Есть ли налоговые риски, если продавец уходит от налогов?

Здравствуйте!
Благодарю вас за подробное описание ситуации — давайте разберёмся последовательно.

Если в выписке из ЕГРН указано, что это земли общего пользования, то это серьёзный тревожный сигнал. Такой статус означает, что участок предназначен, например, для дорог, скверов, площадей, и не подлежит продаже как обычный частный участок. Приватизация, аренда и, тем более, капитальное строительство на таких землях в большинстве случаев невозможны или незаконны, особенно если статус установлен официально.

Если же категория — земли сельскохозяйственного назначения, но при этом в графе вид разрешённого использования указано, например, «ведение сельского хозяйства», «пастбище» или что-то подобное, то строительство домов не допускается. Чтобы строить — даже под аренду — нужен вид использования вроде «для дачного строительства» или «для ведения ЛПХ (в границах населённого пункта)».

Оценка рисков покупки: если кадастровая стоимость — 1–1.1 млн, а продают за 7–7.5 млн, то либо участок действительно интересный, либо цена завышена. Но это резкий разрыв. При такой разнице налоговые органы могут обратить внимание, особенно если продавец уклоняется от уплаты налога (например, укажет заниженную цену в договоре). У покупателя, конечно, рисков меньше, но возможны проблемы с доказательством полной суммы сделки, если возникнет спор, например, о праве собственности или возврате средств.

Что касается иностранных граждан, то они вправе приобретать земли сельхозназначения, но с ограничениями. Например, не допускается покупка, если участок находится в приграничной зоне или предназначен под сельхозпроизводство с особым режимом. На практике — зависит от региона и конкретного участка. Могут потребовать разрешения, а где-то и вовсе отказать.

По коммуникациям: если электричество и газ проходят по границе, это плюс. Но важно проверить, есть ли техническая возможность подключения, нужно делать запрос в сетевую организацию (например, Россети). Просто наличие линии — ещё не гарантия. Может быть перегруз, отсутствие мощностей, или потребуется дорогостоящее подключение.

Документы: хорошо, что есть выписки и паспорт собственника. Важно сравнить сведения в старой и новой выписке — не изменился ли статус земли, есть ли обременения, ограничения, аресты. Если всё совпадает, и в новых данных нет тревожных знаков — это уже плюс.

Резюмируя: риски высокие, особенно из-за формулировки земли общего пользования. Рекомендую проверить точное описание участка в Росреестре, уточнить у местной администрации, разрешено ли строительство, и можно ли изменить ВРИ. Без смены категории — строить нельзя.

С наилучшими пожеланиями,
Хабас Феликсович.

Здравствуйте! 

Согласно Земельному кодексу РФ, использование земельного участка должно соответствовать его целевому назначению и виду разрешенного использования. Если земельный участок имеет ВРИ “сельскохозяйственное назначение”, строительство жилых домов для последующей сдачи в аренду, как правило, невозможно. Для реализации вашего проекта необходимо изменить ВРИ участка, что является сложной процедурой, требующей учета градостроительных регламентов и получения разрешения от органов местного самоуправления. Результат изменения ВРИ не может быть гарантирован.

Если в выписке из ЕГРН указано, что земельный участок является “землей общего пользования”, это означает, что он предназначен для удовлетворения общественных нужд и не может быть использован для индивидуального строительства или приватизирован (статья 85 Земельного кодекса РФ). Необходимо установить основания, по которым участок сельскохозяйственного назначения может быть отнесен к землям общего пользования. Возможно, это ошибка в реестре, либо часть участка фактически относится к землям общего пользования.

Заявленное вами расхождение между кадастровой стоимостью (1,1 млн. руб.) и фактической ценой сделки (7-7,5 млн. руб.) является существенным. Указание в договоре купли-продажи заниженной стоимости может повлечь за собой следующие негативные последствия:

Налоговые риски для покупателя: Налоговый орган вправе доначислить налог на имущество, исходя из рыночной стоимости земельного участка, а также провести проверку законности сделки.
Риск оспаривания сделки: Сделка может быть признана недействительной по иску налогового органа, если будет доказан факт уклонения продавца от уплаты налогов.

Минимизация рисков:

Указание в договоре купли-продажи реальной стоимости земельного участка (7-7,5 млн. руб.).
Включение в договор пункта об ответственности продавца за возможные налоговые претензии, возникшие в связи с уклонением от уплаты налогов.
Страхование рисков, связанных с возможным признанием сделки недействительной.
Проведение независимой оценки рыночной стоимости земельного участка.

