Иначе на кого я долги застройщика, сделанные им до октября 2022 повешу?

Question

Здравствуйте! Возникла ситуация: Я получила выписку из ЕГРН на основании только 2х документов: ДДУ + Определение АС. Но никто меня, я жила в другом городе, не извещал, что домом, после его ввода в эксплуатацию 23.08.17, управляет некая УК. От застройщика, во исполнение главы ДДУ «О порядке передачи квартиры участнику строительства» никаких извещений я не получала, от УК тоже. Только в октябре 2022 УК подписала со мной Акт о передаче ключей, и я получила доступ в квартиру и в почтовый ящик. Согласно п.п.6 и 7 части 2 ст. 153 ЖК до передачи квартиры по передаточному акту коммуналку оплачивает застройщик, принявший дом в эксплуатацию, а после передачи – участник долевого строительства – эти пункты относятся у долевому строительству.. Вместе с тем п.5 части 2 ст. 153 ЖК гласит: Обязанность по оплате коммуналки возникает с момента регистрации права собственности. Но как, имея регистрацию права собственности, но не имея ключей и физического доступа до октября 2022 года можно было пользоваться коммунальными услугами и оплачивать их? Получив ключи от почтового ящика, я обнаружила в нем счета-квитанции от Оператора по переработке мусора и от Поставщика тепла с задолженностями Застройщика. Это было логично, так как приняв дом, застройщик стал «первым» собственником квартир и должен был платить за коммуналку, но он не платил и перед Оператором и Поставщиком у него образовалась задолженность. При этом Оператор поступил просто и понятно, он оформил на меня новый ЛС за мусор с октября 2022, убрав из него задолженность застройщика за период до октября 2022, и начиная с октября 2022 я исправно и своевременно оплачиваю его услуги за уборку мусора. А Поставщик тепла, несмотря на то что до октября 2022 исправно выставлял счета застройщику, неожиданно уперся на пункте п.5 части 2 ст. 153 ЖК, типа, раз стала собственником в декабре 2018, то должна и платить с этого времени, даже если тебе квартиру никто физически не передавал! Иначе на кого я долги застройщика, сделанные им до октября 2022 повешу? Но согласно позиции ВС РФ долги от одного фактического собственника (застройщика) не передаются другому собственнику, который по бумаге стал собственником с декабря 2018 а фактически (или физически) получил квартиру и доступ к потреблению коммунальных услуг только в октябре 2022. Рассудите, пожалуйста! Дайте, пожалуйста, свою позицию с точки зрения закона.

Наталья Тимерханова · Answer

Добрый вечер. Ст. 201.11 Закона о банкротстве — прямо предусматривает передачу квартиры по определению суда взамен подписания акта. Это подтверждено судебной практикой: ВС РФ в Определении от 04.10.2019 № 309-ЭС19-12785 указал: определение суда о передаче объекта участнику долевого строительства приравнивается к акту приёма-передачи. Таким образом, в Вашем случае акт приёма-передачи заменяется определением АС от 23.08.18. Юридически — квартира Ваша с этого момента. Направьте в адрес теплоснабжающей организации (ТСО): Заявление-претензию о необоснованном начислении задолженности до октября 2022; Приложите: определение суда от 23.08.18; выписку из ЕГРН; акт передачи ключей (дата – октябрь 2022); документы об отсутствии доступа до передачи; акты/переписку с УК (если есть). В заявлении укажите, что обязанность по оплате возникла с момента реального доступа, а не формальной регистрации, и ссылайтесь на: п. 6, 7 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ, позицию ВС РФ, Постановление Пленума ВС РФ № 22 от 27.06.2017. Если ТСО откажет — обращайтесь в суд о признании отсутствия задолженности, чтобы оспорить начисления. Направьте в адрес теплоснабжающей организации (ТСО): Заявление-претензию о необоснованном начислении задолженности до октября 2022; Приложите: определение суда от 23.08.18; выписку из ЕГРН; акт передачи ключей (дата – октябрь 2022); документы об отсутствии доступа до передачи; акты/переписку с УК (если есть). В заявлении укажите, что обязанность по оплате возникла с момента реального доступа, а не формальной регистрации, и ссылайтесь на: п. 6, 7 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ, позицию ВС РФ, Постановление Пленума ВС РФ № 22 от 27.06.2017. Если ТСО откажет — обращайтесь в суд о признании отсутствия задолженности, чтобы оспорить начисления.