Что нужно сделать в первую очередь?

Здравствуйте! Понимаю ваше беспокойство и желание сделать все правильно, чтобы в будущем у сына не возникло проблем с оформлением участка и строений. Ситуация с незарегистрированными и снесенными объектами на участке действительно требует внимания перед совершением сделки.

Вот как обстоит дело с точки зрения законодательства и какой порядок действий будет наиболее корректным:

Принцип единства судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов. По общему правилу, установленному статьями 1 и 35 Земельного кодекса РФ и статьей 273 Гражданского кодекса РФ, при переходе права собственности на здание или сооружение, расположенное на земельном участке, находящемся в собственности того же лица, одновременно переходит и право собственности на этот земельный участок или его часть. И наоборот: сделка с земельным участком влечет за собой переход прав на находящиеся на нем строения. Это означает, что при дарении участка к сыну перейдут права на все объекты, которые на этом участке есть и принадлежат дарителю (Вашей матери).

Зарегистрированный, но снесенный хозблок. Несмотря на то, что хозблок физически отсутствует, он все еще числится в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Для того чтобы снять его с кадастрового учета и прекратить право собственности, необходимо подготовить акт обследования (его делает кадастровый инженер) и подать соответствующее заявление в Росреестр. Это должна сделать Ваша мать как текущий собственник зарегистрированного объекта до момента дарения. Иначе обязанность снять с учета снесенное строение ляжет на сына после перехода права собственности.

Незарегистрированный незавершенный садовый домик. Новый садовый домик, строительство которого начато, является либо объектом незавершенного строительства (если есть фундамент и объект прочно связан с землей, ст. 130 ГК РФ), либо фактически существующим, но юридически неоформленным строением.
Если он не зарегистрирован, на момент дарения он не будет отражен в выписке из ЕГРН как объект права Вашей матери.
Однако, как я уже говорил, при дарении участка к сыну переходит право на все, что расположено на участке и принадлежит дарителю. Физически домик на участке есть.
Регистрация права собственности на такие объекты (в том числе по «дачной амнистии», которая продлена до 1 марта 2031 года для садовых домов на участках для садоводства, ИЖС, ЛПХ) требует подачи технического плана, подготовленного кадастровым инженером. Зарегистрировать объект может только собственник земельного участка.
Если домик не будет зарегистрирован до дарения, сын как новый собственник участка будет иметь право и обязанность заниматься его регистрацией или оформлением в собственность уже на свое имя.

Межевание земельного участка. С 1 марта 2025 года вступают в силу изменения, согласно которым государственная регистрация перехода прав на земельный участок (в том числе по договору дарения) будет приостановлена, если границы такого участка не установлены в соответствии с законодательством и не внесены в ЕГРН. Если межевание участка Вашей матери не проводилось или его границы не внесены в ЕГРН с точными координатами, это необходимо будет сделать до оформления договора дарения, если сделка планируется после 1 марта 2025 года. Межевание также выполняет кадастровый инженер.

Вывод и рекомендации:

Наиболее юридически чистый и простой для сына вариант — это привести все документы на участок и строения в порядок до заключения договора дарения.

Рекомендуемый порядок действий:

Проверить межевание. Уточнить в выписке из ЕГРН, установлены ли границы участка. Если нет, или если сделка планируется после 1 марта 2025 года, необходимо провести межевание и внести сведения о границах в ЕГРН. Этим занимается кадастровый инженер.
Снять с учета снесенный хозблок. Заказать у кадастрового инженера акт обследования, подтверждающий прекращение существования объекта, и подать документы в Росреестр для снятия хозблока с кадастрового учета и прекращения права собственности Вашей матери на него.
Оформить садовый домик. Есть два варианта:
Завершить строительство и зарегистрировать его как жилой или садовый дом (в зависимости от назначения и возможности). Это делается по «дачной амнистии»: подготовить технический план у кадастрового инженера и подать в Росреестр заявление о государственном кадастровом учете и регистрации права собственности Вашей матери на домик.
Зарегистрировать как объект незавершенного строительства (ОНС). Это возможно, если строительство не завершено, но уже есть фундамент. Также требуется технический план.

После того как все эти действия выполнены, и в выписке из ЕГРН отражен участок с актуальными границами, зарегистрированным нежилым домом и зарегистрированным новым садовым домиком (или ОНС), Ваша мать может оформлять договор дарения. С 13 января 2025 года договор дарения недвижимости между физическими лицами подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Если оформить договор дарения раньше:

Как уже говорилось, право собственности на все существующее на участке перейдет к сыну. Но ему придется заниматься снятием с учета снесенного хозблока и регистрацией нового домика уже на свое имя. Это не невозможно, но может быть более трудоемко, так как ему придется разбираться с документами и процессами, которые были начаты до него.

Итоговый совет: Для минимизации рисков и упрощения жизни сына, лучше сначала завершить все процедуры с документами на строения и участок (межевание, снятие с учета снесенного, регистрация нового/незавершенного), а затем оформлять договор дарения. Это обеспечит юридическую чистоту сделки и полноту документов у нового собственника.

Надеюсь, эта информация оказалась Вам полезной!

Если мой ответ помог Вам разобраться в ситуации, пожалуйста, оцените его положительно.