Можно ли снести ветхий дом на участке ИЖС при наличии в реестре утраченных ОКН

Здравствуйте, Григорий.

Строительство нового дома на старом фундаменте может расцениваться как реконструкция объекта капитального строительства согласно п. 14 ст. 2 Градостроительного Кодекса Российской Федерации:

реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) — изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов;

Подавать уведомление о начале реконструкции либо строительстве нового объекта Вы можете только после разрешения вопроса с установлением новых границ зоны объектов культурного наследия.  

Начать работы Вы можете и сейчас, но поставить на учет реконструированный дом сможете только после согласования уведомления об окончании строительства (реконструкции) объекта капитального строительства. 

Здравствуйте!

Как собственник Вы вправе владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом по  усмотрению, ст.209 ГК РФ.

Вы вправе снести принадлежащий Вам дом. Но в то же время надо понимать, что если Вы снимите дом с ЕГРН, то возникнет необходимость в выполнении мероприятий с целью целевого использования земельного участка. То есть, как вариант, нужно приступить к строительству нового дома.

Либо же возможен вариант реконструкции.

Защитные зоны объектов культурного наследия регулируются ст.34.1 Федерального закона «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» от 25.06.2002 N 73-ФЗ 

www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_37318/f8f2eca6ba8522da15e1e300e16c09439c9eb45c/

Ваша ситуация осложнена на данный момент  тем, что в границах защитных зон объекта культурного наследия запрещено строительство и реконструкция ОКС. И если нет утвержденных границ территории объекта культурного наследия, то действительно границы защитной зоны устанавливаются на расстоянии 200 метров от внешней стены памятника.

Но если на самом деле по факту указанных объектов культурного наследия уже нет, то проведут инвентаризацию и их снимут с реестра.Это вопрос времени.

Когда это произойдет, то не будет и ограничений, связанных со строительством и реконструкцией ОКС в пределах защитной зоны.

Вам нужно будет направить уведомление о планируемом строительстве либо же реконструкции и получить уведомление о соответствии в порядке ст.51 1 ГрК РФ.

Если Вам нужна дополнительная консультация или составление документов можете обратиться к о мне в чат.

Здравствуйте, Григорий,

Строительство нового дома возможно:

1). В случае утверждение зоны охраны объекта культурного наследия, и при условии, что ЗУ не будет подпадать в новую зону охраны этого объекта.

Пока же действует защитная зона (при неутвержденной зоны охраны) — 200 м от внешних границ территории памятника. 

И поскольку ЗУ входит в эту защитную зону — строительство на нем ОКС не возможно в силу ч. 1 ст. 34.1 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»:

… запрещаются строительство объектов капитального строительства и их реконструкция, связанная с изменением их параметров (высоты, количества этажей, площади), за исключением строительства и реконструкции линейных объектов.

www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_37318/f8f2eca6ba8522da15e1e300e16c09439c9eb45c/

2). В случае исключения этих объектов культурного наследия из реестра.

В ответе на Ваше обращение Вам написали, что сейчас проводится инвентаризация этих объектов. А поскольку эти объекты числятся утраченными — они наверняка будут исключены из реестра.

Полагаю, что самый приемлемый вариант дождаться этого решения, после чего приступить к строительству. Необходимо отслеживать результаты инвентаризации. При необходимости обращаться с жалобами прокурору (фактически объекты утрачены, Ваши права собственника ЗУ по постройке жилища нарушаются, просьба обязать исключить утраченные объекты из реестра).

3). Этот вариант соответствует Вашим планам -

Могу ли я снести его без снятия с реестра оставив нижние венцы фундамента и если возникнут проблемы построить таких же размеров в этом местоположении новый дом? 

Можете, при этом строительство нового оформляется как реконструкция старого без изменения его параметров по высоте, этажности и площади. Такое бывает довольно часто в населенных пунктах с объектами культурного наследия, где дома расположены на ЗУ в защитной или охранной зоне.

Однако, мне кажется, что следует подождать окончания инвентаризации и исключения объектов из реестра. Ведь инвентаризация уже ведется и эти объекты фактически являются утраченными. 

Желаю удачи,

Здравствуйте,  Григорий.

Если в соответствии с новыми градостроительными регламентами на Вашем участке есть ограничения в строительстве в связи с наличием объектов культурного наследия, то реконструкция старого дома должна производиться с учетом этих ограничений в силу статьи 36 Градостроительного кодекса РФ

8. Земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

9. Реконструкция указанных в части 8 настоящей статьи объектов капитального строительства может осуществляться только путем приведения таких объектов в соответствие с градостроительным регламентом или путем уменьшения их несоответствия предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции. Изменение видов разрешенного использования указанных земельных участков и объектов капитального строительства может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, установленными градостроительным регламентом.

В нарушений указанных ограничений строить новое жилье (реконструировать старое) Вы не можете.

В противном случае есть риск его сноса в силу статьи 222 Гражданского кодекса РФ.

Запросите градостроительный план земельного участка в местной Администрации на основании статьи 57.3 Градостроительного кодекса РФ.

Если в ГПЗУ нет соответствующих ограничений, то можно будет построить и зарегистрировать реконструированный дом по так называемой дачной амнистии  в силу статьи 70 ФЗ О государственной регистрации недвижимости.

Либо пробуйте получить согласование на реконструкцию в органе осуществляющим надзор за соблюдением требований в отношении объектов культурного наследия.

С уважением!  эксперт сайта Г.А. Кураев