Как получить разрешение опеки при продаже жилья с маткапиталом без покупки новой квартиры?

Question

здравствуйте. Ситуация такая. Продаем квартиру в ипотеке, в которую вложен мат.капитал, но жилье новое покупать пока не планируем. Соответственно хотела деньги после продажи положить на счет ребёнка, но опека говорит, что нужен особый случай, чтобы одобрили. Хотела узнать, какой это должен быть случай и как сделать так, чтобы разрешили положить на счет, без покупки другой квартиры? И можно ли выделить долю в уже имеющимся имуществе? Например в квартире бабушки.

Артем Тимушев · Answer

Здравствуйте. При использовании средств материнского капитала для приобретения жилья наступает обязанность оформить это жилье в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, последующих детей) с определением размера долей по соглашению (часть 4 статьи 10 Федерального закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»). Соответственно, при продаже такого жилья возникает необходимость получения согласия органов опеки и попечительства, поскольку собственниками или совладельцами являются несовершеннолетние (статья 37 Гражданского кодека Российской Федерации). Органы опеки и попечительства дают согласие на совершение сделок с имуществом несовершеннолетних, если при этом не будут ухудшены их жилищные условия. Стандартным требованием является одновременное или незамедлительное после продажи приобретение другого жилого помещения, в котором детям будут выделены доли, соразмерные или превышающие по стоимости или размеру доли в продаваемой квартире. По вопросу о возможности просто положить деньги на счет ребенка: Действующее законодательство и практика органов опеки и попечительства ориентированы на обеспечение ребенка жильем, а не только денежными средствами. Депозит на счете, как правило, не признается равноценной заменой жилья, поскольку не обеспечивает реализацию жилищных прав ребенка «здесь и сейчас». Органы опеки могут пойти на это только в исключительных случаях, когда это объективно наилучший способ защиты прав ребенка (например, очень большая сумма, существенно превышающая рыночную стоимость доли ребенка, при наличии гарантий сохранности средств и планов по будущему приобретению жилья). Однако, как Вы верно указали, это требует «особого случая», который четко законом не регламентирован и определяется на усмотрение органа опеки исходя из конкретных обстоятельств и интересов ребенка. Это не является стандартной или легкодостижимой процедурой. По вопросу о выделении доли в уже имеющемся имуществе (например, в квартире бабушки): Да, это возможно. Федеральный закон N 256-ФЗ требует оформить жилье, приобретенное с использованием материнского капитала, в общую собственность. При продаже такого жилья необходимо выделить доли детям в другом жилом помещении. Это другое жилое помещение может быть как вновь приобретенным, так и уже находящимся в собственности родителей или иных лиц (например, бабушки, если она согласна). Главное условие для получения согласия органов опеки – доказывание, что жилищные условия ребенка не ухудшатся. Это означает, что выделяемая доля в квартире бабушки должна быть равноценна или лучше той доли, которая была у ребенка в продаваемой квартире. Оформляется такая доля обычно договором дарения доли в праве собственности на жилое помещение в пользу ребенка. Этот вариант является одним из часто используемых на практике для выполнения обязательства по выделению долей детям после продажи «ипотечной» квартиры с материнским капиталом, если новое жилье не приобретается сразу. Таким образом, положить деньги на счет ребенка без покупки нового жилья сложно и требует убедительных оснований для органов опеки, тогда как выделение доли в другом, уже имеющемся, жилом помещении (например, у родственников) – это допустимый и реализуемый вариант, который часто одобряется органами опеки при условии соблюдения интересов ребенка.