Чтобы сделка не была оспорена и дал банк одобрение

Здравствуйте. Ситуация, которую вы описали, действительно требует аккуратного подхода — как с точки зрения налогов, так и с позиции действующего законодательства и интересов банка, у которого в залоге находится квартира.

 
1. Правовой статус квартиры
Вы указали, что квартира находится в ипотеке. Это означает:

Квартира является предметом залога, и любое отчуждение доли требует согласия залогодержателя — банка (ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).
Если продавать долю по договору купли-продажи, банк должен дать предварительное письменное согласие, иначе сделка будет ничтожной (ст. 168 ГК РФ + судебная практика, например, Определение ВС РФ № 5-КГ20-125-К4 от 10.11.2020).
 
2. Можно ли продать долю в ипотечной квартире?
Да, можно, но:

С согласия банка.
Обычно банки дают согласие, если:

новый собственник (в вашем случае — вы) финансово состоятельный,
погашение долга не ставится под угрозу,
сделка не носит признаков мнимой или притворной (ст. 170 ГК РФ).
 
3. Ценообразование при купле-продаже доли
Закон не устанавливает «минимальную цену», по которой можно продать долю. Но есть важные ограничения, чтобы сделка не была оспорена:

Слишком заниженная цена = риск:
Оспаривания кредитором (например, банком или управляющей компанией) как сделки с целью причинения вреда (ст. 10, 168, 170 ГК РФ).
Оспаривания в рамках дела о банкротстве (если ваш бывший муж будет признан банкротом), как подозрительной сделки (ст. 61.2, 61.3 Закона о банкротстве).
Налоговой проверки — если цена будет сильно ниже кадастровой, налоговая может пересчитать налог исходя из 70% кадастровой стоимости (п. 5 ст. 217.1 НК РФ).
Безопасный ориентир:
Минимальная цена продажи — не ниже 70% от кадастровой стоимости всей квартиры, пропорционально доле 11/26.

Пример:

Кадастровая стоимость всей квартиры = 10 000 000 ₽
70% = 7 000 000 ₽
11/26 от 7 000 000 ₽ ≈ 2 961 538 ₽ — это минимально безопасная цена, чтобы:

банк не заподозрил попытку вывести актив,
не возникло налоговых претензий.
 
4. Какую цену принять на практике?
Если хотите максимально снизить риски, разумно продать по цене от 70% кадастра и выше. Банк в некоторых случаях соглашается и на меньшую цену, но это индивидуально и требует обоснования.

Рекомендации:

Получите выписку из ЕГРН с актуальной кадастровой стоимостью квартиры.
Направьте в банк письменный запрос на согласование продажи доли и приложите проект договора.
Укажите цену в пределах рыночной/кадастровой, чтобы сделка не выглядела мнимой.
При необходимости — подготовьте оценочный отчет, чтобы обосновать цену.
 
5. Налоговые последствия
Если доля менее 5 лет в собственности и продажа будет ниже кадастровой стоимости:

Продавец (муж) обязан будет заплатить НДФЛ — не менее чем с 70% кадастровой стоимости, даже если вы заплатите меньше.
Налог = 13% с разницы между ценой продажи и вычетами (п. 5 ст. 217.1 НК РФ).
 
6. Альтернативы
Соглашение о разделе имущества (если ипотека совместная) — можно использовать, если вы еще делите общее имущество, при этом налогов нет.
Снятие обременения через досрочное погашение ипотеки, а потом дарение или соглашение.
Банкротство мужа (если ситуация критическая) — возможно, сделка все равно будет оспорена, если не рыночная.
 
Вывод:
Муж может продать вам 11/26 доли квартиры, но:

Только с согласия банка.
Цена сделки должна быть не ниже 70% от кадастровой стоимости доли, чтобы избежать налоговых и правовых рисков.
Банк, как правило, даст согласие, если:

вы платежеспособны,
сделка прозрачна,
ипотека будет продолжать погашаться.

Доброе время суток!

А как же вот это ограничение, введённое с 1 сентября 2022 года Федеральный закон от 14.07.2022 № 310-Ф3 запретил проводить любые сделки по приобретению и отчуждению долей жилого помещения, если на такую долю, исходя из общего количества собственников, приходится площадь менее 6 кв. м.

Вы считали метры по долям?

Плюс ещё вариант Соглашения о разделе имущества после развода

Он по нему может Вам уступить, нотариальное заверение.