Нужно ли переоформлять и нотариально заверять доли перед продажей квартиры?

Question

Покупалась квартира в ипотеку, часть ипотеки была закрыта материнским капиталом. После закрытия ипотеки были выделены доли по 1/4 каждому ребенку, их 2. Нам с мужем 1/2 в совместной собственности. Выделяли через МФЦ. Сейчас хотим продать квартиру, но нотариус не принял документы объяснив это тем, что доля должна быть у каждого члена семьи по 1/4 и они не заверенны нотариально. Обязательно ли переоформлять документы и заверять их у нотариуса?

Алиса Сухова · Answer

Здравствуйте! Нет, возможно определение долей в квартире, приобретенной с помощью средств материнского капитала путем определения долей детям, и оставления доли в совместной собственности супругов. Подробнее по этому вопросу есть разъяснение, данное в Письме Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 11 октября 2023 г. соглашение об определении размеров долей в праве общей долевой собственности может быть оформлено с наделением долями в праве общей долевой собственности детей и супругов, доля в праве общей долевой собственности которых будет поступать в их совместную собственность. В этом случае такое соглашение, поскольку на указанное имущество им режим совместной собственности не изменяется, может быть оформлено в простой письменной форме. Именно на этом основании нотариус отказывает в порядке приема документов для продажи квартиры? При этом, также квартира, как Вы пишите, была Вами приобретена не только за счет средств материнского капитала, в связи с этим определение доли в квартире в совместной собственности супругов также допустимо. Предварительное разрешение на продажу долей в квартире несовершеннолетних детей Вами получено?

Алина Гафиятуллина · Answer

Валерия, добрый день! Для продажи квартиры с долевой собственностью необходимо, чтобы права каждого собственника были оформлены надлежащим образом и подтверждены соответствующими документами. Если доли выделены через МФЦ, но документы не заверены нотариально, нотариус вправе отказать в совершении сделки до устранения этого недостатка. Согласно статье 42 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации, а для некоторых сделок требуется нотариальное удостоверение (например, дарение доли). При продаже доли в квартире нотариальное удостоверение договора купли-продажи не всегда обязательно, но нотариус вправе требовать подтверждения прав собственности каждого участника. Если выделение долей оформлено через МФЦ, то документы должны быть зарегистрированы в Росреестре и выданы соответствующие свидетельства или выписки из ЕГРН (ст. 131 ГК РФ, Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Для подтверждения согласия всех собственников на сделку нотариус может потребовать нотариально заверенное согласие, особенно если доли принадлежат несовершеннолетним детям (ст. 37 Семейного кодекса РФ). Таким образом, если нотариус требует нотариального заверения документов о выделении долей, то это необходимо сделать, чтобы избежать отказа в регистрации сделки. Основные нормы: — Гражданский кодекс РФ, ст. 42 — о сделках с недвижимостью — Федеральный закон № 218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости» — Семейный кодекс РФ, ст. 37 — согласие на сделки с имуществом детей — Постановление Правительства РФ № 491 от 13.06.2017 — об оформлении и регистрации прав на недвижимость.