Нужно ли получать новые гпзу, рнс?

Отличный, очень практический вопрос. Давайте разберём по шагам подробно и последовательно, с учётом законодательства РФ (в том числе градостроительного кодекса, ЗК РФ, ГК РФ) и практики, сложившейся в Краснодаре.

 
️ Исходные данные
Изначально был единый земельный участок (ЗУ), на который:

Выдан ГПЗУ (градостроительный план земельного участка).
Утвержден ППТ (проект планировки территории) и ПМТ (проект межевания территории).
ЗУ в аренде у застройщика, в залоге у банка.
Первый этап реализован, получено разрешение на ввод в эксплуатацию (РНВ).
Теперь планируется разделить (разбить) участок на 3 ЗУ для строительства следующих этапов (жилые дома, ДДУ, парковка).

 
Общий процесс раздела земельного участка (межевания)
1️⃣ Проверка наличия ППТ и ПМТ
У вас уже есть утверждённый ППТ и ПМТ, значит, базовое правовое основание для формирования новых участков есть.
ППТ определяет функциональное назначение территорий, а ПМТ закрепляет границы будущих ЗУ.
Если предусмотрена возможность деления (разбивки) — новый ППТ не требуется, если не вносите изменения в функциональные зоны, параметры застройки, линии регулирования застройки и пр.
 
2️⃣ Разработка технического плана и подготовка проекта межевания (при необходимости)
В вашем случае, для образования новых ЗУ, готовится межевой план (а не новый ПМТ), на основании утверждённого ПМТ.
Проектировщик (или геодезическая компания) подготавливает межевой план в соответствии с действующим ПМТ.
Если при разделе выявляются отклонения от утверждённого ПМТ (например, изменение границ, площади, красных линий), потребуется внести изменения в ППТ и ПМТ и их повторно утвердить.
 
3️⃣ Согласование межевого плана
Межевой план подписывается правообладателем (застройщиком) и кадастровым инженером.
В Краснодаре, как правило, дополнительно согласуется в городской архитектуре и в Департаменте имущественных отношений (если участок находится в аренде у города).
 
4️⃣ Постановка новых ЗУ на кадастровый учёт
После согласования межевого плана, подаётся заявление в Росреестр о постановке на учёт вновь образованных ЗУ.
После присвоения кадастровых номеров новым участкам застройщик может начать последующие действия (оформление новых договоров аренды на каждый ЗУ, внесение изменений в залог и т.д.).
 
Нужно ли получать новые ГПЗУ?
Да, на каждый новый ЗУ необходимо получать новый ГПЗУ, так как:

ГПЗУ привязан к конкретному кадастровому номеру.
После раздела старый ГПЗУ теряет актуальность для новых участков.
Получение новых ГПЗУ — обязательное условие для оформления разрешений на строительство по новым участкам.
 
️ Нужно ли получать новый РНС (разрешение на строительство)?
Да, на каждый новый этап строительства и новый ЗУ потребуется новое разрешение на строительство (РС), на основании:

Нового ГПЗУ.
Разработанного проектного решения (ПД).
Заключения экспертизы (если требуется).
 
️ Что должен сделать проектировщик (архитектор/ГИП)?
Проверить актуальность ППТ и ПМТ.
Подготовить (при необходимости актуализировать) проект межевания.
Заказать и оформить межевой план у кадастрового инженера.
Подготовить схемы планировочной организации земельного участка (СПОЗУ) для новых ЗУ.
Оформить комплект документов для получения новых ГПЗУ.
В дальнейшем — подготовить проектную документацию на каждый этап и получить РС.

 
️ Нужно ли утверждать новый ППТ и ПМТ?
Если вы не меняете функциональные зоны, параметры застройки, линии застройки и другие основные показатели, то новый ППТ и ПМТ не нужны.
Если планируете вносить изменения (например, смещение объектов, изменение видов разрешённого использования), тогда потребуется внести изменения и утвердить новый ППТ и ПМТ.
 
Нужно ли согласовывать с банком (залогодержателем)?
Да, поскольку ЗУ находится в залоге, нужно получить согласие залогодержателя на раздел земельного участка.

 
Краткий чек-лист
1️⃣ Проверить, соответствуют ли планы раздела утверждённому ППТ и ПМТ.
2️⃣ Если всё соответствует — готовить межевой план.
3️⃣ Согласовать с залогодержателем.
4️⃣ Поставить новые ЗУ на кадастровый учёт.
5️⃣ Получить новые ГПЗУ.
6️⃣ Получить новые разрешения на строительство на каждый ЗУ.
7️⃣ Начать строительство по новым этапам.

 
️ Правовая основа
ГрК РФ (ст. 41, 42, 43 — ППТ и ПМТ; ст. 51 — разрешение на строительство; ст. 44 — ГПЗУ).
ЗК РФ (ст. 11.4 — образование земельных участков).
Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».