Налоговая инсп выставила налог задним числом(2025г) налог на продажу 950 т р + штраф+ пени- итого 1 млн 500 т руб

Добрый день, Юлия!

Для освобождения от НДФЛ доходов от продажи имущество должно находиться в собственности непрерывно определенное время. По общему правилу срок составляет пять лет. 

Если продажа объекта произведена до 31.12.2023, то срок владения при объединении объектов считается с даты регистрации вновь созданного объекта недвижимости. Имеется ряд разъяснений Минфина по данному вопросу. Например, в Письме Минфина России от 17.08.2022 № 03-04-05/80379 говорится, что если в результате действий с объектами недвижимого имущества образуются новые объекты недвижимого имущества, а старые объекты прекращают свое существование, то, по мнению Департамента, минимальный предельный срок владения такими новыми объектами исчисляется с даты государственной регистрации на них права собственности.

Таким образом, в вашем случае не вышел срок владения имуществом, необходимый для освобождения от НДФЛ. А поэтому нужно было уплатить налог с данной продажи. 

Юлия, добрый день.

Владела 1/3 доли квартиры с 1993г.В 2022 г. мне были подарены остальные 2/3 долей.

Срок владения должен исчисляться с даты приобретения первой доли.

Согласно разъяснениям ФНС в Письме ФНС России от 27.07.2023 N БС-4-11/9597@

В случае приобретения объекта недвижимости долями по разным основаниям, минимальный предельный срок владения определяется исходя из условий первичного возникновения права общей долевой собственности.

---

Однако, в Вашем вопросе меня смущает следующее, Вы указываете:

В 2023 г- обьединение всех долей в один обьект и продажа кв.

Можете прояснить этот момент? У Вас образовался объект с новым кадастровым номером?

Если это действительно так, то срок владения после объединении объектов будет считаться с даты регистрации вновь созданного объекта недвижимости.

Указанное подтверждается Письмом Минфина № 03-04-05/64234 от 09.07.2024

Исходя из изложенного если в результате действий с объектом недвижимого имущества образуются новые объекты недвижимого имущества, а старый объект прекращает свое существование, то, по мнению Департамента, минимальный предельный срок владения такими новыми объектами недвижимого имущества исчисляется с даты возникновения на них права собственности в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Здравствуйте.

Если Вы владели 1/3 квартиры, а затем увеличили свое владение до полной квартиры, то по общему правилу и мнению Минфина РФ выраженному в Письме от 25.07.2023 N 03-04-07/69247

… минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества для целей налогообложения, в случае приобретения объекта недвижимого имущества в собственность долями по разным основаниям, определяется исходя из условий первичного возникновения права общей долевой собственности на такой объект недвижимого имущества.

При этом в Вашем случае есть вопрос, относительно объединения всех долей в один объект. Т.е. тут есть некоторая нескладность. С одной стороны Вы говорите о долях, а с другой о том, что это разные объекты.

Стоит уточнить этот момент, поскольку например в Письме Минфина от 19.08.2022 N 03-04-07/81087 отмечалось, что при объединении или разделе квартиры с регистрацией прав на вновь образованные объекты срок владения для целей освобождения дохода от НДФЛ нужно считать с даты оформления права собственности на вновь образованные объекты. Срок владения исходной недвижимостью не учитывается.

Поэтому тут надо понимать, если это были доли одного объекта, то Вы имеете право исчислять срок владения начиная с получения в собственность первой доли, а если это бли разные объекты, которые впоследствии были объединены в один новый — тогда срок владения будет отсчитываться с момента образования нового объекта.

Мне представляется, что все же в Вашем случае речь идет о первом варианте, ввиду чего требования наглоговиков нельзя признать правомерными, но надо проверить этот момент.

Если Вам потребуется дополнительная консультация по этому вопросу и/или составление документов, либо возникнут иные правовые вопросы, Вы можете обратиться ко мне в чат за персональной консультацией. 

Здравствуйте, Юлия.

Владела 1/3 доли квартиры с 1993г

 Вероятнее всего, речь идет о доле, полученной в результате приватизации. Поскольку она проводилась еще до вступления в силу как 218-ФЗ, так и 122-ФЗ, то его регистрация в ЕГРН не требовалась.  В соответствии с ч.1 ст.69 ФЗ О государственной регистрации недвижимости

1. Права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.

Далее

В 2022 г. мне были подарены остальные 2/3 долей. В 2023 г- обьединение всех долей в один обьект и продажа кв. 

