Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Нужно проанализировать договор купли продажи нежилого помещения сточки зрения защищенности Продавца
Нужно проанализировать договор купли продажи нежилого помещения сточки зрения защищенности Продавца.
- ДКП_чист.docx
Здравствуйте!
1. В целом договор составлено в соответствии с требованиям статей 549, 550 ГК РФ, но естественно, нужно полностью прописать предмет договора, чтобы были указаны все характеристики объекта (п.1.1 договора)и все условия, которые скрыты по цене и прочее, чтобы в договоре ничего не упустить до подачи документов на регистрацию
1.1. В соответствии с настоящим договором Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора следующее недвижимое имущество:
Нежилое помещение, кадастровый номер: в Нежилом здании с кадастровым номером: (далее по тексту – Объект).
ГК РФ Статья 554. Определение предмета в договоре продажи недвижимости
В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/331b6728a5c658ade51a4f8a21e4fb2cc48f784e/
3.1.1. Покупатель выплачивает Продавцу стоимость Помещения, указанную п.3.1. настоящего договора в следующем порядке:
3.1.2. Сумму в размере 2 00 копеек Покупатель перечислил Продавцу до подписания настоящего договора;
Это аванс или задаток?
3.1.1. Покупатель выплачивает Продавцу стоимость Помещения, указанную п.3.1. настоящего договора в следующем порядке:
3.1.2. Сумму в размере 2 00 копеек Покупатель перечислил Продавцу до подписания настоящего договора;
ГК РФ Статья 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком
2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Рекомендую прописать основания получения денег — Аванс.
Здравствуйте.
Никаких рисков для продавца в договоре нет, что либо изменять в условиях необходимости нет.
Главное то, что до полной оплаты объекта он будет находиться в залоге продавца в счет исполнения обязательства по его оплате.
А это означает, что покупатель не сможет ничего с ним сделать до тех пор пока не рассчитается с продавцом, так как любое отчуждение объекта будет возможно только с согласия залогодержателя.(п. 2 ст. 346 ГК РФ)
2. Залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351, подпунктом 2 пункта 1 статьи 352, статьей 353 настоящего Кодекса. Залогодатель также обязан возместить убытки, причиненные залогодержателю в результате отчуждения заложенного имущества.
В случае уклонения от оплаты по договору продавец сможет в судебном порядке взыскать задолженность и обратить взыскание на проданный объект.
То, что с момент подписания договора объект считается переданным в фактическое владение покупателя также положительно для продавца, поскольку риск случайного повреждения имущества переходит к покупателю в день подписания договора.
Вот эти условия Вам нужно обязательно сохранять в договоре, и они нивелируют Ваши риски до нуля.
Здравствуйте!
При заключении договора купли-продажи стороны определяют условия исходя из принципа свободы договора ( ст.421 ГК РФ), а также руководствуются нормами гражданского законодательства, регулирующими договор купли-продажи ( ст.454 ГК РФ).
Некоторые пункты не дописаны, но, как я понимаю, по причине нежелания указывать данные сторон. полагаю, что в окончательном варианте Вы все укажете.
Смущает цена продаваемого помещения. В п.3.1 и п.3.1.1. говорится о том, что стоимость Помещения по настоящему Договору составляет сумму в размере 30, 00 копеек и даже предоставляется рассрочка оплаты.
За какую сумму продается данный объект на самом деле?
На мой взгляд основной риск именно в этом.
Здравствуйте!
п. 2.6 не дописан, и уточните его также, поскольку указано, что
Настоящим Покупатель уведомлен, что Объект передается в сервисное управление ООО «
При этом, Покупатель заверяет, что не будет самостоятельно или с привлечением третьих лиц сдавать Помещение в аренду/передавать в управление третьим лицам с целью осуществления коммерческой деятельности на территории Объекта.
Также необходимо дописать условия о цене по договору ( п. 3.1.1. договора)
3.4.В случае если Покупатель нарушает более 2(Двух) раз подряд сроки внесения, установленных настоящим договором платежей за Помещение, Продавец вправе отказаться от исполнения Договора, в данном случае Договор будет считаться расторгнутым с даты получения Покупателем уведомления о расторжении Договора от Продавца.
Соотносится с положениями ч. 2 ст. 489 ГК РФ, при этом также, в соответствии с нормой данной статьи
Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.
