Путиным положена за нее выплата или нет?

Здравствуйте. Ваш вопрос касается распределения расходов на проведение кадастровых работ (межевания) между участниками общей долевой собственности при подготовке земельного участка к продаже. Это важный практический нюанс, так как отсутствие четких границ участка часто блокирует сделку купли-продажи, а неравные доли сособственников нередко становятся причиной споров о том, кто и сколько должен платить.

Ниже представлен подробный правовой анализ вашей ситуации, основанный на действующем законодательстве РФ и судебной практике, а также пошаговый алгоритм действий для бесконфликтного решения этого вопроса.

Правовая оценка вашей ситуации

С точки зрения гражданского законодательства, проведение межевания (определение границ земельного участка на местности и внесение сведений в ЕГРН) представляет собой действия по уточнению характеристик общего имущества для его последующего отчуждения.

Поскольку речь идет об общей долевой собственности, ключевое значение имеют два юридических аспекта: распределение расходов на содержание имущества и порядок распоряжения им.

1. Распределение расходов соразмерно долям (законный порядок)

Основной принцип владения, пользования и распоряжения общей долевой собственностью закреплен в Гражданском кодексе РФ.

Согласно общему правилу статьи 249 ГК РФ (хотя в прямых нормах о межевании это не дублируется), каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Поскольку проведение кадастровых работ (межевания) направлено на юридическое оформление земельного участка, определение его точных границ и подготовку его к продаже (то есть к распоряжению), данные затраты относятся к расходам на надлежащее оформление и содержание имущества.

Из этого следует базовое правило: если собственники владеют участком в неравных долях (например, 1/3 и 2/3), то и расходы по вызову кадастрового инженера и проведению межевания они обязаны нести в той же пропорции - соразмерно своим долям (1/3 и 2/3 от общей стоимости услуг соответственно).

2. Приоритет соглашения сторон (договорный порядок)

В то же время закон ставит во главу угла волеизъявление самих собственников. Согласно пункту 1 статьи 246 Гражданского кодекса РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех её участников.

Это означает, что вы и второй собственник имеете полное право договориться о любом ином порядке распределения расходов на межевание. Вы можете разделить их:

• в равных долях (50 на 50), несмотря на разницу в размерах долей в праве собственности;
• возложить 100% расходов на одного из собственников (например, на того, кто является инициатором продажи или берет на себя организационные вопросы);
• договориться о вычете расходов на межевание из будущей выручки от продажи участка после совершения сделки.

Позиция судов и судебная практика

Судебная практика исходит из того, что любые расходы, связанные с приведением общего имущества в надлежащее состояние или с подготовкой его к использованию/распоряжению, должны быть согласованы сособственниками.

Как указано в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех участников.

В судебных спорах по взысканию расходов на межевание с уклоняющегося сособственника суды применяют следующие правила:

1. Обязательность уведомления и признание необходимости работ. Если один сособственник нанял кадастрового инженера в одностороннем порядке, не известив второго собственника, суд может отказать во взыскании части расходов, если не будет доказана объективная необходимость этих работ. Однако, поскольку без межевания продажа участка в долевой собственности посторонним лицам крайне затруднена (или невозможна из-за требований банков при ипотеке или приостановок Росреестра), суды, как правило, признают проведение межевания необходимым действием для реализации прав собственников.
2. Пропорциональное взыскание. При отсутствии письменного соглашения об ином распределении расходов, суды взыскивают издержки строго пропорционально долям в праве общей собственности. Если истец полностью оплатил договор с кадастровым инженером, он имеет право потребовать от второго собственника компенсацию в размере, соответствующем доле этого собственника.

Таким образом, законные и судебные механизмы защищают ваши интересы: вы не обязаны платить за другого собственника больше, чем велика ваша доля, если только сами добровольно не согласитесь на это. Однако оптимальным путем является фиксация договоренностей «на берегу».

Практические шаги: пошаговый алгоритм действий

Чтобы избежать споров на этапе продажи и гарантированно вернуть или распределить денежные средства, потраченные на кадастрового инженера, рекомендуется действовать по следующему алгоритму.

Шаг 1. Проведите переговоры и определите схему оплаты

Обсудите со вторым собственником необходимость проведения межевания перед продажей. Предложите два варианта:

1. Законный вариант (пропорционально долям): каждый оплачивает кадастровому инженеру сумму, соответствующую его доле (например, при стоимости работ 20 000 руб. собственник 60% доли платит 12 000 руб., а собственник 40% доли - 8 000 руб.).
2. Компромиссный вариант (поровну): расходы делятся 50/50, если второй собственник отказывается платить больше из-за разницы в долях, но вы заинтересованы в быстрой сделке.
3. Вариант «из будущей прибыли»: один из вас сейчас оплачивает 100% стоимости работ кадастрового инженера, но при продаже участка в договоре купли-продажи (или в сопутствующем соглашении) фиксируется, что при получении денег от покупателя расходы компенсируются оплатившей стороне из доли прибыли второго сособственника.