 Есть два момента:

1. Я бы не стал говорить об объединении долей. Одно лицо стало правообладателем всей квартиры, исчезли условия для того, чтобы считать объект находящимся в общей долевой собственности. В соответствии со ст.244 ГК РФ

1. Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

При этом, согласно Порядка ведения ЕГРН

127. При государственной регистрации долей в праве общей долевой собственности на один и тот же объект недвижимости в различное время и по различным основаниям за одним и тем же лицом, когда это лицо в результате приобретения указанных долей в праве становится единоличным собственником такого объекта, при наличии заявления о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости, представленного вместе с документами, на основании которых им была приобретена оставшаяся доля в праве:

1) ранее произведенные записи о государственной регистрации права общей долевой собственности данного лица погашаются (им присваивается статус «погашенные»);

2) в отношении вида права в новой записи о праве указывается слово «собственность»;

3) сведения о доле в праве в новой записи о праве не заполняются;

4) в отношении документов-оснований указываются (переносятся) данные из ранее внесенных сведений о правоустанавливающих документах, на основании которых ранее были зарегистрированы доли в праве общей долевой собственности этого лица, с указанием соответствующих дат и номеров регистрации долей в праве, а также о правоустанавливающем документе, на основании которого приобретена оставшаяся доля в праве.

Правила, предусмотренные абзацами первым — пятым настоящего пункта, также применяются при представлении в орган регистрации прав собственником объекта недвижимости, в отношении которого в ЕГРН содержатся записи о государственной регистрации долей в праве общей долевой собственности на такой объект, заявления о внесении в ЕГРН сведений о нем как о единоличном собственнике объекта недвижимости.

2. Записи вносятся в результате регистрации прав при обращении в Росреестр после заключения договора дарения -см. ч.3 ст.69 ФЗ О государственной регистрации недвижимости. 

Таким образом, нет никакого объединения долей. Нет такого понятия. Есть регистрация права за одним лицом на объект в результате приобретения им в разное время прав на доли, меняется состав собственников: подарившие выбывают, одаряемый остается. Какой-либо новый объект не образуется.

В результате минимальный срок владения проданной квартирой исчисляется по общеизвестным правилам -с даты регистрации права на долю в 1993 г. (см. Письмо Минфина РФ от 17 февраля 2012 г. N 03-04-05/9-189).

Налоговая инсп выставила налог задним числом(2025г) налог на продажу 950 т р + штраф+ пени- итого 1 млн 500 т руб.

 Поскольку Вы говорите уже о штрафе, то следует вывод о том, что уже проведена камеральная налоговая проверка и вынесено решение, вступило в силу. Но возникает сразу несколько вопросов:

В таких случаях сначала налоговый орган направляет требование о представлении пояснений, предлагает задекларировать доход (ст.88 НК РФ), затем составляется акт налоговой проверки (см. ст.100 НК РФ)

Затем этот акт направляется налогоплательщику, дается время для представления возражений на него.

Далее, Вас должны были заблаговременно  известить о времени и месте рассмотрения материалов проверки.

И только затем выносят решение, которое налоговый орган обязан Вам направить.

По истечении месяца со дня получения налогоплательщиком решения оно вступает в силу.

П.14 ст.101 НК РФ предусмотрено

14. Несоблюдение должностными лицами налоговых органов требований, установленных настоящим Кодексом, может являться основанием для отмены решения налогового органа вышестоящим налоговым органом или судом.

Нарушение существенных условий процедуры рассмотрения материалов налоговой проверки является основанием для отмены вышестоящим налоговым органом или судом решения налогового органа о привлечении к ответственности за совершение налогового правонарушения или решения об отказе в привлечении к ответственности за совершение налогового правонарушения. К таким существенным условиям относится обеспечение возможности лица, в отношении которого проводилась проверка, участвовать в процессе рассмотрения материалов налоговой проверки лично и (или) через своего представителя и обеспечение возможности налогоплательщика представить объяснения.

Основаниями для отмены указанного решения налогового органа вышестоящим налоговым органом или судом могут являться иные нарушения процедуры рассмотрения материалов налоговой проверки, если только такие нарушения привели или могли привести к принятию руководителем (заместителем руководителя) налогового органа неправомерного решения.

Для Ваших дальнейших действий все указанное выше следует учитывать.

 Обжаловать решение налогового органа следует апелляционной жалобой в вышестоящий орган, при необходимости восстановив срок для подачи апелляционной жалобы.

Все остальные моменты, связанные с решением ситуации, могут быть рассмотрены индивидуально в чате.

С уважением