Надо ли будет платить налог с продажи новообразованного участка?

Здравствуйте, Марина. Понимаю ваш вопрос, он касается одного из самых распространенных и важных аспектов при совершении сделок с недвижимостью – налогообложения.

Общее правило: Минимальный предельный срок владения
 

Согласно пункту 17.1 статьи 217 Налогового кодекса РФ, доходы физических лиц, получаемые от продажи объектов недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения (НДФЛ), если объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения и более.

Для большинства случаев минимальный предельный срок владения составляет 5 лет (пункт 4 статьи 217.1 НК РФ). Однако есть исключения, когда этот срок составляет 3 года (об этом чуть ниже).

Вы указали, что владеете земельным участком 7 лет. Это превышает минимальный срок в 5 лет. Исходя из этого, казалось бы, налог с продажи платить не нужно. Но есть важный нюанс, связанный с «новообразованным участком».

Важный нюанс: Раздел земельного участка и новый объект собственности
 

Когда вы делите земельный участок на два, образуются новые объекты недвижимости. Это не просто «половина старого участка», а юридически самостоятельные земельные участки с новыми кадастровыми номерами.

В соответствии с разъяснениями Минфина России и устоявшейся судебной практикой (в частности, позиция Верховного Суда РФ по схожим делам), датой возникновения права собственности на вновь образованные земельные участки считается дата их государственной регистрации. Это означает, что отсчет минимального предельного срока владения для каждого из этих вновь образованных участков начинается заново с даты их регистрации в ЕГРН.

Пример: Если вы владели исходным участком с 2018 года, а разделите его и зарегистрируете новые участки, скажем, в 2025 году, то срок владения для этих двух новых участков начнется с 2025 года.

Что это означает для вас, Марина?
 

Если вы сейчас разделите ваш участок, то вновь образованные участки будут считаться «новыми» для целей налогообложения. Соответственно, если вы сразу же продадите один из них, то минимальный предельный срок владения в 5 лет (или 3 года, если применимо) еще не будет выдержан.

Следовательно, да, вам, скорее всего, придется заплатить НДФЛ с продажи новообразованного участка, если вы продадите его до истечения минимального предельного срока владения (5 лет с момента регистрации новых участков).

Как можно уменьшить или избежать налога?
 

Подождать 5 лет: Самый очевидный способ – подождать 5 лет после государственной регистрации вновь образованных участков, прежде чем продавать один из них. В этом случае налог платить не придется.
Налоговые вычеты: Если ждать 5 лет нет возможности, то при продаже придется заплатить 13% НДФЛ с полученного дохода. Однако вы можете уменьшить налогооблагаемую базу с помощью налоговых вычетов:

Имущественный налоговый вычет: Вы можете уменьшить доход от продажи на сумму 1 000 000 рублей (подпункт 1 пункта 2 статьи 220 НК РФ). Это фиксированный вычет, который можно использовать при продаже любого имущества, не связанного с предпринимательской деятельностью.
Вычет в размере расходов на приобретение: Вы можете уменьшить доход от продажи на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (подпункт 2 пункта 2 статьи 220 НК РФ). Важно: В вашем случае, если вы разделили участок, то для целей расчета расходов на приобретение «нового» участка обычно учитывается пропорциональная часть расходов на приобретение исходного участка. Например, если исходный участок стоил 2 млн рублей, и вы разделили его поровну, то расходы на приобретение каждого из новых участков могут быть признаны в размере 1 млн рублей. Также к расходам можно отнести затраты на межевание и регистрацию новых участков.
Пример: Допустим, вы продаете новообразованный участок за 2 млн рублей.

Если вы используете вычет в 1 млн рублей: Налогооблагаемая база = 2 000 000 — 1 000 000 = 1 000 000 рублей. Налог = 1 000 000 * 13% = 130 000 рублей.
Если пропорциональные расходы на приобретение исходного участка (и расходы на раздел) составили, например, 1.2 млн рублей: Налогооблагаемая база = 2 000 000 — 1 200 000 = 800 000 рублей. Налог = 800 000 * 13% = 104 000 рублей.
Вы вправе выбрать тот вычет, который для вас выгоднее.
 
 

Когда срок владения может быть 3 года?
 

Минимальный предельный срок владения составляет 3 года в следующих случаях (пункт 3 статьи 217.1 НК РФ):

Если объект является единственным жилым помещением налогоплательщика (и у него нет других жилых помещений или оно приобретено в течение 90 календарных дней после продажи предыдущего);
Если право собственности на объект получено в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи и (или) близкого родственника;
Если право собственности на объект получено в результате приватизации;
Если право собственности на объект получено плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.
В вашем случае, если речь идет о земельном участке (не жилом доме) и он был в собственности 7 лет, и вы просто его делите, то эти 3-летние исключения, скорее всего, неприменимы. Для вновь образованных участков будет действовать общий срок в 5 лет.

Что предпринять?
 Оцените выгоду от продажи сейчас vs. через 5 лет: Посчитайте потенциальный налог, который придется заплатить, если продавать сейчас, и сравните это с выгодой от немедленной продажи и возможностью «заморозить» деньги на 5 лет, чтобы избежать налога.
Сохраняйте все документы: Обязательно сохраняйте все документы, подтверждающие стоимость приобретения исходного участка, а также все расходы, связанные с его разделом (услуги кадастрового инженера, госпошлины и т.д.). Они понадобятся для применения налогового вычета.
 
Итог, Марина: К сожалению, при разделе земельного участка и последующей продаже одной из частей, срок владения этим «новым» участком будет исчисляться с даты его государственной регистрации. Таким образом, вам, скорее всего, придется платить НДФЛ, если продажа произойдет до истечения 5 лет с момента регистрации новых участков. Однако вы сможете уменьшить налогооблагаемую базу за счет имущественного вычета или вычета по расходам на приобретение.

Надеюсь, это подробное объяснение поможет вам разобраться в ситуации. Если у вас возникнут дополнительные вопросы, пожалуйста, задавайте.