3.5.В случае расторжения настоящего договора по соглашению сторон, Стороны возвращаются в первоначальное положение, Продавец обязуется вернуть Покупателю полученные им по настоящему договору денежные средстваза вычетом 2 000 000(Два миллиона) рублей 00 копеек, полученных Продавцом в качестве задатка и 20 % от полученных сумм в течении 90 (Девяносто) календарных дней с даты подписания сторонами Соглашения о расторжении настоящего договора и подачи Покупателем в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю заявления о прекращении права собственности на Помещение.
А задаток каким образом был внесен, был заключен предварительный договор купли-продажи, соглашение о задатке?
Поскольку также, в соответствии с п. 3.1.2. Сумму в размере 2 00 копеек Покупатель перечислил Продавцу до подписания настоящего договора, что эта за сумма, необходимо уточнить.
Если же нарушений со стороны Покупателя при расторжении договора не было ( договор расторгнут по соглашению сторон), то также, почему производится удержание 20 % от полученных сумм?
Также, по условиям договора
В соответствии с настоящим договором Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора следующее недвижимое имущество:
Нежилое помещение, кадастровый номер: в Нежилом здании с кадастровым номером: (далее по тексту – Объект).
. Объект расположен на земельном участке, площадью 32 590 кв.м., с кадастровым номером:, принадлежащем на праве аренды АО» на основании Договора № 7278/05 от 09.11.2005 года.
Предмет договора также необходимо указать, согласно ст. 554 ГК РФ.
При этом, согласно разъяснениям, данным в п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»
2. Согласно положениям статьи 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).
Но в любом случае, лучше подробнее указать на все данные недвижимого имущества.
Также в договоре необходимо указать на срок передачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности, лучше указать срок ( п 2.1.2 договора), также как и указать срок, необходимый для предоставления документов для государственной регистрации перехода права собственности ( п. 2.3 6 договора).
И также лучше составить отдельный акт приема-передачи жилого помещения, в котором необходимо подробно указать на состояние переданного жилого помещения, поскольку также могут возникать споры о качестве проданного объекта недвижимого имущества по договору, согласно ст. 475 ГК РФ, ст. 557 ГК РФ.
Лучше, чтобы это было отдельный документ, не так, как указано в договоре ( п. 5.1), согласно которому
Настоящий договор имеет силу Акта приема-передачи вышеуказанного отчуждаемого нежилого помещения и с момента подписания настоящего договора обязанность Продавца по передаче Покупателю вышеуказанного отчуждаемого нежилого помещения считается исполненной.
Хотя также допускается — что договор купли-продажи является одновременно является актом приема-передачи продаваемого имущества.
Сергей, добрый день!
1. Отсутствуют меры ответственности за нарушение условий использования помещения, предусмотренных пунктами 2.3.2, 2.3.3., 2.3.4, 2.3.5., 2.3.6., 2.5., 2,6., 2.7. Договора.
Также неясно как продавец собирается контролировать исполнение этих пунктов, возможно стоит предусмотреть право проверки состояния помещения/получения информации.
2. Стоит скорректировать п. 4.2. в соответствии с п. 3.2.3.
3. По пункту 3.3. установлен штраф в размере 10% от суммы просрочки вне зависимости от периода просрочки.
Целесообразнее установить процент за каждый день просрочки либо фиксированный денежный штраф (к примеру 100 тысяч) + процент за день просрочки;
3. По пункту 3.5. если у Вас имеет задаток, то необходимо указание на него в пункте 3.1. как часть оплаты, либо с отсылкой на предварительный договор или соглашение о задатке.
Как правило, задаток не возвращается в связи с виновными действиями продавца, при этом есть вероятность, что в суде этот пункт может быть признан недействительным как крайне невыгодный.
4. Отсутствует срок, в течение которого покупатель должен зарегистрировать право собственности, и ответственность за его нарушение (п. 4.1.).
5. Отсутствует прописанный порядок передачи помещения, в том числе в случае расторжения договора (п. 5.1.).
6. Заверения об обстоятельствах в пункте 6.2. не работают без мер ответственности.
7. Не установлена ответственность за разглашение конфиденциальных данных и коммерческой тайны по пункту 10.5 Договора.
8. Отсутствует возможность расторгнуть договор в связи с неуплатой в одностороннем порядке.
2. В договоре (п.3.3 неустойка обязательства в размере 10 % от суммы просроченного платежа у вас прописана), это уже хорошо, советую в договоре, также указать подсудность рассмотрения всех возможных судебных споров, а именно, по месту нахождения продавца
3. Чётко и ясно прописывайте цену в договоре (статья 555 ГК РФ). На это я указывал выше, но ещё раз подчеркну важность этого момента со ссылкой на статью ГК РФ