Здравствуйте, подскажите пожалуйста, как правильно действовать в следующей ситуации. Застройщик должен был передать ключи в декабре 2024. Строительство дома ещё не завершено, и также застройщик теперь везде указывает, что сдача дома перенесена на 2028-й год. Доп соглашение о переносе сроков мы подписывать отказались. Когда нам нужно подать на неустойку? До или осле передачи акта?
Валерия, здравствуйте.
У Вас заключен договор долевого участия в строительстве?
Здравствуйте, Валерия.
Подавайте требование о взыскании неустойки начиная с 1 января 2025 года, если квартира не передана.
Не ждите подписания акта приема-передачи, чтобы начать взыскание — право возникает с момента нарушения срока.
Если застройщик предлагает дополнительное соглашение о переносе сроков, подписывать его не обязаны, но при подписании вы теряете право на неустойку за период до нового срока.
Для защиты прав направьте претензию, а при отказе — обращайтесь в суд с иском о взыскании неустойки за весь период просрочки.
В дополнение.
Согласно части 3 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…
застройщик обязан не позднее чем за 2 месяца до истечения первоначального срока передачи направить участнику долевого строительства информацию и предложение об изменении договора.
Изменение срока возможно только по соглашению сторон, оформленному дополнительным соглашением в той же форме, что и договор (пункт 1 статьи 452 Гражданского кодекса РФ).
Если вы отказались подписывать такое соглашение, срок остается прежним.
В случае нарушения срока передачи объекта долевого строительства, застройщик обязан уплачивать неустойку (пеню) за каждый день просрочки (часть 2 статьи 6 Закона № 214-ФЗ).
https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51038/817620cd3c49f19912fc1ac0f98b10d17f65b75b/
Неустойка начисляется с момента наступления просрочки — то есть со следующего дня после истечения срока передачи, указанного в договоре, и до фактической передачи объекта по акту приема-передачи (статья 12 Закона № 214-ФЗ).
https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51038/c4618f86160573390cf2f0731a867b98b665a03b/
В дополнение.
В соответствии со ст.12 Закона №214-ФЗ,
объект считается переданным с момента подписания сторонами акта приема-передачи.
Если акт не подписан из-за недостатков или по иным причинам, объект не считается переданным, и неустойка продолжает начисляться.
Таким образом, если вы не подписали дополнительное соглашение о переносе сроков, вы вправе требовать неустойку за весь период просрочки начиная с 1 января 2025 года (то есть со следующего дня после декабря 2024) и до фактической передачи квартиры.
Неустойку можно требовать как после фактической передачи объекта, так и подать иск в суд до передачи, поскольку право на взыскание возникает с момента нарушения срока (определение Верховного Суда РФ от 19.05.2020 № 305-ЭС19-26182).
Всего Вам хорошего.
Добрый день! Вообще можете и до, передачи, срок исполнения обязательств уже нарушен если Вы не подписывали допсоглашение. Обычно лучше дождаться передачи квартиры а потом спокойно подавать, но если у Вас передача будет в 2028году вариантов то особо и нет. И в принципе стоит подумать о расторжении договора при таких обстоятельствах, основание есть ( п. 1 ч. 1 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).
Здравствуйте!
К сожалению, в настоящее время взыскать данную неустойку не получится.
Согласно п. 2 ст. 6 федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ гражданин имеет право на взыскание неустойки.
2. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (за исключением случая, установленного частью 2.1 настоящей статьи).
Однако, согласно постановления Правительства РФ от 18.03.2024 N 326 в настоящее время действует ограничение на возможность взыскания данного вида неустойки.
Установить следующие особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве:
в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 6 статьи 5 ичастью 2 статьи 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу настоящего постановления до 30 июня 2025 г. включительно;
То есть, ввиду того, что срок сдачи — декабрь 2024 г. — постановление уже действовало, и до 30 июня, к сожалению, взыскать неустойку с застройщика не получиться.
Запрет на взыскание данного вида неустойки уже было предметом рассмотрения в судах различных инстанций (Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 марта 2025 г. N 12АП-533/25 по делу N А57-21514/2024), но к сожалению, суды подтверждают законность данной нормы и не взыскивают неустойку с застройщиком.
Пунктом 1 Постановления Правительства N 326 определен период, не подлежащий включению в расчет неустойки (пени), а п. 2 установлен период (с 1 июля 2023 г. до 30 июня 2025 г.), не попавший в период исключения из расчета (п. 1), в который действует предельный размер ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, исходя из которой рассчитывается размер процентов, неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве, что относится к особенностям применения способов защиты прав участников долевого строительства, учитывает баланс прав и интересов застройщиков и участников долевого строительства, направлен на обеспечение стабильности экономики в условиях внешнего санкционного давления, а также является мерой поддержки граждан и бизнеса.
Принятие указанных мер поддержки застройщиков связано с состоянием строительной сферы экономики, которая является генератором спроса для целого ряда смежных отраслей, поскольку в условиях кризиса строительный комплекс встретился с серьезными трудностями: дефицит финансовых ресурсов, резкое падение спроса со стороны населения, существенное увеличение себестоимости строительства.
Поэтому, расчет взыскания данной неустойки необходимо производить с 30 июня 2025 г.
В таком случае основанием для взыскания неустойки является нарушение срока передачи объекта.
Что вытекает из ст. 6 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Но тут есть нюанс, связанный с установлением моратория на неустойку.
В постановлении Правительства РФ от 18.03.2024 N 326 как раз отмечено, что
Постановление вступило в законную силу в марте 2024 г.
В связи с чем с указанной даты и до 30 июня 2025 г. — у Вас нет оснований для взыскания неустойки.
Поэтому
Расчет вы ее сможете сделать только начиная с 30 июня 2025 г.
Чтобы зафиксировать конечный период просрочки стоит дождаться подписания акта и требовать взыскать неустойку за период с 30.06.2025 г. по дату подписания акта.