Уважаемая Людмила, здравствуйте!
В соответствии с положениями Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» (ст. 10), при использовании средств материнского (семейного) капитала для приобретения жилого помещения, родители обязаны оформить доли в праве собственности на приобретённое жильё на всех членов семьи, включая детей.
Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.
www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_64872/2189b09639d1af2baefd5a961675b0b99b8a7652/
Согласно изменениям, внесённым Федеральным законом от 07.07.2025 № 195-ФЗ, с 7 июля 2025 года выделение долей детям в ипотечном жилье, приобретённом с использованием материнского капитала, не требует согласия банка-кредитора, даже если ипотека не погашена полностью.
Для продажи такого объекта недвижимости требуется разрешение органа опеки и попечительства (ст. 37 ГК РФ), поскольку в составе собственников имеются несовершеннолетние дети.
Согласие бывшего супруга требуется только в случае, если он является совладельцем или законным представителем ребёнка, чья доля выделена в объекте. Согласие нынешнего супруга не требуется, если он не является собственником продаваемого жилья. А он у Вас не является собственником.
Вопрос о брачном договоре актуален лишь в части разграничения имущественных прав супругов и защиты интересов покупателя от возможных претензий кредиторов супруга.
Наличие неисполненных обязательств супруга может повлиять на решение банка при оформлении ипотеки покупателем, однако это не препятствует продаже, если права всех собственников соблюдены.
Требования риелтора — избыточны, брачник Вам не нужен.
С уважением, Д.А.Разина
Здесь не считаю что он нужен. Так как дом Вы приобрели до брака, поэтому он является только Вашим личным имуществом ( ст 36 СК РФ), а не совместно нажитым. Единственное, что в случае развода, супруг может обратиться в суд за взысканием компенсации ему части внесённых в период брака ипотечных платежей. Но от этого дом не станет совместно нажитым. Поэтому, здесь брачный договор не вижу особого смысла заключать.
Маткапитал Вы также внесли до брака. У супруга же нет доли в доме?
Но понимаю, что риелтор так сказать хочет подстраховаться, чтобы банк Покупателя наверняка одобрил ипотеку на дом. У супруга долги, в случае если банки кредиторы подадут на его банкротство, чтобы он не имел никакого имущества. Но, дом не совместно нажитый.