Какие риски у нас как у покупателя, если банк одобрил, и мы покупаем такую недвижимость?

Question

Добрый день! Подскажите, хотим приобрести в загородную ипотеку участок, с расположенными на нем двумя домами: по документам это основной жилой дом и гостевой нежилой. По факту основную ценность представляет нежилой гостевой дом, а тот, что по документам основной жилой, является старым домом. Банк сказал, что в оценку пойдут все три объекта. Есть ли какие-то нюансы с тем, что этот покупаемый дом является нежилым? Что нужно учесть при сборе и оформлении документов? Какие риски, что такую сделку не согласуют? Какие риски у нас как у покупателя, если банк одобрил, и мы покупаем такую недвижимость? Можно ли будет менять статусы домов (перевести гостевой нежилой в жилой), пока недвижимость в залоге у банка?

Ольга Романова · Answer

Добрый день! Ври участка ИЖС? То что на участке есть жилой дом и нежилой объект (наверное это не дом, а у объекта должно быть наименование, какое оно?) это соответствует виду использования земли. Гостевой дом это же наименование которого нет в ЕГРН или есть? Есть ли какие-то нюансы с тем, что этот покупаемый дом является нежилым? Что нужно учесть при сборе и оформлении документов? нет, если в ЕГРН указано, что это не гостевой дом, а сарай или хоз блок или что-то такое, если гостевой дом, тогда в случае использования по назначению, могут быть вопросы от администрации по нецелевому использованию земли (ст 8.8 КоАП РФ), хотя жилой дом можно сдавать без проблем (ст 30 ЖК РФ), при сборе документов нужны правоустанавливающие документы и на основании каких документов окс встал на гкн и на него зарегистрированы права. Какие риски, что такую сделку не согласуют? Какие риски у нас как у покупателя, если банк одобрил, и мы покупаем такую недвижимость? Можно ли будет менять статусы домов (перевести гостевой нежилой в жилой), пока недвижимость в залоге у банка? если в наименование объекта звучит гостевой дом, а земля — ИЖС или ЛПХ, тогда банк может придраться к сделке, то что вы такое покупаете ничего страшного, все законно, изменить назначение нежилого в жилое можно только путем перевода при согласии банка.

Елена Македонская · Answer

Здравствуйте, Лидия. Риски, что сделку не согласуют, зависят от политики Банка. Возможно после оценки будет выяснено, что Ваш доход меньше необходимого и т.п. Перевести нежилое здание в жилое, на участке, который находится у вас в собственности возможно при соблюдении нескольких условий в соответствии со ст. 23 «Жилищного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 03.02.2025) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2025) https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/b930831f72b8c8e870e2b496422463d63c317639/ : 1. Позволяет разрешенное использование участка — у вас позволяет, т.к. на нем есть жилой дом. 2. Быть собственником данного здания. 3. Нежилое здание имеет все необходимые условия для проживания, соблюдены все технические и строительные нормы 4. Переводимое помещение не должно находиться в залоге. Поэтому для перевода гостевого дома в жилой, сначала необходимо будет погасить ипотеку.

Михаил Григорьев · Answer

Уважаемая Лидия! Доброго времени суток! В дополнение к мнению уважаемого и профессионального коллеги примите следующее: по уму надо смотреть кадастровые выписки на объекты недвижимости, не было ли там самовольных переустройств и перепланировок. Возможно имеет смысл пригласить кадастрового инженера и вынести поворотные точки в натуру. Перевод четко регламентируется ст.ст.22-24 ЖК РФ ( https://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=LAW&n=493210&cacheid=61D660B9C8A13F39AA2072D6E176967A&mode=rubr&rnd=dQ28jA#cVQZZoUMJFIpVMee1 ), при этом же надо все сверять с ВРИ ЗУ При этом же в силу ч.4 ст.37 ГрК РФ Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.