Вопрос, можно ли обменять эти квартиры между ними, естественно с согласия обоих сторон?

Здравствуйте.

Вы затронули важный и довольно чувствительный вопрос, связанный с правом собственности на жильё, приобретённое с использованием материнского (семейного) капитала.

1. Правовой статус квартир, купленных с использованием материнского капитала

Согласно ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», недвижимость, приобретённая с использованием средств материнского капитала, обязательно оформляется в общую долевую собственность всех членов семьи — родителей и детей (включая тех, за кого выдавался капитал).

Вывод:

Если квартира приобретена с использованием материнского капитала, она находится в долевой собственности, а не исключительно в собственности супруги или её дочери. Следовательно, обмен возможен только при участии всех совладельцев, включая несовершеннолетних детей.

2. Возможность обмена таких квартир

Да, обмен возможен. Для этого необходимо:

А. Получить согласие всех собственников на обмен

Если в одной или обеих квартирах есть доли, принадлежащие несовершеннолетним детям, обмен возможен только с предварительного разрешения органа опеки и попечительства, согласно:

ст. 37 Гражданского кодекса РФ,
ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»,
позиции Верховного Суда РФ (например, Определение № 5-КГ17-164 от 13.03.2018).

Б. Условия для согласования органами опеки

Органы опеки дают разрешение только если обмен не нарушает прав ребёнка. Это значит, что:

доля ребёнка в новой квартире не должна быть меньше,
условия проживания — не хуже (по метражу, санузлу, инженерным коммуникациям и т.д.),
собственность должна быть оформлена в течение 6 месяцев после проведения сделки (письмо Минтруда № ДЗ-О/23019 от 14.10.2021).

Важно: органы опеки могут затребовать оценку рыночной стоимости обеих объектов, заключения БТИ, техпланы, справки из управляющей компании и т.д.

3. Налоги и ответственность

Если дочь проживает в квартире матери, а не оплачивает налоги и коммунальные услуги, то налоговая обязанность ложится на собственников пропорционально долям. Супруга обязана платить только свою долю, не более. Однако на практике налоговая инспекция может направлять уведомления “по адресу”, а не по доле. Поэтому:

Рекомендую:

Проверить ЕГРН на обе квартиры (через «Госуслуги» или Росреестр) — кто и в каких долях владелец.
Уточнить у ФНС, на чьё имя направлены налоговые уведомления.
При необходимости — подать заявление о перерасчёте налога, если супруге пришли уведомления на чужую долю (ст. 52 НК РФ).

4. Порядок действий для обмена квартир

Пошагово:

Заказать выписки ЕГРН на обе квартиры.
Подготовить оценку рыночной стоимости обеих квартир.
Собрать документы на детей — свидетельства о рождении, паспорта.
Подать заявления в органы опеки на обмен обеих квартир (от имени родителей).
Получить письменное согласие органов опеки.
Заключить договор мены (нотариально необязательно, если нет несовершеннолетних, но в вашем случае — нужно).
Зарегистрировать договор мены в Росреестре.
В течение 6 месяцев оформить новую долевую собственность на всех членов семей.

Вывод и рекомендации

Да, обмен возможен. Но, учитывая использование материнского капитала, нужно:

Участвовать в сделке всеми совладельцами, включая детей;
Получить разрешение органа опеки;
Провести сделку так, чтобы не были ущемлены права детей;
После регистрации мены оформить новые доли также на всех членов семьи.

Здравствуйте.
Что касается ваших вопросов:
1. Можно ли обменять квартиры? Да, в принципе, обмен квартирами, которые были приобретены с использованием материнского капитала, возможен. Однако этот процесс не является простым и подчиняется строгим законодательным требованиям, направленным на защиту имущественных прав и условий проживания детей.
2. Основные условия и требования:
— Самый важный аспект – были ли законно выделены доли в обеих квартирах всем членам семьи (супругам и детям), как того требует закон при использовании материнского капитала для покупки жилья. Если это еще не сделано, необходимо сначала завершить эту процедуру.
— Любая сделка с недвижимостью, в которой несовершеннолетние дети имеют долю, включая обмен, требует предварительного разрешения местных органов опеки и попечительства. Они оценят, соответствует ли обмен наилучшим интересам детей и не ухудшает ли он их жилищные условия или не уменьшает их имущественные права. Органы опеки тщательно проверят сделку обмена, чтобы убедиться, что дети получат эквивалентную или улучшенную жилую площадь и условия в новой квартире по сравнению с их текущими долями и жилищной ситуацией.
— Обмен должен быть оформлен юридически значимым договором мены, который подлежит государственной регистрации в соответствующем органе.
3. Вопрос о том, что дочь не платит налоги и ответственность ложится на вашу жену, является отдельным вопросом, связанным с владением недвижимостью и налоговыми обязательствами. Налог на имущество начисляется на зарегистрированных собственников недвижимости. Если ваша дочь является зарегистрированным собственником квартиры, которую она занимает, она, как правило, несет ответственность за уплату налога на имущество, приходящегося на ее долю. Если ваша жена несет ответственность, это может быть связано с особенностями регистрации права собственности или другими обстоятельствами. Обмен квартирами изменит структуру собственности и, соответственно, потенциально изменит налоговую ответственность, но крайне важно решить текущий налоговый вопрос независимо от обмена.
Таким образом, хотя обмен потенциально возможен при согласии обеих сторон, это сложный юридический процесс, требующий обязательного выделения долей детям в обеих квартирах (если это еще не сделано) и обязательного разрешения органов опеки и попечительства. Органы опеки дадут разрешение только в том случае, если обмен не ухудшает жилищные права и условия детей.