Добрый день, снял квартиру, в договоре стандартно прописали 11 месяцев проживания, собираюсь съезжать, пунка о досрочном съезде не присутствует, имеет ли право арендодатель не вернуть залог?

Добрый день!

Понимаю ваше беспокойство по поводу залога при планируемом досрочном переезде. Давайте разберем вашу ситуацию с точки зрения закона.

Вы сняли квартиру для проживания, и договор заключен на 11 месяцев. В юридической практике такой договор между физическими лицами на срок до одного года является договором найма жилого помещения (а не аренды, как это часто говорят в быту), и регулируется Главой 35 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ).

Согласно общему правилу, установленному частью 4 статьи 687 ГК РФ, на договор найма жилого помещения, заключенный на срок до одного года (ваш случай), не распространяется положение о праве нанимателя (жильца) расторгнуть договор в любое время с предупреждением наймодателя (собственника) за три месяца (пункт 1 статьи 687 ГК РФ), если только иное не предусмотрено самим договором.

Поскольку в вашем договоре отсутствует пункт о праве нанимателя на досрочное расторжение по своему желанию, то, строго говоря, односторонний отказ от исполнения договора по вашей инициативе до истечения 11 месяцев является нарушением условий договора о сроке.

Теперь о залоге (обеспечительном платеже). Обеспечительный платеж служит обеспечением исполнения ваших обязательств по договору найма (статья 381.1 ГК РФ). Условия его возврата или удержания также должны быть четко прописаны в вашем договоре.

Право наймодателя не возвращать залог при досрочном расторжении договора по инициативе нанимателя зависит исключительно от формулировок вашего конкретного договора найма.

Если в договоре прямо указано, что обеспечительный платеж (залог) не подлежит возврату в случае досрочного расторжения договора по инициативе нанимателя, то наймодатель имеет законное право его удержать. Судебная практика (например, Постановления ФАС различных округов) часто поддерживает такие условия, если они четко прописаны в договоре в силу принципа свободы договора (статья 431 ГК РФ об толковании договора). В этом случае залог может расцениваться как своего рода компенсация для наймодателя за ваши убытки, связанные с досрочным выездом (например, на поиск нового жильца).

Если в договоре не прописано условие об удержании залога именно при досрочном выезде нанимателя, а указаны другие основания для удержания (например, порча имущества, неуплата коммунальных платежей, арендной платы), то наймодатель не имеет автоматического права удержать залог только по причине вашего досрочного выезда. В этом случае наймодатель может удержать из залога сумму убытков, которые он понес в связи с вашим нарушением срока договора (например, арендную плату за период, пока квартира пустовала и искался новый жилец), но только если сможет доказать эти убытки и если договор позволяет использовать залог для покрытия таких убытков. Оставшаяся сумма залога должна быть возвращена.

Таким образом, чтобы точно понять, имеет ли право наймодатель не вернуть залог, вам нужно внимательно изучить раздел вашего договора, посвященный обеспечительному платежу (залогу), и условиям его возврата или удержания.

Если договор позволяет наймодателю удержать залог при вашем досрочном выезде, то он, скорее всего, воспользуется этим правом, и это будет законно. Если такое условие в договоре отсутствует, вы вправе требовать возврата залога за вычетом документально подтвержденных наймодателем убытков или сумм, удержание которых прямо предусмотрено договором (например, задолженность по коммунальным платежам, стоимость устранения повреждений имущества, если таковые имеются).

Попробуйте провести переговоры с наймодателем. Возможно, удастся договориться о поиске нового жильца на ваше место, и при его быстром заселении наймодатель согласится вернуть вам часть или всю сумму залога за вычетом фактически понесенных расходов.

Надеюсь, мой ответ поможет вам разобраться в ситуации.

Если ответ был полезен, пожалуйста, оцените его положительно.