В связи с чем вопрос: Подскажите пожалуйста, что мы имеем право возвести на данном участке?

Добрый день, Анна! статья 77 ФЗ №136-ФЗ «Земельного кодекса» дает определение, что входит в состав земель сельскохозяйственного назначения. В земли сельхозназначения входят в том числе и 

объектами капитального строительства, некапитальными строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции,… а также жилыми домами, строительство, реконструкция и эксплуатация которых допускаются на земельных участках, используемых крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления своей деятельности,

Строить дом на сельхозземле можно с любым видом разрешенного использования (ВРИ), которое предусматривает размещение зданий и сооружений. Основным условием здесь является то, что земельный участок используется в соответствии с целевым назначением.

И существует вероятность ограничений, которые могут быть введены региональными властями, для уточнения данных необходимо обратиться к местной администрации или муниципалитету. 

Здравствуйте. Анна!

Ситуация, с которой вы столкнулись, к сожалению, типична. Разные органы и даже разные специалисты в них могут давать противоречивую информацию, поскольку законодательство о землепользовании в России очень многогранно и имеет множество нюансов.

Давайте рассмотрим ваш вопрос по пунктам, опираясь на Земельный кодекс РФ и другие законы, регулирующие использование земель сельхозназначения.

1. Что вы имеете право возвести на участке?
 

   Ваш участок имеет вид разрешенного использования (ВРИ) «рыбоводство». Это ключевой момент. Закон разрешает возводить на таких участках объекты, необходимые для осуществления этого вида деятельности.

Что точно можно строить:

Объекты для переработки и хранения улова (рыбы).
Хозяйственные постройки, необходимые для рыбоводства (склады для кормов, инвентаря).
Административные и технические здания, связанные с управлением и эксплуатацией хозяйства.
Насосные станции, очистные сооружения и другие гидротехнические постройки.

Что нельзя строить:

  Гостиничные дома, домики для отдыха, гостевые дома для туристов. Это является нецелевым использованием земли и не соответствует ВРИ «рыбоводство». Подобная деятельность относится к сельскохозяйственному туризму или гостиничному обслуживанию и требует другого ВРИ. Постройка таких объектов может привести к штрафам и даже к изъятию участка.

"Один дом фермера"

  С 2021 года действует Федеральный закон № 299-ФЗ, который разрешает строительство одного жилого дома на землях сельскохозяйственного назначения, если они используются крестьянско-фермерским хозяйством (КФХ).
Формально ВРИ «рыбоводство» подпадает под сельскохозяйственное использование. Однако дом должен быть предназначен для проживания главы КФХ или члена его семьи, а не для сдачи в аренду или использования в качестве туристического объекта.
Такой дом должен соответствовать определенным параметрам (не более трех этажей, общая площадь до 500 кв.м., занимать не более 0,25% площади участка, но не более одного гектара).
В вашем случае, чтобы получить право на строительство такого дома, вам необходимо проверить, можно ли перевести вашу деятельность в статус КФХ. Это наиболее реальный вариант для возведения жилого дома.
 

2. Можно ли сменить ВРИ или добавить сопутствующий?
 

   Поскольку вы получили участок по итогам аукциона, на котором был установлен конкретный ВРИ «рыбоводство», сменить или добавить сопутствующий ВРИ крайне сложно, а в большинстве случаев невозможно.

   Договор аренды, заключенный по итогам аукциона, строго определяет разрешенное использование земли.
   Добавление ВРИ «гостиничное обслуживание» или «сельскохозяйственный туризм» фактически изменит предмет договора, что потребует проведения нового аукциона.
Органы власти не имеют права менять условия договора в одностороннем порядке в ущерб конкуренции, которая была на торгах.
   Таким образом, изменить ВРИ вы сможете только после того, как получите участок в собственность, и только при условии, что это не противоречит генеральному плану и правилам землепользования и застройки (ПЗЗ) вашего района.

3. Сможете ли вы перевести участок в собственность?
 

   По закону, после истечения трех лет с момента заключения договора аренды, вы имеете право обратиться в органы местного самоуправления с заявлением о выкупе земельного участка в собственность без проведения торгов.

