Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Действителен ли договор или ничтожен?
Здравствуйте! Договор о сдаче квартиры, находящейся в общей долевой собственности, в наем заключён только одним собственником, без указания на то, что его доля в праве 1/2. Согласие второго собственника на сдачу квартиры было дано без привязки к договору. Действителен ли договор или ничтожен?
Добрый день.
Договор найма квартиры, находящейся в общей долевой собственности, заключенный только одним собственником без указания его доли и без прямого включения согласия второго собственника в сам договор, может быть оспорен. Однако его действительность зависит от нескольких факторов и норм права.
1. Требования к заключению договора найма
Согласно ст. 246 ГК РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех собственников. Сдача квартиры в аренду относится к распоряжению общим имуществом (п. 2 ст. 246 ГК РФ).
Если один из собственников заключил договор найма без согласия другого, второй собственник может оспорить сделку (ст. 253 ГК РФ).
2. Действительность договора
— Если второй собственник дал согласие на сдачу квартиры (даже без привязки к конкретному договору), это может свидетельствовать о его одобрении сделки. В таком случае договор может быть признан действительным (ст. 183.1 ГК РФ – последующее одобрение сделки).
— Если согласие не было оформлено письменно или неясно, относится ли оно к данному договору, второй собственник может потребовать признания договора недействительным в части распоряжения его долей (ст. 168, ст. 173.1 ГК РФ).
3. Последствия ничтожности/оспоримости
— Если договор признан недействительным, арендатор может потребовать возврата уплаченных денег и возмещения убытков (ст. 167 ГК РФ).
— Если суд установит, что второй собственник знал о сдаче квартиры и не возражал, договор может сохранить силу в отношении доли первого собственника (например, сдача только ½ квартиры).
4. Судебная практика
Суды часто исходят из того, что:
— если второй собственник не давал согласия, договор может быть признан недействительным в его части (Постановление Пленума ВС РФ № 25 от 23.06.2015);
— если согласие было (даже в отдельном документе), договор может быть действительным.
Вывод
Договор не ничтожен автоматически, но оспорим. Его действительность зависит от:
— наличия согласия второго собственника (даже без привязки к договору);
— позиции суда, если второй собственник обратится с иском.
Рекомендация:
1. Оформить дополнительное согласие второго собственника на этот договор.
2. Указать в договоре, что он заключен в отношении доли ½ (если второй собственник не против).
3. В случае спора – доказывать, что второй собственник знал о сдаче и не возражал.
Нормативные акты:
— ст. 246, 247, 253 ГК РФ – распоряжение долей в общей собственности;
— ст. 183.1 ГК РФ – последующее одобрение сделки;
— ст. 168, 173.1 ГК РФ – недействительность сделки;
— ст. 288 ГК РФ – сдача жилого помещения внаем.