И купить за 5500000 новую тоже в 2025, какой будет налог тогда…?

Здравствуйте, Алла!

Ваш вопрос очень актуален и касается налогообложения при продаже недвижимости, особенно когда она была получена в дар. Давайте разберем обе ситуации по порядку, с учетом действующего законодательства РФ.

Общие положения по налогу с продажи недвижимости
 

По общему правилу, доходы от продажи недвижимости облагаются НДФЛ по ставке 13% (для налоговых резидентов РФ). Однако есть условия, при которых доход освобождается от налогообложения или его можно уменьшить.

Ключевой момент — минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества.

Согласно статье 217.1 Налогового кодекса РФ:

Общий минимальный предельный срок владения составляет 5 лет.
Но есть исключения, когда этот срок составляет 3 года. Важно, что к таким исключениям относится случай, когда право собственности на объект недвижимого имущества получено по договору дарения от члена семьи и (или) близкого родственника (подпункт 1 пункта 3 статьи 217.1 НК РФ).
Ваш супруг является близким родственником. Следовательно, для вашей квартиры минимальный предельный срок владения, после которого доход от продажи полностью освобождается от НДФЛ, составляет 3 года.

Расчеты для вашей ситуации
 

Квартира приобретена в дар 22.12.2022 года. Срок владения начинает течь с даты государственной регистрации права собственности, то есть с 22.12.2022 года. 3 года владения истекут 22.12.2025 года.

Вариант 1: Продажа квартиры в 2025 году за 6 000 000 рублей (до 22.12.2025).
 

Если вы продадите квартиру до 22.12.2025 года, минимальный предельный срок владения (3 года) не будет соблюден. Следовательно, доход от продажи будет облагаться налогом.

Налогооблагаемая база: 6 000 000 рублей.

Вы имеете право на имущественный налоговый вычет при продаже недвижимости, предусмотренный подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 НК РФ. В вашем случае это:

Либо 1 000 000 рублей (фиксированный вычет).
Либо сумма документально подтвержденных расходов дарителя на приобретение этой квартиры, если у вас есть такие документы и вы можете их подтвердить (например, договор купли-продажи, по которому супруг приобретал эту квартиру до дарения). Обычно выбирают больший из этих двух вычетов.
Предположим, у вас нет документов о расходах супруга на приобретение квартиры, или эти расходы были меньше 1 000 000 рублей. В этом случае вы воспользуетесь вычетом в 1 000 000 рублей.

Налогооблагаемая сумма: 6 000 000 рублей (доход) — 1 000 000 рублей (вычет) = 5 000 000 рублей.
Сумма налога (НДФЛ): 5 000 000 рублей * 13% = 650 000 рублей.
Важно: Если бы вы продали квартиру после 22.12.2025 года, то есть после истечения 3-летнего срока владения, налог с продажи не пришлось бы платить вовсе, так как доход был бы освобожден от налогообложения в полном объеме (статья 217.1 НК РФ). Это самый выгодный вариант.

Вариант 2: Продажа квартиры в 2025 году за 6 000 000 рублей и покупка новой за 5 500 000 рублей тоже в 2025 году (до 22.12.2025).
 

В этом варианте вы можете применить сразу два имущественных налоговых вычета в одной налоговой декларации (по итогам 2025 года):

Вычет при продаже квартиры: 1 000 000 рублей (или расходы супруга, как указано выше).
Вычет при покупке новой квартиры: Имущественный налоговый вычет на приобретение жилья. Согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 220 НК РФ, вы имеете право уменьшить налогооблагаемую базу на сумму фактически понесенных расходов на приобретение новой квартиры, но не более 2 000 000 рублей. Также вы имеете право на вычет по процентам, уплаченным по ипотечному кредиту, если будете брать ипотеку на новую квартиру (до 3 000 000 рублей), но это уже отдельный вопрос. Сейчас речь о самом факте покупки.
Расчеты:

Доход от продажи: 6 000 000 рублей.
Вычет при продаже: 1 000 000 рублей.
Налогооблагаемая база после вычета при продаже: 6 000 000 — 1 000 000 = 5 000 000 рублей.
Теперь от этой суммы вы можете отнять налоговый вычет, связанный с покупкой новой квартиры:

Расходы на покупку новой квартиры: 5 500 000 рублей.
Размер вычета на покупку: Максимум 2 000 000 рублей (так как ваши расходы 5 500 000 превышают 2 000 000).
Налогооблагаемая сумма после применения двух вычетов: 5 000 000 рублей (доход от продажи за вычетом 1 млн) — 2 000 000 рублей (вычет за покупку) = 3 000 000 рублей.
Сумма налога (НДФЛ): 3 000 000 рублей * 13% = 390 000 рублей.
Таким образом, при одновременной продаже и покупке в одном налоговом периоде (2025 году) и при условии, что вы не использовали вычет на покупку ранее, вы сможете уменьшить налог до 390 000 рублей.

Важные нюансы и рекомендации:
 

Налоговый резидент: Все расчеты приведены для налогового резидента РФ (т.е. вы находитесь в России не менее 183 дней в течение 12 следующих подряд месяцев). Если вы не являетесь налоговым резидентом, ставка НДФЛ составит 30% без возможности применения вычетов.
Декларация 3-НДФЛ: В любом случае (если срок владения не истек), вам необходимо будет подать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ в налоговую инспекцию по месту вашего жительства до 30 апреля 2026 года (по доходам 2025 года). Уплатить налог нужно будет до 15 июля 2026 года.
Документальное подтверждение: Обязательно сохраняйте все документы: договор дарения, свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи квартиры, чеки/квитанции об оплате (для вычета при покупке новой квартиры), а также документы, подтверждающие расходы супруга на приобретение квартиры (если вы их используете).
Единственное жилье: Правило о 3-летнем сроке владения применяется к подаркам от близких родственников независимо от того, является ли это жилье единственным. Однако, если бы квартира была приобретена не в дар (например, по договору купли-продажи), и она была бы для вас единственным жильем, то 3-летний срок тоже действовал бы (с определенными нюансами, если другое жилье приобретается в течение 90 дней после продажи). В вашем случае это не является определяющим, так как дарение от супруга уже обеспечивает вам 3-летний срок.
2025 год и прогрессивная шкала НДФЛ: С 2025 года вводится прогрессивная шкала НДФЛ. Для вашего дохода от продажи недвижимости это означает, что если ваш годовой доход (включая доход от продажи квартиры) превысит определенные пороги, то часть дохода может облагаться по ставке выше 13%.

До 2,4 млн руб. — 13%
От 2,4 млн до 5 млн руб. — 15% с суммы превышения
От 5 млн до 20 млн руб. — 18% с суммы превышения
От 20 млн до 50 млн руб. — 20% с суммы превышения
Свыше 50 млн руб. — 22% с суммы превышения В вашем случае, если налогооблагаемая сумма составит 5 000 000 рублей (Вариант 1) или 3 000 000 рублей (Вариант 2), то часть этого дохода будет облагаться по ставке 15%.
Для 5 000 000 руб. (Вариант 1):

2 400 000 * 13% = 312 000 руб.
(5 000 000 — 2 400 000) * 15% = 2 600 000 * 15% = 390 000 руб.
Итого налог = 312 000 + 390 000 = 702 000 рублей.
Для 3 000 000 руб. (Вариант 2):

2 400 000 * 13% = 312 000 руб.
(3 000 000 — 2 400 000) * 15% = 600 000 * 15% = 90 000 руб.
Итого налог = 312 000 + 90 000 = 402 000 рублей.
Таким образом, с учетом прогрессивной шкалы 2025 года:

Вариант 1: Налог составит 702 000 рублей.
Вариант 2: Налог составит 402 000 рублей.
 
Вывод, Алла:

Самый выгодный вариант для вас — это продать квартиру после 22 декабря 2025 года. В этом случае вы не будете платить никакой налог вовсе.

Если же вам необходимо продать квартиру до этой даты, то:

В случае просто продажи за 6 000 000 рублей (Вариант 1), налог составит 702 000 рублей.
В случае продажи за 6 000 000 рублей и покупки новой за 5 500 000 рублей в том же 2025 году (Вариант 2), налог составит 402 000 рублей.
Вы можете значительно сэкономить, если подождете несколько месяцев до конца 2025 года.

Надеюсь, это подробное объяснение поможет вам принять взвешенное решение.