1/3 в каждой комнате являются микродолями и их можно продать только владельцу остальных 2/3

У вас очень «замороченная» схема собственности — по сути, квартира юридически не оформлена как единый объект, а каждая комната существует как отдельный объект недвижимости с собственным кадастровым номером, и в каждой из них есть микродоли 1/3 и 2/3.

И проблема в том, что микродоли (особенно если они меньше 1/4 в жилом помещении) в ряде случаев действительно нельзя продать третьим лицам без согласия совладельца, так как действует ст. 250 ГК РФ (преимущественное право покупки).

 
Почему покупатель «только один»
Раз у вас в каждой комнате 1/3, а у другого собственника — 2/3, то он единственный, кто может воспользоваться преимущественным правом покупки.
Если он не хочет покупать, а вы хотите продать — обычная продажа третьим лицам без уведомления и отказа совладельца будет незаконной, и он сможет оспорить сделку.
 
Варианты решения
Предложить выкуп официально (письменно)

Отправьте нотариальное уведомление о продаже вашей доли с указанием цены и условий.
Если в течение месяца он письменно откажется или не ответит — можно продать третьему лицу на тех же условиях (ст. 250 ГК РФ).
Минус: для микродолей в жилых помещениях часто есть сложности с выделением в натуре, и покупатель третье лицо может быть не заинтересован.
Объединить комнаты в один объект недвижимости

Через БТИ можно провести технический план и оформить единый объект «квартира» вместо трёх комнат.
Тогда у вас будет единая доля в квартире, с которой проще работать.
После объединения можно продать долю целиком или провести раздел.
Разделить имущество через суд

Если невозможно договориться, можно подать в суд о разделе общего имущества с выплатой компенсации.
Суд может определить денежную компенсацию вашей доли, особенно если доля не может быть выделена в натуре (ст. 252 ГК РФ).
Продажа с торгов (через суд)

В некоторых случаях суд может постановить продать спорное имущество на торгах и разделить выручку пропорционально долям, если совместное владение невозможно.
Сдача в аренду вашей части

Если продажа невозможна, можно получать доход, сдавая свою долю (например, комнату) в аренду — с согласия второго собственника или через суд.
 
На практике в таких ситуациях часто идут по пути:

Сначала оформление квартиры как единого объекта (чтобы уйти от «кадастрового раздробления»).
Письменное предложение выкупа с нотариальным уведомлением.
Если нет реакции — продажа третьим лицам или судебная компенсация.
 

Здравствуйте, Дмитрий!

Ваша ситуация с долевой собственностью, когда каждая комната в трехкомнатной квартире оформлена отдельным кадастровым номером, а права на всю квартиру как единый объект не зарегистрированы, является достаточно сложной. Это указывает на то, что юридически вы владеете не долей в трехкомнатной квартире в привычном понимании, а долями в отдельных жилых помещениях (комнатах), которые, видимо, образуют то, что фактически является трехкомнатной квартирой или коммунальной квартирой. Ваша доля в каждой такой комнате (1/3) действительно может быть признана «микродолей», что ограничивает возможности её реализации третьим лицам.

1. Ваша ситуация регулируется нормами Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) о праве общей долевой собственности и нормами Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ) об особенностях владения и распоряжения жилыми помещениями.

2. Право общей долевой собственности:

Согласно статье 247 ГК РФ, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.
Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности (статья 252 ГК РФ).
Микродоли и ограничения на их оборот:

Понятие «микродоли» появилось в законодательстве в связи с изменениями в жилищном праве. Часть 1.1 статьи 30 ЖК РФ (вступившая в силу с 1 сентября 2022 года) устанавливает, что собственник жилого помещения не вправе совершать действия, влекущие возникновение долей в праве собственности на это помещение, а обладатель доли в праве общей собственности не вправе совершать действия, влекущие разделение этой доли, если в результате таких действий площадь жилого помещения, приходящаяся на долю каждого из сособственников, составит менее шести квадратных метров общей площади жилого помещения на каждого сособственника. Сделки, заключенные с нарушением этого правила, являются ничтожными.
Хотя ваши 1/3 доли уже существуют, это положение статьи 30 ЖК РФ ограничивает круг потенциальных покупателей вашим сособственником, если 1/3 от площади каждой комнаты составляет менее 6 кв. м. То есть продать эти доли третьим лицам будет крайне сложно, так как такая сделка может быть признана ничтожной.
Принудительный выкуп незначительной доли:

Пункт 4 статьи 252 ГК РФ предусматривает, что в случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена, и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. С получением такой компенсации собственник утрачивает право на долю. Это положение применимо и тогда, когда иск о принудительном выкупе подает не сам обладатель незначительной доли, а другие сособственники. Однако суды также могут применить это положение, если владелец незначительной доли фактически не может использовать ее, а другой сособственник активно использует всю площадь.
3. Судебная практика
Судебная практика Верховного Суда Российской Федерации активно применяется к делам о принудительном выкупе незначительных долей, особенно когда эти доли препятствуют нормальному пользованию имуществом.

В Определении Верховного Суда РФ от 3 декабря 2024 г. № 127-КГ24-16 (и аналогичных делах, таких как № 82-КГ22-3, № 64-КГ22-3 и № 117-КГ16-10) Верховный Суд неоднократно разъяснял условия принудительного выкупа доли без согласия ее владельца. Эти условия включают:

Незначительность доли: Доля является настолько малой, что её нельзя выделить в натуре, и она не может быть использована по назначению (для проживания) без нарушения прав других сособственников.
Отсутствие существенного интереса: Собственник незначительной доли не имеет существенного интереса в использовании общего имущества. Этот факт устанавливается судом на основании совокупности доказательств, таких как наличие у данного лица другого жилья, отсутствие фактического проживания в спорном помещении, неоплата коммунальных услуг, отсутствие попыток вселиться и пользоваться помещением. Как указано в Определении ВС РФ от 5 апреля 2022 г. № 55-КГ22-1, судам теперь, возможно, будет проще признавать микродоли менее 6 кв. м непригодными для проживания.
Невозможность раздела в натуре: Отсутствие технической возможности выделить долю в натуре.
В Определении Верховного Суда РФ от 26 октября 2020 г. № 56-КГ20-10 подчеркивалось, что для принудительного выкупа доли суд также должен выяснить финансовую возможность остающегося сособственника приобрести эту долю.
Дела, связанные с продажей доли должника в недвижимом имуществе (например, №А24-888/2011, №А53-11842, №А82-1733/2011, №А19-2398/2012, №А45-11483/2011), хотя и касаются исполнительного производства, демонстрируют механизмы судебного воздействия на долевую собственность, если один из сособственников не идет на сотрудничество.
4. Конкретные рекомендации и алгоритм действий
Поскольку ваш сособственник отказывается выкупать ваши доли, а продать их третьим лицам практически невозможно из-за статуса «микродолей», наиболее эффективным путем является принудительный выкуп через суд.

Алгоритм действий:
Определение площади, приходящейся на вашу долю:

Получите официальные данные о площади каждой из трех комнат (из документов БТИ или ЕГРН).
Разделите площадь каждой комнаты на 3, чтобы точно определить, сколько квадратных метров приходится на вашу 1/3 долю. Это необходимо для подтверждения, что ваша доля является микродолей (менее 6 кв. м. общей площади помещения на долю).
Повторное официальное предложение о выкупе:

Направьте вашему сособственнику письменное предложение о выкупе ваших 1/3 долей в каждой из трех комнат, указав рыночную стоимость. Для определения рыночной стоимости рекомендуется провести независимую оценку этих долей.
Отправьте предложение заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения, чтобы иметь подтверждение. Дайте разумный срок для ответа (например, 30 дней). Отсутствие ответа или отказ будет служить доказательством в суде.
Сбор доказательств «несущественности интереса» сособственника (если применимо):

