Если покупатель не собирается продавать недвижимость и получать какие либо налоговые вычеты, то какова вероятность, что налоговая узнает о договоре о неотделимых улучшениях?

Наталья, здравствуйте
По факту вы планируете заключить сделку по заниженной цене с заключением дополнительного договора на неотделимые улучшения (которая доведет цену договора до рыночной). У вас как у продавца возникают риски: занижение суммы налога, что может быть установлено налоговым органом – тогда он доначислит налог, пени, штраф. При значительной сумме неуплаты налога не исключена уголовная ответственность. Также возможные споры с покупателем в рамках гражданско-правовых отношений.
Под неотделимыми улучшениями можно было бы понимать — перепланировку, замену электропроводки или канализации, техническое переоснащение, монтаж водопровода и т.д. Предлагаю обратить внимание на стоимость неотделимых улучшений, чем они в реальности могут быть подтверждены (фотоотчеты, документация и т.д.). Еще момент – в самом основном договоре купли-продажи недвижимости наверняка не будет ссылки на этот документ, поскольку для продавца это рискованно (и будет очевидно для налогового органа о том, что суммы договора занижена).
При этом еще можно учитывать следующее.
Неотделимые улучшения по своей природе не являются самостоятельным объектом гражданских прав, соответственно, их нельзя отнести ни к одному из критериев, содержащих понятие имущества в соответствии с гражданским законодательством РФ. Неотделимые улучшения помещения нельзя рассматривать как вещь, которая может являться самостоятельным предметом договора купли-продажи в отрыве от самого объекта недвижимого имущества.
Вы всегда оцениваете свои риски сами, но на мой взгляд предложенная вам конструкция сделки рискованная. 
При необходимости дополнительной консультации, помощи в подготовке документов, Вы можете обращаться в личный чат. 
Рада ответить на Ваш вопрос!
С уважением, Екатерина
 

узнает о договоре о неотделимых улучшениях? По идее, если ни я, не покупатель не сообщит об этом, налоговая не узнает о данном договоре или я неправа,? Помогите понять риски.

 Добрый день! Да, в этом и смысл таких притворных сделок с занижением фактической стоимости, что они позволяют уклонится продавцам от налоговых обязательств. Но надо понимать, что покупатель, во-первых не связан в связи с совершением такой сделки никакими обязательствами перед продавцом, во-вторых у него элементарно могут поменяться обстоятельства и когда при продаже ранее минимального срока он не сможет учесть полную стоимость (ну если только не найдет такого же покупателя) то вполне может направить информацию в налоговую. По хорошему конечно надо бы остановится на законных методах налоговой оптимизации, но не зная обстоятельств трудно сказать насколько они смогут снизить налоговую базу.