Изначально хотели оформить, как садовый домик, но потом узнали, что это не возможно

Здравствуйте! 

Участки ИЖС предназначены для строительства индивидуальных жилых домов до 3 этажей, для проживания.Основное строение на участке должно быть жилым домом. Оформить строение как садовый домик на участке ИЖС невозможно. Садовые дома строятся на землях для садоводства. На ИЖС разрешены только жилые дома и хозяйственные постройки.

Мы не хотим его регистрировать как жилое помещение. На нем мы планируем построить дом двухэтажный 120 м кв.

Если дом капитальный, но не зарегистрирован, это нарушение. За неузаконенное капитальное строение могут наложить штраф. Если дом построен с нарушением норм, узаконить его будет сложно или невозможно.

Также хозпостройка не может быть официально признана жилым помещением, в ней нельзя прописаться.

Лучше всего построить дом и зарегистрировать его как жилое помещение.

Так как Вы хотите невозможно просто сделать в силу закона.

Только рассматривать вариант изменения ВРИ, что может быть невозможно — нужно смотреть ПЗЗ.

ГрК РФ Статья 37. Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства

3. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Здравствуйте!

Изначально хотели оформить, как садовый домик,

 Не, не получится. У Вас земельный участок не для ведения садоводства, а ИЖС.

Согласно Классификатора видов разрешенного использования земельных участков, утвержденного приказом Росреестра  от 10 ноября 2020 года N П/0412, ВРИ «Для индивидуального жилищного строительства» с кодом 2.1. предназначается для:

Размещение жилого дома (отдельно стоящего здания количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости); выращивание сельскохозяйственных культур; размещение гаражей для собственных нужд и хозяйственных построек

То есть на участке ИЖС можно построить жилой дом не более чем в три этажа высотой не более 20 метров.Баню и прочие вспомогательные объекты недвижимости, хозпостройки  могут быть на участке. Но чтобы можно было говорить о полноценном целевом использовании на участке должен быт ь построен оснвоной объект — жилой дом.

Какие у нас есть варианты? Баня? Или не оформлять вообще?

Одной лишь бани на участке ИЖС недостаточно. Либо стройте жилой дом как основной объект. Либо рассмотрите вопрос об изменении ВРИ в порядке ст.39 ГрК РФ.

Также смотрите свой ГПЗУ.

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков согласно ч.4 ст.37 ГрК РФ  выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Если Вам нужна дополнительная консультация или составление документов можете обратиться  ко мне в чат. 

Здравствуйте!

ИЖС предназначены для строительства жилых домов, которые предполагают возможность постоянного проживания и регистрации по месту жительства. Жилой дом, согласно п. 39 с. 1 Градостроительного кодекса РФ, представляет собой индивидуально-определенное здание, состоящее из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенное для проживания граждан, не более трех надземных этажей и высотой не более 20 метров. Ваш проект двухэтажного дома площадью 120 кв.м подпадает под параметры объекта ИЖС.

На основании п. 2 ст. 3 Федерального закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ

садовый дом — здание сезонного использования, предназначенное для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их временным пребыванием в таком здании;

На участке ИЖС строительство садового дома не соответствует виду разрешенного использования земли, так как градостроительные регламенты для ИЖС ориентированы на жилые дома. Таким образом, оформить домик Вы не сможете, и местные органы архитектуры и градостроительства откажут в согласовании такого объекта.

Баня, как хозяйственная постройка, может быть возведена на участке ИЖС без необходимости получения разрешения на строительство, если она не является объектом капитального строительства. Хозяйственные постройки, включая бани, определены в п. 3 ст. 3 Федерального закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ

хозяйственные постройки — сооружения и (или) строения, возводимые на садовых земельных участках и огородных земельных участках, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, в том числе сараи, бани, теплицы, навесы, погреба, колодцы;

Однако, чтобы баня не подлежала обязательной регистрации, она должна быть некапитальной, то есть не иметь прочной связи с землей, не быть связанной с коммуникациями (например, канализацией, водоснабжением) и не предназначаться для длительного проживания.

Ваш проект двухэтажного дома площадью 120 кв.м с высокой вероятностью будет признан объектом капитального строительства, так как двухэтажное здание с такой площадью обычно предполагает наличие фундамента, инженерных коммуникаций и помещений, пригодных для проживания. Если Вы попытаетесь оформить такой дом как баню, но фактически будете использовать его как жилое помещение, это может быть расценено как нарушение целевого использования постройки. Местные органы власти при проверке (например, в рамках муниципального земельного контроля) могут признать такую постройку самовольной (статья 222 ГК РФ) и потребовать ее сноса или приведения в соответствие с градостроительными нормами.

Кроме того, регистрация бани как капитального объекта влечет постановку на кадастровый учет и уплату налога на имущество физических лиц (ст. 401 НК РФ). Если баня имеет площадь менее 50 кв.м, вы можете воспользоваться налоговой льготой (п. 15 ч. 1 ст. 407 НК РФ), но при площади 120 кв.м льгота не применяется, и налог будет начисляться в полном объеме. Таким образом, оформление дома как бани возможно только при условии, что постройка будет соответствовать характеристикам некапитального объекта, что в Вашем случае маловероятно из-за параметров здания.

Не регистрировать совсем тоже нельзя, поскольку если Ваш двухэтажный дом будет признан капитальным объектом (а это вероятно, учитывая его характеристики), его могут признать самовольной постройкой и обязать Вас снести его. 

Для строительства жилого дома на участке ИЖС требуется подать уведомление о планируемом строительстве в местную администрацию. После завершения строительства необходимо подать уведомление об окончании строительства и приложить технический план, подготовленный кадастровым инженером.

Неподача уведомления о строительстве может повлечь административную ответственность по ст. 9.5 КоАП РФ.