Продал квартиру за 2млн, купил за 4 с вложением 2млн

Здравствуйте, Михаил.

Спасибо за ваш чёткий и важный вопрос. Вы затронули тему, где тонкости закона и судебной практики критически важны — речь идёт об имуществе, семейных правах и возможных рисках в случае развода. Давайте разберём, как это работает по закону, чего стоит остерегаться, и что конкретно вы можете сделать, чтобы защитить свои вложения.

 
1. Как закон видит вашу ситуацию
Вы абсолютно верно отметили, что у вас есть личное имущество — квартира, купленная до брака. Согласно ст. 36 Семейного кодекса РФ, это ваша личная собственность, и она не делится при разводе.

Важно: Если вы продадите свою добрачную квартиру, а вырученные деньги вложите в новое жильё в браке, по умолчанию такое жильё будет считаться совместной собственностью супругов (ст. 34 СК РФ), даже если часть средств — от продажи вашей личной собственности.
 
Почему так? И почему ваша логика не сработает без подготовки
Суды, как правило, не «делят» жильё по долям пропорционально вкладам, если иное не доказано. Они исходят из презумпции, что всё нажитое в браке — общее, если не доказано обратное.

Чтобы сохранить долю 66,6% за собой, как вы планируете, нужно доказать, что:

2 млн рублей — это личные средства, полученные от продажи личного имущества;
Они были вложены именно в покупку нового жилья, а не смешались с общими доходами;
Эти вложения существенно повлияли на стоимость нового имущества.
Верховный суд РФ в Обзоре практики (№ 4 за 2017 г., п. 9) прямо указал: если один из супругов вложил личные средства в общее имущество, он может претендовать на большую долю, но только при наличии доказательств.
 
Что конкретно делать, чтобы обезопасить вложение:
Вариант 1: Брачный договор (рекомендуется)
Самый надёжный способ.

Заключите брачный договор (можно до покупки или в момент сделки), где прямо пропишите:

источники средств (указать, что 2 млн — от продажи добрачного жилья мужа);
доли собственности (например, 2/3 за вами, 1/3 — за супругой);
последствия развода: кто и как делит имущество.
Нотариальное удостоверение обязательно (ст. 41 СК РФ).
Без брачного договора суд, скорее всего, признает новое жильё совместной собственностью, независимо от источников средств.

 
Вариант 2: Покупка в раздельную собственность с указанием долей
Если договориться с супругой, можно сразу оформить квартиру в долевую собственность, например:

2/3 — вам,
1/3 — ей.
Это делается при покупке: такие доли указываются в договоре купли-продажи и переходят в ЕГРН.

Но: без брачного договора суд всё равно может попытаться пересмотреть доли при разводе, особенно если жена докажет, что вносила вклад — например, за счёт кредитов, ремонта, общего бюджета.

 
Вариант 3: Сбор доказательств вложения личных средств
Если брачный договор не заключили, важно собрать и сохранить:

договор купли-продажи добрачной квартиры;
выписку из ЕГРН, подтверждающую, что она была вашей до брака;
документы о поступлении денег на ваш личный счёт;
выписки, подтверждающие перечисление этих средств на покупку новой квартиры;
квитанции, расписки, банковские документы.
В суде это поможет доказать, что часть стоимости — ваша личная доля, и вы вправе претендовать на бóльшую часть при разделе имущества.
 
Подводные камни:
Ипотека: Если жильё покупается в ипотеку — даже при вложении собственных средств — оно становится совместной собственностью, если иное не указано в брачном договоре.
Смешение денег: Если деньги от продажи старой квартиры попали на общий счёт, где смешались с зарплатами и прочими поступлениями, доказать их «личность» будет сложно.
Ремонт, улучшения, вклады супруги: если супруга докажет, что вложила средства или труд в ремонт/улучшения — суд может это учесть при разделе, даже если жильё оформлено в долях.
 
Что делать прямо сейчас:
Если жильё ещё не куплено:

Заключите брачный договор — так будет проще и дешевле, чем потом судиться.
Либо оформляйте покупку сразу в долях, пропорционально вкладам.
Если жильё уже куплено — и без договора:

Соберите максимум документов, подтверждающих происхождение и направление 2 млн.
Подумайте о последующем брачном договоре или соглашении о разделе имущества.
Обратитесь к юристу или нотариусу, чтобы оформить брачный договор или сопровождать сделку — это небольшие затраты по сравнению с потенциальными потерями при разводе.
 
Итог
Вы правы в том, что хотите защитить свои вложения. Но «логика» долей в суде не сработает без доказательств или документального оформления. Самый надёжный путь — брачный договор, в котором прямо всё указать.