Какие риски несет покупатель при покупке дома по двум договорам, включая улучшения?

Для покупателя нет никаких последствий. Сделку по основанию того, что в основном договоре указана одна цена, а во втором другая, не признают недействительной

В настоящее время можно и не идти на всяческие ухищрения, скрывая полную стоимость. Вам достаточно в расписке указать полную стоимость дома. Если возникнут обстоятельства, когда придется потребовать возврата денежных средств в полном размере, при этом в договоре будет стоять другая сумма, суд при вынесении решения будет руководствоваться распиской, а не договором.

Данная позиция отражена в Определении N 18-КГ17-12 (п. 4 «Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2018)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.07.2018) «Разрешение споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
В силу приведенных выше положений п. 1 ст. 461 данного кодекса в указанных случаях продавец обязан возместить покупателю убытки, под которыми согласно ст. 15 этого же кодекса понимаются произведенные лицом расходы.
Как установлено судом и следует из материалов дела, в договоре, заключенном в письменной форме 10 апреля 2008 г., стороны указали цену участка 900 000 руб.
В письменной расписке от 15 апреля 2008 г. ответчик указал, что получил от истца за продаваемый участок 3 900 000 руб.
Переход права собственности на земельный участок зарегистрирован 6 мая 2008 г.
В судебном заседании суда первой инстанции ответчик А. подтвердил факт выдачи расписки и факт уплаты истцом за земельный участок 3 900 000 руб., указав, что покупная цена в договоре купли-продажи была занижена в целях уменьшения налогообложения при продаже недвижимого имущества.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно и в соответствии с законом взыскал понесенные истцом убытки (расходы на приобретение земельного участка)

Здравствуйте.

Возможные риски для покупателя.

1. Признание сделки недействительной.

   Если будет установлено, что разделение стоимости объекта недвижимости и неотделимых улучшений было произведено с целью занижения налоговой базы, налоговые органы могут признать такую сделку недействительной. В этом случае покупатель может столкнуться с необходимостью повторного оформления сделки или даже утратой прав на приобретённую недвижимость.

2. Доначисление налогов и штрафы.

   В случае выявления занижения стоимости объекта недвижимости, налоговые органы могут доначислить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) и наложить штрафы в размере 20% или 40% от суммы доначисления, в зависимости от степени вины.

3. Сложности при возврате средств.

   Если сделка будет признана недействительной, покупателю может быть сложно вернуть средства, уплаченные по договору на неотделимые улучшения, особенно если такие улучшения фактически отсутствуют или не могут быть отделены от объекта недвижимости.

Судебная практика.

* Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 17.05.2022 № 08АП-3618/22 по делу № А70-2524/2021: Суд признал, что заключение двух договоров (на приобретение квартиры и на приобретение неотделимых улучшений) не влияет на полную рыночную стоимость квартиры, если стороны определили её в одном документе.

* Решение Ковровского городского суда Владимирской области № 2-347/2022: Суд указал, что при занижении стоимости квартиры и оформлении отдельного договора на неотделимые улучшения, налоговые органы вправе доначислить налоги и штрафы.

* Решение Уфимского районного суда Республики Башкортостан № 2-723/2022: Суд признал сделку недействительной, поскольку разделение стоимости объекта недвижимости и неотделимых улучшений было произведено с целью уклонения от уплаты налогов.

Рекомендации.

* Оформляйте полную стоимость недвижимости в основном договоре. Это поможет избежать подозрений со стороны налоговых органов и снизит риски признания сделки недействительной.

* Избегайте заключения отдельных договоров на неотделимые улучшения. Судебная практика показывает, что такие договоры могут быть признаны недействительными, особенно если они используются для занижения стоимости объекта недвижимости.

* Консультируйтесь с юристом. Перед заключением сделки рекомендуется проконсультироваться с квалифицированным юристом, чтобы оценить все возможные риски и последствия.

Удачи!

Добрый вечер! Тут исходя из описания имеет место притворная сделка ( ст. 170 ГК РФ), последствия признания недействительной притворной сделки в том, что суд в случае спора будет исходить из условий реальной сделки ( т.е. заключенной на большую сумму, рисков для покупателя нет если будет расписка на не указанную в первом договоре сумму.

п. 87 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»

Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиесяк прикрываемой сделке правила.

Здравствуйте, Сергей

  интересуют последствия конкретно для покупателя. 

 Если будет доказано, что целью разделения договора было уклонение от уплаты налогов, ст. 170 ГК РФ — недействительность притворной сделки, сделку могут признать недействительной. В этом случае каждая сторона возвращает другой всё полученное. И вы как покупатель можете столкнуться с проблемами возврата денег, особенно если продавец окажется неплатежеспособным. Также еще риск в том, что налоговые органы могут заинтересоваться сделкой и доначислить покупателю НДФЛ при дальнейшей продаже дома, исходя из реальной стоимости, а не указанной в основном договоре.
 В случае возникновения претензий к качеству дома будет сложно доказать реальную стоимость улучшений, так как она завышена в договоре. 
 А вот если продавец обанкротится, оспорить сделку будет проще, а шансы покупателя вернуть деньги снижаются.

продавец как я понимаю хочет уйти от уплаты налогов. 

Это ваше предположение или продавец на счёт этого что-то конкретное сказал?

Я бы вам не рекомендовал в принципе схему с двумя договорами, так как деньги вы продавцу платите в полном объеме, только лишних неудобств для себя создаёте. Так как в случае возникновения каких-либо проблем с покупкой вам нужно будет доказать реально оплаченную сумму.