Покупаем квартиру с прописанными, (мать и ребёнок), они сейчас за границей и выписаться не могут, в договоре КП будут прописаны сроки для их выписки, каковы риски покупки для покупателя

Здравствуйте, Наталья!

При покупке квартиры с прописанными жильцами (матерью и ребенком), которые временно не могут выписаться, существуют определенные риски. Вот их анализ и способы минимизации:

Основные риски для покупателя:
1 Затягивание с выпиской после сделки
Проблема: Даже если в договоре указаны сроки выписки, жильцы могут затягивать процесс, особенно находясь за границей.
Последствия: Вы станете собственником, но в квартире останутся посторонние люди с правом пользования. Выписать их принудительно можно только через суд (ст. 31, 35 ЖК РФ).
2 Отказ от выписки и оспаривание сделки
Проблема: Если прописанные – бывшие собственники или члены их семьи, они могут попытаться оспорить сделку (например, если докажут, что их права нарушены).
Последствия: Судебные тяжбы, риск признания сделки недействительной (крайне редко, но возможно).
3 Ребенок – дополнительная сложность
Проблема: Выписать несовершеннолетнего сложнее – органы опеки могут потребовать подтверждения, что у ребенка есть другое жилье с аналогичными условиями.
Последствия: Если опека не даст согласие, выписка затянется.
4 Квартира может оказаться обременена
Проблема: Прописанные могут иметь право пожизненного проживания (если квартира была приватизирована с их участием).
Последствия: Даже после перехода права собственности они смогут жить в квартире.
 
Как минимизировать риски?
1. Включить в договор жесткие условия:
Залоговый платеж (10-30% от цены квартиры) – который возвращается только после выписки.
Штрафные санкции за каждый день просрочки выписки (например, 0,1% от стоимости квартиры в день).
Право расторгнуть договор, если выписка не произошла в срок.
2. Потребовать нотариальное обязательство о выписке
Если жильцы за границей, можно оформить у нотариуса заявление о согласии на выписку (если они готовы сотрудничать).

 3. Проверить историю квартиры
Запросить выписку из домовой книги (кто и когда был прописан).
Уточнить, не было ли приватизации с участием этих жильцов (это дает им сильные права).
4. Альтернатива: отложить сделку до выписки
Лучший вариант – дождаться, когда жильцы смогут выписаться, и только потом подписывать договор.
 
Если выписка не произойдет – что делать?
Подать иск о принудительной выписке (ст. 31 ЖК РФ).
Но учтите: если у них нет другого жилья, суд может дать им отсрочку.
Взыскать штраф по договору (если он предусмотрен).
Вывод:
Покупать квартиру с прописанными – риск. Если нет возможности подождать выписки:
Жестко прописывайте в договоре условия и штрафы.
Удерживайте часть денег до фактической выписки.
Проверьте, нет ли у жильцов пожизненных прав на квартиру.

Лучший вариант: не подписывать договор, пока они не выпишутся. Если нужен образец условий в договоре – могу помочь.

С уважением юрист, Елизавета Виноградова

Если вы получили ответ на постановленный вопрос буду признательна за отзыв.
Для подробной консультации, либо помощи в составлении письменных документов Вы можете написать мне в  чат, по правилам сайта услуги в чате платные.

Всего доброго! 

Добрый день! В судебном порядке сможете выписать