Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Есть ли у собственника земли в г
Добрый день.
Вопрос о возможности приобретения в собственность участка земли, находящейся в аренде, в г.Москва.
В декабре 1999 года мой родной брат приобрел в собственность по договору купли-продажи коттедж в г.Москва.
В январе 2000 г. между ним и Московским земельным комитетом (Москомзем) был заключен Договор долгосрочной аренды земельного участка , на котором располагается вышеуказанный коттедж, сроком на 25 лет. Участок земли площадью 7 соток, имеющий адресные ориентиры г. Москва,…, предназначен для эксплуатации жилого коттеджа и прилегающей территории.
С момента покупки и по настоящее время в коттедже фактически, и непрерывно, проживала я и моя семья (муж и дети), что могут подтвердить многочисленные соседи. Брат изначально покупал его для моей семьи. Все счета за аренду земельного участка, а также все коммунальные платежи оплачивала я, и даже квитанции приходили на мое имя, как на лицо, постоянно проживающее в этом доме.
В 2013 году я приобрела право собственности на данный коттедж на основании нотариально заверенного договора дарения между мной и моим родным братом. В этом же году к вышеуказанному Договору аренды было составлено дополнительное соглашение, в котором было указано , что теперь Арендатором земельного участка являюсь я.
В 2025 году истекает срок договора аренды, в связи с чем возникает вопрос, как лучше поступить в дальнейшем : заключить новый договор долгосрочной аренды или оформить участок в собственность? Насколько мне известно, раньше оформить в собственность землю в г. Москва было достаточно сложно, но с 2025 года сделать это будет попроще.
Вопросы:
1. Могу ли я приобрести право собственности на вышеуказанный земельный участок в силу приобретательской давности, ссылаясь на ч.ч. 1 и 3 ст. 234 Гражданского Кодекса РФ?
Согласно ч.1 ст. 234 ГК РФ, Я, как физлицо, не являющееся собственником имущества ( земельного участка), но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее им как своим собственным недвижимым имуществом, проживающее на нем, в течение 15 лет (а в моем случае почти 25 лет) , приобретаю право собственности на него в силу приобретательской давности. Юридически я владею участком около 12 лет, но в ч.3 ст. 234 ГК РФ сказано, что Лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является. Таким образом, к указанному сроку можно присоединить время владения участком моим братом, в период с 2000 г. по 2013 г., так как после заключения договора дарения я являюсь правопреемником в части права собственности на коттедж, а также новым Арендатором земельного участка.
Так же, в Постановлении Пленума ВС РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 г. (ред. от 12.12.2023 г. ) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» сказано, что
«…не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца» ( примером сингулярного правопреемства является дарение).
Также в данном Постановлении отмечено, что владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).
Но в самом Договоре об аренде земельного участка прописано, что его целевое назначение – эксплуатация коттеджа и прилегающей к нему территории, а сама площадь участка (тем более за вычетом площади расположенного на ней коттеджа), не предполагает какого-либо иного его использования (например, сдачи части участка земли в аренду третьим лицам), кроме как проживания на этой территории в доме, построенном на нем ( где я и проживаю 25 лет ) . Участок и коттедж приобретались как «два в одном», то есть их использование, так сказать, неразрывно связано.
2. Если ст. 234 ГК ПФ не применима в данном случае, какие еще способы стать собственником земельного участка у меня есть (выкуп земельного участка у государства)?
3. Есть ли у собственника земли в г. Москве какие-то преимущества перед арендатором земли в случае, если государство захочет изъять под свои нужды?
Добрый день.
Вопрос о возможности приобретения в собственность участка земли, находящейся в аренде, в г.Москва.
В декабре 1999 года мой родной брат приобрел в собственность по договору купли-продажи коттедж в г.Москва.
В январе 2000 г. между ним и Московским земельным комитетом (Москомзем) был заключен Договор долгосрочной аренды земельного участка , на котором располагается вышеуказанный коттедж, сроком на 25 лет. Участок земли площадью 7 соток, имеющий адресные ориентиры г. Москва,…, предназначен для эксплуатации жилого коттеджа и прилегающей территории.
С момента покупки и по настоящее время в коттедже фактически, и непрерывно, проживала я и моя семья (муж и дети), что могут подтвердить многочисленные соседи. Брат изначально покупал его для моей семьи. Все счета за аренду земельного участка, а также все коммунальные платежи оплачивала я, и даже квитанции приходили на мое имя, как на лицо, постоянно проживающее в этом доме.