Шаг 2. Заключите Соглашение о распределении расходов

Устные договоренности часто забываются при виде реальных денег от покупателя. Составьте простое письменное соглашение. Нотариально заверять его не обязательно (достаточно простой письменной формы), но оно будет иметь полную юридическую силу в случае спора.

Примерные формулировки для включения в соглашение:

«гр. [ФИО1] (владелец 2/3 доли) и гр. [ФИО2] (владелец 1/3 доли) пришли к соглашению о необходимости проведения кадастровых работ по уточнению границ земельного участка с кадастровым номером [номер]. Расходы по договору на выполнение кадастровых работ с кадастровым инженером распределяются между Собственниками соразмерно их долям в праве общей долевой собственности: гр. [ФИО1] обязуется оплатить 66% от общей стоимости работ, а гр. [ФИО2] - 34% от общей стоимости работ...»

Или, если оплачивает один:

«Все расходы по оплате услуг кадастрового инженера в размере [сумма] рублей несет гр. [ФИО1]. Второй сособственник, гр. [ФИО2], обязуется компенсировать гр. [ФИО1] сумму в размере [сумма, пропорциональная доле, либо иная согласованная] рублей в течение 3 календарных дней с момента подписания договора купли-продажи земельного участка с покупателем за счет средств, полученных от его продажи».

Шаг 3. Заключение договора с кадастровым инженером

При подписании договора подряда на кадастровые работы возможны два варианта:

1. Заказчиками выступают оба собственника. В договоре указываются оба лица как Заказчики, фиксируется общая стоимость работ, а в чеках/квитанциях об оплате отражается, что каждый внес свою часть платежа. Это идеальный вариант для бухгалтерии и налогового вычета (если применимо).
2. Заказчиком выступает один из вас. В этом случае первый собственник оплачивает 100% стоимости, получает на руки договор и квитанцию, а второй сособственник передает ему свою часть денег под расписку (с указанием назначения платежа: «компенсация расходов по договору на межевание от [дата]»).

Шаг 4. Фиксация в договоре купли-продажи (альтернативный вариант)

Если соглашение составить не удалось, но есть устное согласие удержать расходы из стоимости продажи, вы можете отразить это непосредственно в договоре купли-продажи (ДКП) с покупателем.

Поскольку при продаже недвижимости в долевой собственности договор купли-продажи подлежит обязательному нотариальному удостоверению (за исключением случаев, когда все сособственники отчуждают свои доли по одной сделке в простой письменной форме, но даже тогда часто привлекают нотариуса), вы можете попросить нотариуса или юриста, составляющего договор, прописать неравное распределение полученных от покупателя средств.

Пример: Покупатель выплачивает общую сумму 1 000 000 рублей. По долям распределение должно быть 700 000 и 300 000 рублей. В договоре можно указать, что первому собственнику (который оплатил межевание полностью за свой счет) выплачивается 710 000 рублей, а второму - 290 000 рублей (с учетом вычета его части долга за кадастровые работы).

Что делать, если второй собственник категорически отказывается платить?

Если компромисс не найден, а межевание необходимо для продажи:

1. Направьте второму собственнику письменное уведомление (ценным письмом с описью вложения) о необходимости проведения межевания для предстоящей продажи, приложив коммерческое предложение от геодезической компании и проект соглашения о разделении расходов пропорционально долям. Установите разумный срок для ответа (например, 10-14 дней).
2. Если ответа нет или получен отказ, вы имеете право самостоятельно заключить договор с кадастровым инженером, оплатить его за свой счет, провести работы и затем:
   • Вариант А: подать в суд иск о взыскании со второго собственника компенсации понесённых расходов пропорционально его доле (на основании ст. 249 ГК РФ).
   • Вариант Б: учесть эту сумму при окончательных взаиморасчетах во время сделки купли-продажи, если покупатель будет закладывать деньги в разные банковские ячейки или использовать несколько аккредитивов (аккредитив можно открыть на имя каждого продавца на согласованную вами сумму).

Если у вас возникнут сложности в составлении соглашения между собственниками или формулировании условий для договора купли-продажи земельного участка, вы всегда можете обратиться к юристу на нашей платформе для подготовки индивидуального пакета документов под вашу ситуацию.