В случае, если продавец уклоняется от уплаты налогов, налоговые органы могут провести проверку сделки и предъявить претензии к покупателю, если будет установлено, что он знал или участвовал в схеме уклонения от налогов. Сделка также может быть оспорена в судебном порядке.

Факт прохождения электричества и газопровода по границе земельного участка не гарантирует возможность подключения. Для этого необходимо получить технические условия в соответствующих организациях (газораспределительной и электросетевой), в которых будут указаны требования к подключению, стоимость и сроки выполнения работ.

В соответствии с Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения”, иностранные граждане могут владеть земельными участками сельскохозяйственного назначения только на праве аренды. Приобретение такого участка в собственность может быть признано недействительным.

Важно понимать, что для более точной оценки ситуации потребуется детальный анализ всех документов.

Всего доброго!

Здравствуйте!

Опираясь на представленные документы и обстоятельства, могу дать следующие юридические пояснения и рекомендации по вашему вопросу.

Выписка из ЕГРН и документы собственника:
Выписка из ЕГРН (актуальная): Это ключевой документ. В ней содержатся сведения о зарегистрированном праве собственности, наличии ограничений (обременений) права (например, залог, аренда), кадастровом номере, площади, категории земель, виде разрешенного использования (ВРИ), кадастровой стоимости. Обязательно убедитесь, что собственник, указанный в выписке, соответствует данным в паспорте продавца. Проверьте, нет ли в выписке записей об арестах, залогах или других ограничениях, препятствующих сделке.
Старая выписка: Может быть полезна для отслеживания истории участка, но основное значение имеет актуальная.
Паспорт собственника: Необходим для подтверждения личности продавца.

Вид разрешенного использования (ВРИ) и «Земля общего пользования»:
ВРИ — сельхоз: Земли сельскохозяйственного назначения (ЗСН) предназначены в первую очередь для ведения сельскохозяйственного производства (п. 1 ст. 78 Земельного кодекса РФ). Строительство жилых домов под аренду (фактически коммерческое использование) на таких землях не допускается без изменения категории земель и/или ВРИ.
Смена категории/ВРИ: Изменение категории земель с ЗСН на, например, земли населенных пунктов для жилищного строительства или иных видов разрешенного использования, допускающих строительство домов, является сложным и длительным процессом. Он регулируется Федеральным законом от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую». С 01.03.2026 года вводятся существенные ограничения на такой перевод, требующие обязательного согласования с Минсельхозом РФ (Федеральный закон от 01.04.2025 № 52-ФЗ). Возможность перевода зависит от многих факторов: включения участка в границы населенного пункта (требует изменений в Генплан и Правила землепользования и застройки — ПЗЗ), наличия ограничений на строительство, соответствия региональному законодательству (в некоторых регионах введен прямой запрет на жилое строительство на ЗСН).
«Земля общего пользования»: Если участок указан как земля общего пользования (ЗОП), это очень серьезный риск. ЗОП — это земли, предназначенные для использования неограниченным кругом лиц (дороги, проезды, скверы, парки и т.п.). Они, как правило, не подлежат приватизации и находятся в публичной собственности (государственной или муниципальной) (п. 12 ст. 85, ст. 26 Земельного кодекса РФ). Право частной собственности на ЗОП может быть оспорено, особенно если они сформированы из земель общего пользования в населенном пункте или СНТ. Покупка такого участка под индивидуальное строительство или бизнес крайне рискованна, поскольку зарегистрированное право собственности может быть аннулировано через суд. Необходимо тщательно проверить основание возникновения права собственности продавца на ЗОП. Это критический момент, который может сделать покупку нецелесообразной.

Оценка рисков покупки (цена и налоги продавца):
Разница между кадастровой и рыночной стоимостью: Значительное превышение рыночной стоимости над кадастровой (в 6-7 раз) — распространенная ситуация, но несет определенные риски, связанные с налогообложением продавца и возможными претензиями в будущем.
Налоговые риски продавца: Продавец обязан уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13% с дохода от продажи, если он владел участком менее минимального срока (обычно 5 лет, в некоторых случаях 3 года). Доход определяется как наибольшая из двух величин: цена в договоре или 0.7 от кадастровой стоимости на 1 января года продажи (п. 2 ст. 214.10 Налогового кодекса РФ). Если продавец укажет в договоре цену, близкую к кадастровой, чтобы снизить налог, он нарушает налоговое законодательство.
Риски для покупателя:
Оспаривание сделки: При банкротстве продавца сделки, совершенные по заниженной цене, могут быть оспорены как мнимые или притворные (ст. 170 Гражданского кодекса РФ) с целью возврата имущества в конкурсную массу.
Собственные налоги при будущей продаже: При последующей продаже участка вы сможете уменьшить свой доход на расходы по его приобретению (цена покупки). Если в договоре будет указана заниженная цена, ваши будущие расходы, уменьшающие налогооблагаемую базу, будут меньше.
Моральный риск: Участие в сделке с заведомо заниженной ценой несет риски, связанные с недобросовестностью продавца и потенциальными проблемами с контролирующими органами.
Рекомендация: Максимально безопасный вариант — указывать в договоре купли-продажи реальную рыночную стоимость. Это снизит риски для вас как покупателя.

