Мы 22.02.2023 снимали квартиру и состовляли договор на год через год договорились на продление но хозяйка сказала

Здравствуйте, Аля!

Договор найма, заключенный 22.02.2023, считается возобновленным на неопределенный срок.

Для его расторжения Вам, как нанимателю, необходимо письменно уведомить наймодателя за три месяца (ст. 687 ГК РФ).

Страховой депозит подлежит возврату, если Вы, как наниматель, выполнили все обязательства по договору и не нанесли ущерба имуществу.

Наймодатель вправе удержать из депозита только суммы документально подтвержденных задолженностей или ущерба.

Однако, если первоначальный договор содержал ясное и определенное условие об удержании депозита в случае досрочного расторжения договора по инициативе нанимателя (ранее установленного срока или срока уведомления), такое удержание может быть признано правомерным (что подтверждается практикой Второго кассационного суда).

Рекомендуется внимательно изучить первоначальный договор на предмет таких условий, направить письменное уведомление о расторжении (соблюдая срок 3 месяца, если иное не согласовано или не вытекает из договора), зафиксировать состояние квартиры при выезде и требовать возврата депозита (или его части), при необходимости обращаться в суд.

Правовое обоснование:

1. Статус договора найма: Первоначальный договор найма был заключен на год (с 22.02.2023 по, предположительно, 21.02.2024). Хотя устная договоренность о продлении не соответствует требованию о письменной форме (ст. 674 ГК РФ), юридически значимым является факт того, что Вы продолжали пользоваться квартирой после 21.02.2024, а Наймодатель не возражал против этого (принимал арендную плату). В соответствии со ст. 684 ГК РФ, такие действия сторон приводят к тому, что договор считается возобновленным на тех же условиях, но уже на неопределенный срок. Следовательно, между Вами и Наймодателем продолжают действовать правоотношения, основанные на условиях первоначального договора от 22.02.2023, но со сроком действия «неопределенный».
2. Порядок расторжения: Поскольку договор действует на неопределенный срок, для его расторжения по Вашей инициативе по общему правилу необходимо соблюсти процедуру, установленную п. 1 ст. 687 ГК РФ. Вы должны письменно предупредить Наймодателя о своем намерении расторгнуть договор за три месяца до предполагаемой даты освобождения помещения. Трехмесячный срок начинает течь с момента получения Наймодателем Вашего уведомления. Стороны в первоначальном договоре могли установить иной срок уведомления.
3. Возврат страхового депозита: Страховой депозит является обеспечительным платежом (ст. 381.1 ГК РФ). Его цель – гарантировать исполнение Вами денежных обязательств (своевременная оплата найма, возмещение ущерба) и/или наступление иных обстоятельств, указанных в договоре. Условия возврата депозита определяются первоначальным договором, который продолжает действовать. По общему правилу и смыслу ст. 381.1 ГК РФ, если к моменту прекращения договора (по истечении срока уведомления и фактического освобождения квартиры) у Вас нет задолженности по платежам, Вы не причинили ущерба имуществу Наймодателя (сверх нормального износа), и не наступили иные обстоятельства, предусмотренные договором для удержания депозита, Наймодатель обязан вернуть Вам полную сумму депозита.
4. Основания для удержания депозита: Наймодатель вправе удержать из суммы депозита только те суммы, которые покрывают Ваши реальные и документально подтвержденные нарушения (задолженность по платежам, стоимость ремонта ущерба), либо суммы, удержание которых прямо предусмотрено договором при наступлении определенных обстоятельств. Отказ Наймодателя вернуть депозит без указания конкретных, подтвержденных оснований является неправомерным.
5. Удержание депозита при досрочном расторжении: Вы указали, что хотите съехать сейчас, прожив 2 года 3 месяца. Если Вы уведомите хозяйку и съедете ранее, чем через 3 месяца (или иной срок, если он был установлен договором), это будет считаться досрочным расторжением договора с Вашей стороны (нарушением установленного порядка расторжения).
5.(1). Пункт 1 ст. 687 ГК РФ предоставляет нанимателю право расторгнуть договор в любое время, предупредив за 3 месяца. Эта норма защищает права нанимателя, но также устанавливает определенный порядок.
5.(2). В то же время, принцип свободы договора (ст. 421 ГК РФ) позволяет сторонам согласовывать условия, отличные от диспозитивных норм закона. Статья 381.1 ГК РФ прямо указывает, что обеспечительный платеж возвращается, если иное не предусмотрено соглашением сторон.
5.(3). Судебная практика, включая Определение Второго кассационного суда от 20.07.2021, подтверждает, что стороны вправе включить в договор условие об удержании обеспечительного платежа в качестве своего рода компенсации наймодателю за досрочное расторжение договора по инициативе нанимателя (при условии, что наймодатель свои обязательства исполнял). Такое условие не лишает нанимателя права на расторжение, но устанавливает определенные финансовые последствия за отступление от установленного порядка или срока.
5.(4). Ключевым моментом является наличие и формулировка такого условия в Вашем первоначальном договоре от 22.02.2023. Если в договоре прямо и недвусмысленно прописано, что при досрочном расторжении договора по Вашей инициативе (например, при уведомлении менее чем за 3 месяца или при выезде до истечения согласованного срока, если бы он был) страховой депозит (или его часть) удерживается наймодателем, то хозяйка, ссылаясь на это условие и судебную практику, может иметь основания для удержания депозита.
5.(5).Если же такого условия в договоре нет, то удержание депозита только по причине Вашего желания съехать ранее истечения 3-месячного срока уведомления будет неправомерным. В этом случае действуют общие правила: депозит удерживается только в счет долгов или ущерба.

Таким образом:

1. Договор найма жилого помещения от 22.02.2023 в настоящее время действует как договор, заключенный на неопределенный срок, на условиях, определенных в первоначальном письменном договоре.
2. Для прекращения договора по Вашей инициативе необходимо направить Наймодателю письменное уведомление за три месяца (или иной срок, если он установлен договором) до даты освобождения жилого помещения.
3. Страховой депозит подлежит возврату Вам в полном объеме после прекращения договора и освобождения квартиры, при условии отсутствия у Вас задолженностей по платежам, отсутствия ущерба имуществу Наймодателя сверх нормального износа, и при отсутствии в договоре иных оснований для его удержания. 4. Наймодатель вправе удержать часть или всю сумму депозита только в счет погашения Ваших документально подтвержденных денежных обязательств (долги, ущерб) или на иных основаниях, прямо предусмотренных договором. Если в первоначальном договоре было четко прописано условие об удержании депозита при досрочном расторжении договора по Вашей инициативе (с нарушением срока уведомления), то такое удержание может быть признано правомерным. Произвольное удержание депозита без оснований, предусмотренных законом или договором, неправомерно.
5. В случае неправомерного удержания депозита Вы вправе требовать его возврата в судебном порядке.

С уважением, Екатерина Арабидзе