Насколько законна регистрация жилого дома в санитарной зоне?

Question

Планирую покупку земельного участка с жилым домом в СНТ. Дом построен недавно и зарегистрирован в установленном порядке. Однако в документах (выписка из ЕГРН, карта ЗОУИТ) обнаружено, что дом расположен в зоне с особыми условиями использования территории — санитарной зоне радиовышки, а возможно, и теплопункта/котельной (информация уточняется). Прошу пояснить: 1. Насколько законна регистрация жилого дома в санитарной зоне? 2. Есть ли риск, что дом был зарегистрирован с нарушением и может быть признан самовольной постройкой? 3. Какие документы нужно запросить у продавца или в органах власти, чтобы убедиться в законности постройки? 4. Какие органы могут дать официальное заключение по санитарной пригодности участка и допустимости эксплуатации жилого дома на данной территории? 5. Если постройка окажется незаконной или с нарушениями — какие у покупателя могут быть последствия (в том числе — риск сноса)? 6. Можно ли потребовать у продавца гарантий или компенсаций в случае выявления нарушений уже после сделки, и как это прописать в договоре? Благодарю за помощь

Дарья Разина · Answer

Уважаемая Наталья, здравствуйте! Изучила выписку 1) Регистрация жилого дома в СЗЗ возможна только при отсутствии прямых запретов на жилую застройку в нормативных актах, регулирующих конкретную зону. Согласно СанПиНу, в СЗЗ радиотехнических объектов запрещено размещение жилых домов, стоянок транспорта, объектов нефтехранилищ и аналогичных сооружений. Если дом зарегистрирован, необходимо проверить, действовали ли указанные ограничения на момент постройки и регистрации Далее 2) Дом может быть признан самовольной постройкой (ст. 222 ГК РФ), если его возведение нарушило установленные ограничения ЗОУИТ. Для исключения рисков нужно проверить дату установления ЗОУИТ (выписка у Вас указывает на 15.07.2022 и соответствие разрешительных документов на строительство актуальным на тот момент нормам (ст. 51 ГрК РФ). 3) Вы у продавца запросите акт ввода в эксплуатацию, заключение Роспотребнадзора о соблюдении санитарных норм и проектную документацию с отметкой о согласовании в СЗЗ. 4) Можете оформить запрос письменный в Роспотребнадзор — об оценке санитарной пригодности, в Администрацию — по сведениям о зонировании. Еще уточните у администрации муниципального образования, не планируется ли расширение ЗОУИТ или изменение её режима. 5) Включите в договор купли-продажи пункт о гарантии продавца об отсутствии претензий со стороны контролирующих органов, условие о компенсации расходов на снос или приведение объекта в соответствие с нормами. В идеале — в случае любых сомнений в законности постройки Вам целесообразно отказаться от сделки или потом предусмотреть механизм расторжения договора с возвратом средств (ст. 450 ГК РФ), но Вы покупатель, и Вы выбираете объект. С уважением!

Виталий Шишкин · Answer

Здравствуйте! В СЗЗ радиотехнических объектов нельзя размещать жилые дома. В Выписке, которую Вы приобщили к вопросу, указаны соответствующие ссылки на СанПин.. Но для того, чтобы сказать законно ли было оформление дома нужно смотреть какие ограничения действовали на момент строительства и регистрации объекта. Поэтому можете запросить у продавца все документы, связанные с согласованием и строительством жилого дома( разрешения, уведомления, ввод в эксплуатацию ( при наличии). Что касается выдачи заключений можете обратиться в органы Роспотребнадзора. Риск признания жилого дома самовольной постройкой( ст.222 ГК РФ) существует, полностью его исключать нельзя. Но также надо понимать, что самым негативным последствием признания дома самовольной постройкой может быть её снос. Однако, суды принимают решения о сносе только в исключительных случаях при существенных нарушениях правил, законодательных норм, а также прав и законных интересов третьих лиц. В таких случаях, как правило, назначают экспертизу, заключение которой суд даст правовую оценку наряду с другими доказательствами по делу. (ст.67,79 ГПК РФ). В договоре купли-продажи (ст.421, 454 ГК РФ) можете указать гарантию продавца об отсутствии претензий со стороны контролирующих органов. Если Вам нужна дополнительная консультация или составление документов можете обратиться к о мне в чат.