В 2013 году я приобрела право собственности на данный коттедж на основании нотариально заверенного договора дарения между мной и моим родным братом. В этом же году к вышеуказанному Договору аренды было составлено дополнительное соглашение, в котором было указано , что теперь Арендатором земельного участка являюсь я.
В 2025 году истекает срок договора аренды, в связи с чем возникает вопрос, как лучше поступить в дальнейшем : заключить новый договор долгосрочной аренды или оформить участок в собственность? Насколько мне известно, раньше оформить в собственность землю в г. Москва было достаточно сложно, но с 2025 года сделать это будет попроще.
Вопросы:
1. Могу ли я приобрести право собственности на вышеуказанный земельный участок в силу приобретательской давности, ссылаясь на ч.ч. 1 и 3 ст. 234 Гражданского Кодекса РФ?
Согласно ч.1 ст. 234 ГК РФ, Я, как физлицо, не являющееся собственником имущества ( земельного участка), но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее им как своим собственным недвижимым имуществом, проживающее на нем, в течение 15 лет (а в моем случае почти 25 лет) , приобретаю право собственности на него в силу приобретательской давности. Юридически я владею участком около 12 лет, но в ч.3 ст. 234 ГК РФ сказано, что Лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является. Таким образом, к указанному сроку можно присоединить время владения участком моим братом, в период с 2000 г. по 2013 г., так как после заключения договора дарения я являюсь правопреемником в части права собственности на коттедж, а также новым Арендатором земельного участка.
Так же, в Постановлении Пленума ВС РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 г. (ред. от 12.12.2023 г. ) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» сказано, что
«…не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца» ( примером сингулярного правопреемства является дарение).
Также в данном Постановлении отмечено, что владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).
Но в самом Договоре об аренде земельного участка прописано, что его целевое назначение – эксплуатация коттеджа и прилегающей к нему территории, а сама площадь участка (тем более за вычетом площади расположенного на ней коттеджа), не предполагает какого-либо иного его использования (например, сдачи части участка земли в аренду третьим лицам), кроме как проживания на этой территории в доме, построенном на нем ( где я и проживаю 25 лет ) . Участок и коттедж приобретались как «два в одном», то есть их использование, так сказать, неразрывно связано.
2. Если ст. 234 ГК ПФ не применима в данном случае, какие еще способы стать собственником земельного участка у меня есть (выкуп земельного участка у государства)?
3. Есть ли у собственника земли в г. Москве какие-то преимущества перед арендатором земли в случае, если государство захочет изъять под свои нужды?
Здравствуйте, Юлия.
Приобрести право собственности на участок в порядке статьи 234 ГК Вы не можете, у Вас арендные отношения.
Насколько мне известно выкупная стоимость земли в Москве дорогая.
Ваш вариант долгосрочная аренда в соответствии со статьями 35, 39.20 Земельного кодекса РФ.
Если не станете оформлять договор то Вам грозит административная ответственность по Кодексу административной ответственности города Москвы и взыскание платы за пользование участком как неосновательное обогащение по ставкам аренды
Здравствуйте!
На мой взгляд применить положения ст.234 ГК РФ и оформить земельны участок по приобретательной давности Вы не сможете. Для этого нет правовых оснований. Нет добросовестного, открытого и непрерывного владения землей как своей собственной ввиду заключения договора аренды.
В 2025 году истекает срок договора аренды, в связи с чем возникает вопрос, как лучше поступить в дальнейшем: заключить новый договор долгосрочной аренды или оформить участок в собственность?
Вы можете оформить новый договор аренды либо выкупить земельный участок в собственность.
Исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду согласно ч.1 ст.39.20 ЗК РФ имеют граждане, являющиеся собственниками.Причем данное право имеется у Вас без проведения торгов.ст.39.3,39.6 ЗК РФ.
Цена продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности определяется ст.39.4 ЗК РФ, а также региональными правовым актами.
Изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд предусмотрено ст.279 ГК РФ
https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/f7f26a277d8e29823e6b98ee86e2f33837a81450/
Условия изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд предусмотрены ст.56.3 ЗК РФ
www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/ce84a87dc1e7b39b770f22b8bfd0c5899ff8ba9d/
Особенности определения размера возмещения в связи с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд предусмотрены ст.56.8 ЗК РФ
www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/5242db24527be53872525cc4e4037ee7e90b8aea/
Заключается соглашение об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд ( ст.56.9,56.10 ЗК РФ).
