Что делать, если ипотека оформлена на брата, а плачу я и боюсь потерять дом?

Question

Здравствуйте. Ситуация следующая. В 2024 году через родного брата взяли ипотеку на строительство дома. У брата были льготные условия по ипотеке от Сбербанка, успели оформить с госсподдержкой на него. Ипотека оформлена на него, но плачу ее я. Даже оформила поручительство на платеж, чтобы списывали с моего счета. Платежи всегда вовремя, без каких либо задержек. Брат начал пить и почти весь год страшно пьет. Не работает. Семьей мы его какое-то время пытались поддерживать, вытащить, финансово содержали. Но и мы больше не можем тянуть эту обузу. Брат, понял, что денег мы ему больше не дадим, не имея работы, официального дохода, каким то образом взял кредит на 30 000. Платить он его конечно не сможет. Помогите пожалуйста, я не знаю что делать. Как спасти дом... ведь с таким братом, я точно останусь без него, а ведь мы его даже еще не достроили.

Павел Попов · Answer

Здравствуйте! Согласно ГК РФ Статья 363. «Ответственность поручителя», установлено, что при неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обеспеченного поручительством обязательства поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно. Подробнее тут: www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/1f9a87c9b304e5f284f77512792e47d1a4c864b0/ Нормой предусмотрено, что поручитель отвечает перед кредитором в том же объеме, как и должник, включая уплату процентов, возмещение судебных издержек по взысканию долга и других убытков кредитора, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником, если иное не предусмотрено договором поручительства. По обстоятельствам вашего вопроса, брат — титульный заемщик: Ипотека юридически оформлена на брата, он несет основную ответственность перед банком. Вы — поручитель. Если брат перестал платить, банк вправе требовать всю сумму долга, пени и издержки с вас (ст. 363 ГК РФ). Поручительство серьезная ответственность. Алкоголизм, отсутствие работы и новый кредит — явные признаки неспособности и нежелания обслуживать долг. Нужно согласие брата (собственника) и банка (залогодержателя) на продажу (ст. 37 Закона «Об ипотеке»). Банк даст согласие, если сумма продажи покроет долг, но банк может на это не пойти. Платите, чтобы избежать взыскания на дом. Затем требуйте с брата возмещения всех выплаченных сумм через суд (ст. 365 ГК РФ). Но взыскать с него будет крайне сложно.

Екатерина Григоренко · Answer

Здравствуйте Как следует из вопроса, вашему брату предоставлен ипотечный кредит на льготных условиях на строительство жилого дома. Такие объекты недвижимости (на строительство которых выдан кредит) передаются в залог банку-кредитору. Так, при предоставлении кредита для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства; по завершении строительства жилого дома ипотека на него не прекращается (ст. 76 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). Стороной указанной сделки является ваш брат, несмотря на то, что вы фактически обеспечиваете исполнение условий кредитного договора (что также исходит из того, что вы также являетесь поручителем). В целом перевод прав и обязанностей по договору об ипотечном кредите возможен с согласия банка в случае, если новый заемщик отвечает всем критериям банка для заемщиков по подобным кредитам. Рекомендую уточнить указанную возможность в вашем банке. Однако в вашем случае это будет маловероятным, учитывая, что именно брат отвечал условиям получения кредита на льготных условиях (что и обусловит отказ банка). Вместе с тем после регистрации права собственности на дом, снятие обременений брат может подарить вам жилой дом. Получаемые вами доходы натуральной форме в порядке дарения, будут освобождаться от налогообложения поскольку даритель и одаряемый являются близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами) (п. 18.1 ст. 217 НК РФ). Рада ответить на Ваш вопрос! При необходимости дополнительной консультации, помощи в подготовке документов, Вы можете обращаться в чат. С уважением, Екатерина