Однако это возможно при выполнении двух ключевых условий:

  -  Вы использовали участок по целевому назначению (рыбоводство) на протяжении всего этого времени.
  -  На участке построен капитальный объект, который соответствует его ВРИ.
Именно здесь возникает главная проблема. Если вы построите только домики для туристов, они не будут считаться капитальным объектом, соответствующим ВРИ «рыбоводство». Наоборот, это будет расценено как нецелевое использование, что может стать основанием для отказа в приватизации и даже для досрочного расторжения договора аренды.

Если же вы построите объекты, непосредственно связанные с рыбоводством (например, капитальное здание для переработки или административный корпус), тогда после 3 лет аренды вы сможете подать заявление на выкуп.

Что можно порекомендовать исходя из вышесказанного. Не стройте домики для туристов. Это наиболее рискованный путь, который может привести к потере участка. Наиболее реальный вариант — это строительство одного дома для проживания на участке. Для этого вам нужно уточнить в администрации, можете ли вы зарегистрировать на данном участке КФХ и получить разрешение на строительство одного жилого дома.
   Тщательно изучите свой договор аренды. Там могут быть прописаны конкретные условия строительства и дальнейшей приватизации.

   Вместо того чтобы слушать разные мнения, отправьте письменный запрос в Комитет по управлению имуществом Великого Новгорода с подробным описанием ваших планов. Официальный письменный ответ будет иметь юридическую силу и станет основанием для ваших дальнейших действий.

Удачи и хорошего дня!

Здравствуйте! Постройка жилого дома фермера возможна, но обычно ограничена одним домом на участке для проживания лица, ведущего хозяйство  

ЗК РФ Статья 78. Использование земель сельскохозяйственного назначения

1. Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания агролесомелиоративных насаждений, агрофитомелиоративных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, а также для целей аквакультуры (рыбоводства):

Множественные жилые дома или домики для отдыхающих не предусмотрены ВРИ «рыбоводство», так как это выходит за рамки сельхозназначения.

Строительство домиков для платной рыбалки (гостиничного типа) требует смены или добавления ВРИ, например, на «туризм» код 5.2 или «гостевые дома» код 4.7. Без изменения ВРИ это будет нарушением, так как такие домики не связаны напрямую с рыбоводством.

Разногласия в ответах местных властей связаны с нечёткостью регулирования. ВРИ «рыбоводство» строго ограничивает строительство, и местные органы часто интерпретируют это по-разному. 

Да, вы можете подать заявление в местную администрацию на добавление вспомогательного ВРИ, если это не противоречит ПЗЗ.

ЗК РФ Статья 39.20. Особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение.

Согласно ст. 39.20 ЗК РФ, участок, предоставленный в аренду, можно выкупить в собственность после строительства капитального объекта, если это предусмотрено договором аренды и местным законодательством. Для сельхозземель это обычно капитальные здания, связанные с сельхоздеятельностью.

Если ВРИ не позволяет строительство капитальных объектов выкуп будет невозможен. Обратитесь к местному кадастровому инженеру он поможет разобраться.

Добрый день! Закажите в администрации градостроительный план земельного участка (ст 57.3 Грк РФ), в нем будет указано пятно застройки, если оно есть, значит градостроительные регламенты и ПЗЗ разработаны так что строить можно (ст 30 ГрК РФ). Если регламенты не разработаны, тогда вопрос к администрации зачем они продали на аукционе участок с назначением, предполагающим строительство, но регламентом это строительство не предусмотрели. Это уже вопрос об убытках и возврате участка, если был расчет на одно использование, а в итоге получилось другое. 

что касается самого ври участка, то по классификатору, утв. приказом Росреестра от 10 ноября 2020 г. N П/0412 он имеет следующее описание: 

Осуществление хозяйственной деятельности, связанной с разведением и (или) содержанием, выращиванием объектов рыбоводства (аквакультуры); размещение зданий, сооружений, оборудования, необходимых для осуществления рыбоводства (аквакультуры)

то есть возводить строения согласно виду использования земли вы можете, но повторюсь если позволяет град регламент.