Здравствуйте, у нас в двухкомнатной квартире доли детей, хотим обменять квартиру на дом большей площадю, как нам быть?

Добрый день, Евгений!

Если в вашей двухкомнатной квартире имеются доли, принадлежащие детям, и вы планируете обменять эту квартиру на дом большей площади, необходимо учитывать следующие моменты.

Договор мены недвижимости
Обмен квартиры на дом оформляется договором мены (ст. 567 Гражданского кодекса РФ). По договору мены каждая сторона передает другой недвижимость в собственность. Договор должен содержать существенные условия: описание объектов недвижимости (адрес, площадь, кадастровые номера), условие о цене (стоимости) объектов, а также перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением, если это применимо (п. 1 ст. 567, ст. 554, 555, 558 ГК РФ).
Договор мены недвижимости подлежит обязательному нотариальному удостоверению, если в сделке участвуют доли в праве общей собственности (ч. 1.1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Несоблюдение нотариальной формы влечет недействительность сделки (п. 3 ст. 163 ГК РФ).
Согласие органов опеки и попечительства
Поскольку в квартире есть доли несовершеннолетних детей, для отчуждения их долей (продажи, обмена) необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства (ст. 20 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»).
Для получения разрешения нужно представить документы, подтверждающие права детей на доли, проект договора мены, а также документы, подтверждающие, что приобретаемое жилье соответствует или улучшает жилищные условия детей (по площади, стоимости, условиям проживания). Органы опеки оценивают, не ухудшаются ли жилищные условия детей после сделки.
Выделение долей в новом доме
При обмене квартиры на дом с большей площадью возможно выделение детям долей, пропорциональных их долям в продаваемой квартире или даже большего размера, если это соответствует интересам детей и согласовано с органами опеки (см. апелляционные определения судов). Важно, чтобы права детей были защищены и не ухудшались.
Регистрация перехода прав собственности
Переход права собственности по договору мены подлежит государственной регистрации в Росреестре (ст. 551, 564 ГК РФ, Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ). Право собственности возникает с момента регистрации.
Передача недвижимости
Передача квартиры и дома оформляется актом приема-передачи, подписываемым сторонами (ст. 556 ГК РФ).
Возможные варианты действий:

Заключить договор мены с нотариальным удостоверением, получить разрешение органов опеки на отчуждение долей детей, зарегистрировать переход прав.
Если обмен предполагает неравноценные объекты, предусмотреть доплату или иные условия в договоре мены, согласованные сторонами и органами опеки.
При необходимости выделить детям доли в новом доме через соглашение сторон с последующей регистрацией.

Появятся вопросы — пишите в чат.

Просьба поставить положительную оценку ответу, если Вы хотите выразить свою благодарность, то возможно отправить донат по этой ссылке.    pravoved.ru/pay/lawyer-reward/id/1260852/

Обратитесь в органы опеки и попечительства, получите разрешение на продажу (обмен) долей детей.

В соответствии со ст. 37 ГК РФ и ст. 20 закона № 48-ФЗ от 24.04.2008, продать квартиру с долей ребёнка без согласия органов попечительства нельзя. Такую сделку просто не зарегистрируют.

Если долей в недвижимости владеет ребёнок в возрасте до 14 лет, все действия по продаже осуществляют его законные представители. Подростки от 14 до 18 лет могут действовать сами, но с согласия своих попечителей. Согласие не требуется несовершеннолетним от 16 лет, признанным дееспособными.

Опека даст разрешение на продажу квартиры при выполнении следующих условий:

1. Ребёнку выделят соразмерную площадь в новом жилье. Если продаётся квартира с детской жилплощадью 15 кв. м, то в новой недвижимости ребёнку полагается не менее 15 кв. м.

2. Ребёнок не должен проиграть в денежном выражении. Стоимость доли в новом жилье должна быть не меньше, чем в старом. Небольшую разницу могут разрешить при условии, что соответствующую сумму денег положат на счёт ребёнка и он сможет ей воспользоваться, когда достигнет 18 лет.

3. Условия проживания в новой недвижимости будут не хуже, чем в старой. Имеется в виду наличие коммуникаций, состояние здания. Принимают в расчёт и месторасположение нового жилья. Если вместо квартиры в центре города родители покупают дом в деревне, целесообразность такой сделки придётся доказывать. В качестве доказательства можно предъявить медицинскую справку о показаниях к проживанию в сельской местности.