И как тогда учитывать расходы если з/у продадутся например 2026 или 2027?

Добрый день.

В вашем случае сотрудник налоговой инспекции прав. Земельные участки, приобретенные для перепродажи, учитываются в расходах по УСН «доходы минус расходы» только после их реализации (продажи).

Пункт 1 статьи 346.16 НК РФ содержит закрытый перечень расходов, которые можно учитывать при УСН «доходы минус расходы». Расходы на приобретение товаров для дальнейшей реализации (к которым относятся и земельные участки, если они приобретаются для перепродажи) включены в этот перечень (пп. 23 п. 1 ст. 346.16 НК РФ).

 Согласно пп. 2 п. 2 ст. 346.17 НК РФ, расходы на приобретение товаров для дальнейшей реализации учитываются после их фактической оплаты поставщику и их реализации (продажи). То есть, должны быть выполнены оба условия:
   * товар оплачен поставщику;
   * товар реализован покупателю.

   Поскольку в вашем случае земельные участки не были проданы в отчетном году, расходы на их приобретение не могли быть учтены в декларации за этот год.

Пример:
 * 2024 год: Вы купили и оплатили земельные участки с целью перепродажи.
 * 2025 год: Участки не проданы. Расходы на их приобретение в декларации за 2025 год не учитываются. По году может быть убыток, но он будет не от расходов на эти участки.
 * 2026 год: Вы продали один из земельных участков и получили оплату от покупателя. В декларации за 2026 год вы сможете учесть в расходах стоимость именно этого проданного участка.
 * 2027 год: Вы продали оставшиеся земельные участки. В декларации за 2027 год вы сможете учесть в расходах стоимость этих проданных участков.