У моего двоюродного брата есть доля в квартире, которая досталась ему на равне с женой его покойного отца

Здравствуйте,

Вы можете заключить с ними предварительные договоры купли-продажи, по ним Вы вносите залог ( в размере долга за ЖКХ). 

Вы даже можете им лично этот залог не передавать, а оплатит его непосредственно по исполнительному листу за задолженность по ЖКХ. Соответственно, это все в ПДКП прописываете. ГК РФ такое предусмотрено

Ст 313 ГК РФ

1. Кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом, если исполнение обязательства возложено должником на указанное третье лицо.

Пристав снимет арест, они с Вами заключают основной договор купли-продажи своих долей. 

Если будут отказываться, пойдут в обратку, то Вы вправе обязать их это сделать через суд

5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/97b643126817ac88d7d189c4e90a598045ca555c/

Здравствуйте.

Ну по сути, Вы можете выходить на сделку таким образом.

1. Вы заключаете договор купли продажи всей квартиры с двумя текущими владельцами. В договоре указываете что часть оплаты идет судебным приставам для погашения задолженности (прямо указываете реквидиты и выверенные суммы).

2. Вы передаете договор на регистрацию в МФЦ (Росреестр).

3. Росреестр приостанавливает регистрацию перехода права собственности ввиду наличия обременения в виде запрета приставов.

4. Перечисляете деньги на счет приставов и они снимают запрет (это следует отслеживать).

5. Происходит регистрация перехода права собственности — Вы получаете соответствующий документ и перечисляете остальные денежные средства продавцам.

Второй вариант — заключаете предварительный договор (ст. 429 ГК РФ). Все почти то же самое, но в Росреестр выходите после погашения долгов.

Здравствуйте!

Вы можете заключить с хозяйкой предварительный договор купли-продажи.

В предварительный договор купли-продажи можно включить условие о задатке или авансе, но при этом он не может содержать условия об обязанности покупателя уплатить до заключения основного договора полную цену продаваемой доли или ее существенную часть (п. 1 ст. 329, п. п. 1, 4 ст. 380, п. 4 ст. 421 ГК РФ; п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 49).

В предварительном договоре также указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи. Если срок заключения основного договора не определен, то он должен быть заключен в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

Следует учесть, что при продаже доли в праве общей долевой собственности остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях (п. 1 ст. 250 ГК РФ).

В случае продажи доли постороннему лицу продавец обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее (п. 2 ст. 250 ГК РФ).

Договор купли-продажи доли постороннему лицу может быть заключен по истечении месяца со дня такого извещения, если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю, либо ранее указанного срока, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации своего преимущественного права покупки (п. 2 ст. 250 ГК РФ).

Источник: «Электронный журнал „Азбука права“, 2025

Самый простой и лучший способ себя защитить — это нотариальная сделка с подробным описанием всех условий покупки, вы можете отдельно с каждым собственником заключать договора.

В случае возникновения споров нотариальная сделка не вызывает у суда никаких вопросов.