Здравствуйте! Для решения вашего вопроса о приобретении права собственности на земельный участок в Москве, рассмотрим каждый пункт отдельно.
Применение приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ)
Неприменимость ст. 234 ГК РФ в вашем случае:
Согласно п. 1 ст. 234 ГК РФ, право собственности по приобретательной давности возникает при добросовестном, открытом и непрерывном владении имуществом как своим собственным в течение 15 лет. Однако:
Владение участком осуществлялось на основании договора аренды, что исключает применение ст. 234 ГК РФ. Как указано в Определении ВС РФ, эта норма не действует, если владение основано на договорных обязательствах (аренда, безвозмездное пользование и т.п.).
Даже с учетом правопреемства (присоединение срока владения братом с 2000 по 2013 гг.) общий период владения (25 лет) не меняет правовой природы аренды. Владение по договору не может считаться владением «как своим собственным».
Ст. 234 ГК РФ в вашем случае неприменима. Основание — договор аренды, который исключает давностное владение.
2. Альтернативные способы оформления участка в собственность
Выкуп земли у государства:
Согласно законодательству Москвы, собственник объекта недвижимости (коттеджа) имеет преимущественное право выкупа земельного участка под ним.
Убедитесь, что участок сформирован и поставлен на кадастровый учет. Если границы не определены, подайте заявление на предварительное согласование через mos.ru.
Закажите кадастровые работы для межевания (стоимость — около 10-30 тыс. руб.).
Подайте заявление на выкуп через портал mos.ru. Для физических лиц цена выкупа составляет 40% кадастровой стоимости (для участков под частными домами).
4. Оплатите участок в течение 30 дней после заключения договора купли-продажи. Рассрочка не предусмотрена.
Сроки: Процедура занимает до 14 рабочих дней после подачи заявления.
Документы:
Выписка из ЕГРН на коттедж;
Паспорт;
Договор аренды и дополнительное соглашение 2013 года;
Квитанция об оплате выкупа.
3. Преимущества собственника при изъятии земли
Если государство изымет участок для муниципальных нужд:
Собственник получит компенсацию в размере рыночной стоимости участка и объекта недвижимости, включая упущенную выгоду.
Арендатор может рассчитывать только на компенсацию затрат, связанных с досрочным прекращением аренды (например, неиспользованная часть арендной платы).
При изъятии участка под строительство дороги собственник получит полную стоимость земли и дома, тогда как арендатору компенсируют лишь прямые убытки.
Рекомендую: Отказаться от попыток оформить участок по приобретательной давности — это бесперспективно из-за договора аренды.
Инициируйте выкуп участка через mos.ru — это наиболее быстрый и законный способ.
Проверьте кадастровую стоимость участка на сайте Росреестра. Если она завышена, можно оспорить ее в суде
1. Могу ли я приобрести право собственности на вышеуказанный земельный участок в силу приобретательской давности, ссылаясь на ч.ч. 1 и 3 ст. 234 Гражданского Кодекса РФ?
Здравствуйте.
Приобретательная давность (ст. 234 ГК РФ), это не про Ваш случай. У Вас есть договор аренды, то есть имеется основание владения и пользования земельным участком. Право прриобретения земли в собственность на основаниии приобретательной давности возникает у гражданина в случае, когда он владеет и пользуется землей без какого-либо законного основания. У Вас же такое основание есть — договор аренды.
2. Если ст. 234 ГК ПФ не применима в данном случае, какие еще способы стать собственником земельного участка у меня есть (выкуп земельного участка у государства)?
Принципиально право произвести выкуп земельного участка собственником объекта недвижимости, который на нем расположен у Вас конечно есть.
Выкупная цена земельных участков в городе Москве устанавливается равной кадастровой стоимости земельных участков. Исключение — физические лица, владеющие частными жилыми домами. Они выкупают в собственность земельные участки по цене в размере 40 процентов от их кадастровой стоимости. Узнать кадастровую стоимость земельного участка вы можете на сайте Росреестра.
3. Есть ли у собственника земли в г. Москве какие-то преимущества перед арендатором земли в случае, если государство захочет изъять под свои нужды?