Возможность подведения электричества и газа:
Электричество: Техническая возможность подключения, если сети проходят по границе участка, высока. Процесс регулируется Постановлением Правительства РФ от 27.12.2004 № 861. Для физических лиц на бытовые нужды предусмотрена льготная ставка за подключение до 15 кВт (от 5000 руб/кВт с 01.07.2024, для льготников 1000 руб/кВт). Сроки подключения зависят от расстояния до сетей (от 30 раб. дней до 6 месяцев). Однако, если вы планируете строить дома под аренду (коммерция), это может быть квалифицировано не как бытовое потребление, а как потребление для предпринимательской деятельности. Стоимость и условия подключения для юридических лиц или ИП (свыше 15 кВт или для коммерческих целей) будут рассчитываться индивидуально и могут быть значительно выше за счет включения инвестиционной составляющей.
Газ: Программа социальной газификации предполагает бесплатное подведение газопровода до границы участка для индивидуальных жилых домов. Подключение в границах участка (включая проект, трубы, оборудование) оплачивается собственником. Для подключения нужен построенный и зарегистрированный капитальный объект (дом). Планы построить несколько домов под аренду могут не подпадать под стандартную социальную газификацию для одного дома и потребуют более сложного и дорогостоящего технического решения и оформления.
Ключевое: Возможность подключения коммуникаций напрямую зависит от законности строительства, которая, в свою очередь, определяется ВРИ участка. Если ВРИ не позволяет строить жилье или арендные дома, подключение будет проблематичным. Для точного понимания технических условий и наличия обременений (охранные зоны сетей) необходимо получить Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ).

Оформление земли сельхозназначения на иностранного гражданина:
Запрет: Согласно Федеральному закону от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства не могут быть собственниками земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Российской Федерации.
Последствия: В случае, если иностранный гражданин по какому-либо основанию (например, наследство) приобрел право собственности на ЗСН, он обязан в течение года со дня возникновения права собственности произвести отчуждение данного участка (продать, подарить и т.п.). В противном случае участок может быть принудительно отчужден по решению суда путем продажи с публичных торгов.
Вывод: Иностранный гражданин не может законно оформить в собственность земельный участок категории земель сельскохозяйственного назначения в РФ. Он может взять его в аренду.

Резюме и ключевые риски:

Самый большой риск: Участок, указанный как «земля общего пользования», скорее всего, находится в публичной собственности и не может быть приобретен в частную собственность под строительство. Это необходимо тщательно перепроверить по выписке ЕГРН и документам-основаниям права собственности продавца.
Риск ВРИ: Категория «земли сельхозназначения» не предполагает строительство домов под аренду. Изменение категории/ВРИ — сложный, длительный и не гарантированный процесс, особенно с учетом предстоящих ужесточений законодательства.
Риск налогов продавца: Покупка по заниженной стоимости создает риски для вас как покупателя (оспаривание сделки, проблемы при последующей продаже).
Риск иностранного владения: Иностранный гражданин не может приобрести в собственность земельный участок категории земель сельскохозяйственного назначения.

Рекомендации:

Получите актуальную выписку из ЕГРН и внимательно изучите ее, обратив особое внимание на графу «Вид разрешенного использования» и «Права и обременения».
Обязательно получите Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Он покажет территориальную зону, в которую входит участок, допустимые ВРИ по ПЗЗ, а также наличие ЗОУИТ (охранных зон сетей, водоохранных зон и т.п.), которые могут ограничивать или запрещать строительство.
Проверьте основание права собственности продавца, особенно если участок указан как «земля общего пользования». Удостоверьтесь, что право собственности возникло законно и не является оспоримым.
Осознавайте риски, связанные с покупкой ЗСН под строительство домов и оформлением участка на иностранного гражданина. Эти два фактора могут сделать сделку невозможной или крайне рискованной.
Настаивайте на указании в договоре реальной рыночной стоимости для минимизации ваших рисков.

Перед принятием окончательного решения настоятельно рекомендую провести комплексную юридическую проверку участка (Due Diligence) с привлечением опытного юриста, специализирующегося на земельном праве и недвижимости.

Надеюсь, этот ответ оказался для вас полезным. Если так, пожалуйста, оцените его положительно.