долю разными договорами, то вычетом каждый из вас вправе воспользоваться в полном размере.

Если при уменьшении дохода применяете затраты на покупку, то такие затраты делятся пропорционально размеру доли, т.е. в вашем случае поровну.

Таким образом, в данном случае НДФЛ уплатить нужно было, как и нужно подавать декларацию по НДФЛ.

Здравствуйте!

Согласно ст. 208 НК РФ, доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося в Российской Федерации, признаются объектом налогообложения НДФЛ.

Налоговые ставки указаны в ст. 224 НК РФ. 

При продаже недвижимого имущества физическое лицо обязано подать декларацию по форме 3-НДФЛ в налоговый орган по месту жительства не позднее 30 апреля года, следующего за годом получения дохода, а налог уплатить не позднее 15 июля того же года. В Вашем случае продажа долей Вашим другом и его мамой состоялась в 2024 и 2025 годах соответственно, поэтому декларации должны быть поданы в 2025 году (для друга) и в 2026 году (для мамы друга).

Согласно статье 217.1 НК РФ, доходы от продажи недвижимого имущества освобождаются от налогообложения, если имущество находилось в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения. Для недвижимости, приобретенной после 1 января 2016 года, этот срок составляет 5 лет, за исключением случаев, указанных в ч. 3 ст. 217.1 НК РФ (например, имущество, полученное в порядке наследства или дарения от близкого родственника, где срок составляет 3 года). В Вашем случае помещение было приобретено в феврале 2024 года, а продано в декабре 2024 года, то есть срок владения составил менее года. Таким образом, доход от продажи подлежит налогообложению, и освобождение по статье 217.1 НК РФ не применяется.

Согласно ст. 210 НК РФ, налоговая база по НДФЛ определяется как доход, полученный налогоплательщиком, за вычетом налоговых вычетов, предусмотренных законом. При продаже имущества налогоплательщик вправе уменьшить доход на сумму расходов, связанных с приобретением этого имущества, либо воспользоваться имущественным налоговым вычетом.

Если доход от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта на 1 января года, в котором осуществлена продажа, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, то для целей налогообложения доход принимается равным этой величине (кадастровая стоимость × 0,7) на основании ч. 2 ст. 214.10 НК РФ.

В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода — кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества.

Кадастровая стоимость объекта составляет 2 403 906 рублей. Для доли друга (1/2) кадастровая стоимость равна 1 201 953 рублей. Умножим на коэффициент 0,7, получается 1 201 953 × 0,7 = 841 367 рублей.

Правило о применении кадастровой стоимости с коэффициентом 0,7 является обязательным и не содержит исключений для сделок на сумму менее 1 млн рублей.

Доход от продажи доли, указанный в договоре, составляет 450 000 рублей, что меньше 841 367 рублей. Таким образом, налоговая инспекция правомерно применяет кадастровую стоимость, умноженную на 0,7, для определения дохода, подлежащего налогообложению, так как сумма в договоре ниже этой величины. Следовательно, доход друга для целей налогообложения составляет 841 367 рублей.

Налогоплательщик вправе уменьшить налогооблагаемый доход на сумму документально подтвержденных расходов на приобретение имущества, либо на сумму имущественного налогового вычета в размере не более 1 млн рублей. Вычет и расходы не суммируются — налогоплательщик выбирает один из вариантов.

При учете расходов налоговая база составит: 841 367 − 470 000 (расходы) = 371 367 рублей. Налог: 371 367 × 13% = 48 278 рублей.

При имущественном вычете налоговая база: 841 367 − 500 000 = 341 367 рублей. Налог: 341 367 × 13% = 44 378 рублей.