Есть такое понятие как изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Вы можете ознакомиться со ст. 56.3 ЗК РФ, которая устанавливает условия такого изъятия вот тут?:
https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/ce84a87dc1e7b39b770f22b8bfd0c5899ff8ba9d/
Если Вам потребуется дополнительная консультация по этому вопросу и/или составление документов, либо возникнут иные правовые вопросы, Вы можете обратиться ко мне в чат за персональной консультацией.
То есть если Вас устроит выкупная стоимость земельного участка, Вы можете произвести ее выкуп, обратившись с соответствующим заявлением в том числе через сайт mos.ru.
www.mos.ru/otvet-dokumenti/kak-sobstvenniku-v-moskve-vykupit-zemlyu-pod-zdaniem-ili-sooruzheniem/
Если же цена Вас не устроит, то Вы можете просто продлить договор аренды, поскольку у Вас в любом случае есть безусловное право пользования земельным участком, предназначенным для эксплуатации Вашего жилого дома.
Здравствуйте
1. Могу ли я приобрести право собственности на вышеуказанный земельный участок в силу приобретательской давности, ссылаясь на ч.ч. 1 и 3 ст. 234 Гражданского Кодекса РФ?
Нет, статья не применима, потому что работает в данном случае Земельный Кодекс Российской Федерации.
2. Если ст. 234 ГК ПФ не применима в данном случае, какие еще способы стать собственником земельного участка у меня есть (выкуп земельного участка у государства)?
Да, законом предусмотрено исключительное право приобретения земельного участка под жилым домом собственником этого жилого дома .
ст 39.20 ЗК РФ
Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
без каких-либо ограничений вы можете взять в аренду земельный участок на срок — 49 лет.
В собственность вы можете выкупить участок по ст 39.3 ЗК РФ
Если бы ваш брат до сих пор был бы собственником дома, он смог бы взять участок бесплатно в собственность в силу ст 3 137-ФЗ от 25.10.2001 года
Гражданин Российской Федерации вправе приобрести бесплатно в собственность земельный участок, который находится в его пользовании, если на таком земельном участке расположен жилой дом, право собственности на который возникло у гражданина до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации либо после дня введения его в действие, при условии, что право собственности на жилой дом перешло к гражданину в порядке наследования и право собственности наследодателя на жилой дом возникло до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации.
Так как переход права к вам состоялся в 2013 году, то вы сможете только уже купить у государства землю за процент от кадастровой стоимости. Пунктом 4.1 статьи 6 Закона г. Москвы от 19 декабря 2007 года N 48 «О землепользовании в городе Москве» установлено
Граждане — собственники объектов капитального строительства, расположенных на земельных участках, видом разрешенного использования которых является индивидуальное жилищное строительство, ведение личного подсобного хозяйства, садоводства, приобретают в собственность такие земельные участки по цене, равной 40 процентам их кадастровой стоимости, если иное не предусмотрено федеральным законодательством.
Для выкупа земельного участка арендаторам нужно обратиться в Департамент городского имущества за госуслугой «Получение земельного участка в собственность собственником здания, сооружения». Заявку можно подать онлайн на mos.ru. Услуга оказывается бесплатно, по итогам с заявителями заключаются договоры купли-продажи.
В договорах купли-продажи земельных участков, предусматривающих предоставление в собственность земельных участков собственникам зданий, сооружений, устанавливается срок внесения платы за приобретение земельного участка, не превышающий 30 календарных дней с момента заключения договора купли-продажи земельного участка, и условие о необходимости единовременного внесения платы за приобретение земельного участка.
если на основании ст 27 ЗК РФ участок ограничен в обороте, то его могут предоставить только в аренду.
3. Есть ли у собственника земли в г. Москве какие-то преимущества перед арендатором земли в случае, если государство захочет изъять под свои нужды?
И в том и в другом случае происходит рыночная оценка либо стоимости земельного участка либо стоимости аренды земельного участка, выплачивается при изъятии согласованная рыночная стоимость. То есть аренда, оформленная в установленном законом порядке, также защищает права на участок.
Преимущество как собственника зе ли при его изьятии имеется, поскольку будет выплачиваться стоимость участка Вам в качестве компенсации.
При аренде будет расторжение договора аренды и выплата компенсации в размере рыночной стоимости дома.
Вы можете обратиться к арендодателю с просьбой предоставить Вам расчёт выкупной стоимости участка