Если сособственник, владеющий 2/3 долей, не проживает в комнатах, не участвует в их содержании, не оплачивает коммунальные услуги (или оплачивает их непропорционально своей доле), соберите соответствующие доказательства (справки из ЖЭКа, квитанции об оплате, показания соседей).
Если у сособственника есть другое жилье в собственности, это также может быть аргументом в суде.
Зафиксируйте факты конфликтных отношений или невозможности совместного пользования (если такие имеются).
Обращение в суд с исковым заявлением о принудительном выкупе:

Подсудность: Иск подается в районный суд по месту нахождения объекта недвижимости.
Истец: Вы (как владелец 1/3 долей).
Ответчик: Сособственник, владеющий 2/3 долей.
Требования: Признать вашу 1/3 долю в праве общей долевой собственности на каждую из комнат незначительной.
Прекратить ваше право собственности на указанные доли.
Обязать ответчика выплатить вам компенсацию за указанные доли в размере, определенном на основании независимой оценки.
Признать за ответчиком право собственности на вашу 1/3 долю в каждой из комнат после выплаты компенсации.
Обоснование: Ссылайтесь на пункт 4 статьи 252 ГК РФ, указывая на: Незначительность вашей доли (её площадь менее 6 кв. м. и невозможность реального выдела или использования).
Невозможность совместного пользования помещениями.
Отсутствие у вас существенного интереса в использовании этих долей (если это так, т.к. вы хотите их продать). Важно показать, что сохранение этих долей в вашей собственности создает для вас чрезмерные трудности и не позволяет эффективно использовать или распоряжаться имуществом.
Доказательства: Приложите к иску: Копии правоустанавливающих документов на комнаты (выписки из ЕГРН).
Подтверждение направления предложения о выкупе.
Отчет независимого оценщика о стоимости долей.
Доказательства отсутствия у вас существенного интереса в использовании долей (например, если вы там не проживаете).
Доказательства невозможности совместного пользования (если есть конфликты, препятствия).
Чеки и квитанции, подтверждающие ваши расходы на содержание имущества.
Экспертиза: Суд, скорее всего, назначит судебную строительно-техническую экспертизу для подтверждения невозможности выдела доли в натуре и определения ее рыночной стоимости.
5. Возможные правовые риски и их минимизация
Риск: Сособственник докажет ваш существенный интерес: Если вы фактически проживаете в этих комнатах или активно пользуетесь ими, а также оплачиваете коммунальные услуги, сособственник может попытаться доказать ваш существенный интерес в использовании долей, что усложнит принудительный выкуп.

Минимизация: Сосредоточьтесь на том, что ваша 1/3 доля не может быть реально выделена или использоваться как самостоятельное жилое помещение, а также на том, что ваше фактическое пользование не является целью, а лишь следствием невозможности иного решения, и ваша основная цель – прекратить долевую собственность.
Риск: Оспаривание стоимости доли: Ответчик может оспаривать представленную вами оценку стоимости доли.

Минимизация: Используйте услуги квалифицированного независимого оценщика, имеющего необходимые допуски и опыт. Будьте готовы к тому, что суд может назначить судебную оценочную экспертизу.
Риск: Отсутствие у ответчика средств для выкупа: Даже если суд примет решение о принудительном выкупе, ответчик может не иметь достаточных средств для выплаты компенсации.

Минимизация: После вступления решения суда в законную силу, если компенсация не будет выплачена добровольно, вам придется обратиться в службу судебных приставов для принудительного взыскания на основании Федерального закона «Об исполнительном производстве». Приставы могут обратить взыскание на иное имущество ответчика или, если нет другого имущества, на его 2/3 доли в этих комнатах. Это может привести к торгам, где вы можете, при желании, приобрести оставшиеся 2/3 доли, став единственным собственником комнат.
6. Выводы
Несмотря на сложность ситуации с микродолями и отказом сособственника, у вас есть законный механизм для решения проблемы. Путь лежит через судебный процесс по принудительному выкупу ваших незначительных долей на основании пункта 4 статьи 252 ГК РФ. Важно тщательно подготовиться, собрать все необходимые доказательства и, возможно, провести независимую оценку стоимости ваших долей до обращения в суд.
Если ответ был полезен, прошу дать ему оценку.