Здравствуйте У Меня есть дом 1/2 часть вообщем 30 кв м дом по гос реестру но по факту уже 100 кв м, получается мои

Здравствуйте!

Я так понимаю, что дом был увеличен с 30 кв. м до 100 кв. м без разрешения, в таком случае это считается самовольной постройкой ст. 222 ГК РФ. Чтобы узаконить изменения, вам нужно оформить реконструкцию через суд если администрация отказывает в согласовании и второй собственник против. Но в любом случае  потребуется получить согласие второго собственника, так как дом находится в долевой собственности.
Подтвердить соответствие нормам (СНИПы, пожарная безопасность, градостроительные требования).

Можно ли узаконить только свою часть?

Нет, поскольку дом единый объект, узаконивать придется всю реконструкцию. Однако после этого вы сможете перераспределить доли например, через соглашение или суд, если второй собственник не согласен.

Продажа своей доли (1/2 дома)

Вы можете продать свою часть, но с учетом ограничений.Право преимущественной покупки – второй собственник имеет приоритетное право выкупа вашей доли по цене, за которую вы готовы продать ст. 250 ГК РФ.Вы обязаны уведомить его о продаже в письменной форме.Если он не ответит в течение 30 дней, вы можете продать долю третьему лицу.
Если долг зарегистрирован как ипотека или арест, новый покупатель получит долю с этим обременением. Это может снизить цену.

Как лучше продать?

Предложите выкуп второму собственнику даже если у него долг, он может согласиться на сделку.
Продажа третьему лицу если собственник откажется, но учтите, что с обременением продать сложнее.
Выделение доли в натуре (если возможно) – например, через раздел дома на два изолированных помещения с отдельными входами. Тогда вашу часть можно продать как отдельный объект.
Если его долг обеспечен залогом, то при продаже вашей доли это не помешает, но покупатель получит обремененную собственность.
Если на дом наложен арест, продажа возможна только с согласия суда или кредитора.
Попробуйте узаконить реконструкцию лучше договориться с соседом.Продавайте долю, соблюдая право преимущественной покупки.Если есть возможность, выделите свою часть в натуре – это упростит продажу.

У Вас все сейчас упирается в то, что Вы фактически самовольно возвели пристройки, что может грозить сносом. Вот сначала с этим нужно разобраться.

Здравствуйте.Узаконить постройки Вы можете, но если они построены в соответствии с законом. Смотря какие дополнительные постройки, требовали ли они разрешения и согласования, построены они в соответствии с законодательными нормами, являются ли частью дома… При продаже своей доли в доме вы в любом случае должны предложить  свою долю второму собственнику а только потом продать третьему лицу по той же цене, если другой собственник откажется от покупки или проигнориует ваше предложение.Сделки с долями оформляются через нотариуса..

Кому принадлежит земля по домом?

Здравствуйте!

 Согласно статье 222 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), постройка, возведенная без получения необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, является самовольной. Ваша пристройка в 70 кв.м. (100 кв.м. по факту — 30 кв.м. по документам) подпадает под это определение.

Самовольную постройку можно узаконить в судебном порядке при одновременном соблюдении следующих условий (пункт 3 статьи 222 ГК РФ):

Лицо, осуществившее постройку, имеет права на земельный участок (право собственности, аренда и т.д.). У вас есть право собственности на 1/2 долю дома, что означает, что у вас также есть право пользования земельным участком под домом.
На момент обращения в суд постройка соответствует требованиям безопасности (строительным, пожарным, санитарным и иным нормам).
Сохранение постройки не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц, и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Узаконивание пристройки “только в свою пользу”: Это самый сложный момент. В соответствии со статьей 247 ГК РФ, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

Вариант 1: Согласие второго собственника: Если второй собственник согласен на узаконивание пристройки только в вашу пользу (т.е. на увеличение вашей доли в общей собственности), это идеальный вариант. В этом случае, после узаконивания пристройки, вам нужно будет внести изменения в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости) на основании решения суда и соглашения с другим собственником.
Вариант 2: Отсутствие согласия второго собственника: Если второй собственник не согласен, вам будет сложно узаконить пристройку “только в свою пользу”. В этом случае, вам придется доказывать в суде, что пристройка была построена исключительно за ваш счет, не нарушает прав другого собственника и не препятствует ему пользоваться своей долей. Суд может принять решение об увеличении вашей доли в общей собственности, но это не гарантировано. Суд также может обязать вас выплатить компенсацию другому собственнику за увеличение вашей доли.

Процедура узаконивания пристройки:

Получение технического заключения о безопасности постройки: Обратитесь в специализированную организацию для проведения обследования постройки и получения технического заключения о ее соответствии строительным, пожарным, санитарным и иным нормам.
Подготовка технического плана: Закажите у кадастрового инженера подготовку технического плана на дом с учетом пристройки.
Обращение в суд с исковым заявлением о признании права собственности на самовольную постройку: В исковом заявлении необходимо указать основания для признания права собственности на пристройку, приложить техническое заключение, технический план, документы, подтверждающие ваши права на земельный участок, а также доказательства того, что пристройка не нарушает прав других лиц и соответствует требованиям безопасности.
Получение решения суда: В случае положительного решения суда, получите его копию с отметкой о вступлении в законную силу.
Внесение изменений в ЕГРН: На основании решения суда внесите изменения в ЕГРН о площади дома и о вашем праве собственности на 1/2 долю с учетом пристройки.

Продажа вашей доли дома:

Преимущественное право покупки: В соответствии со статьей 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.
Уведомление второго собственника: Перед продажей своей доли дома вам необходимо письменно известить второго собственника о своем намерении продать долю постороннему лицу, указав цену и другие условия продажи (статья 250 ГК РФ). Предложить ему выкупить вашу долю. Доказательством уведомления может быть почтовое уведомление о вручении письма с описью вложения.
Срок для реализации преимущественного права: Если второй собственник откажется от покупки вашей доли или не реализует свое преимущественное право в течение месяца со дня извещения, вы вправе продать свою долю любому другому лицу по цене не ниже указанной в извещении.
Особенности продажи доли с учетом долга второго собственника: Наличие долга у второго собственника не влияет на вашу возможность продать свою долю. Однако, потенциальные покупатели могут опасаться, что на долю второго собственника будет обращено взыскание по долгам. Этот факт может снизить стоимость вашей доли.

Всего доброго!