Как исправить соглашение о выделении долей без подписи 17‑летнего сына

Question

Добрый день! Обращаюсь к вам со следующим вопросом. В августе 2019 г была куплена в ипотеку 1 комнатная квартира, с использованием маткапитала. В сентябре 2022 г. ипотека была погашена. В начале 2023 г в МФЦ г. был подан пакет документов о выделении долей детям, т.к. был использован маткапитал. В июне 2025 г мы столкнулись с проблемой при продаже этой квартиры, т.к. в Соглашении о выделении долей (в простой письменной форме) нет подписи старшего сына. На тот момент ему было 17 лет. Мы не знали, что, оказывается, старший сын тоже должен был расписаться в Соглашении о выделении долей. Сотрудник МФЦ нам об этом не сказал. Регистратор в Росреестре всё зарегистрировал, доли выделены. Как сейчас можно исправить эту техническую ошибку? По сути, такое Соглашение не должны были регистрировать, а отправить его на доработку или приостановить регистрацию. Покупатель отказывается от покупки ссылаясь на то, что данное Соглашение недействительно (ничтожно), из-за этого мы не можем продать эту квартиру и купить квартиру больше. Будет альтернативная сделка. Официальное обращение в Росреестр отправила, но ответа пока нет. При телефонном разговоре сказали, что нужно обжаловать Соглашение в судебном порядке или, чтобы сын подарил свою долю кому то из членов семьи через нотариуса. Сын не против. Нотариус говорит, что в нашем случае только суд. Обратилась к адвокату для составления иска, но адвокат говорит, что нет спора. Не могу понять, как действовать дальше, чтобы решить этот вопрос.

Алина Гончарова · Answer

Здравствуйте, Инна! Если исходить из дееспособности подростков от 14 до 18 лет (ст. 26 ГК РФ), то действительно 17-летний сам подписывает договор с разрешения родителей. Тем не менее, если Вы или муж подписали соглашение за него, это не делает сделку ничтожной. Имеет место заключение сделки неуполномоченным лицом. Она просто считается заключенной в интересах того, кто подписывал соглашение. Более того, в силу ч. 2 ст. 183 ГК РФ Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения. То есть сыну достаточно одобрить сделку, а сделать это, как разъяснено в п. 123 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25, можно самыми разными способами. Так что Росреестр ничего не нарушил, зарегистрировав выделение долей (поверьте, там придираются к каждой букве, и если бы сделка имела признаки ничтожной, регистрация бы не прошла). Как сейчас можно исправить эту техническую ошибку? Технической ошибки нет. Право собственности всех участников зарегистрировано надлежащим образом. Обратилась к адвокату для составления иска, но адвокат говорит, что нет спора. Согласна с ним, спора здесь нет. Ваши права никто не нарушал, все соблюдено.

Ольга Прохорова · Answer

При телефонном разговоре сказали, что нужно обжаловать Соглашение в судебном порядке или, чтобы сын подарил свою долю кому то из членов семьи через нотариуса. А чьи права нарушены в данном случае? Вы как законный представитель своего ребенка выделили ему долю согласно ст. 10 ФЗ-256 по маткапиталу. Ребенок ныне взрослый как я понимаю, не согласен с размером доли? Обратиться в суд можно при нарушении ваших прав. Ваши права не нарушаются, ваш ребенок не оспаривает размер доли, поэтому спора нет. И адвокат прав, а Покупатель придумывает что-то на пустом месте. Если уж решать данную проблему, то ведь в сделке продажи будет участвовать и ваш сын. Он в договоре купли-продажи сейчас будет ставить свою подпись, т.е. тем самым он одобрит сделку по выделению доли, которая состоялась в его 17 лет. Если уж вашему Покупателю так хочется, то в договоре купли-продажи можно ввести пункт о заверениях: Я, ФИО (ваш сын) подтверждаю действительность сделки по выделению доли по маткапиталу от ______. Споров о размере доли нет. Как сейчас можно исправить эту техническую ошибку? Это не техническая ошибка.