Однако его мама хочет, чтобы я заключил договор найма с ней, а не со студентом

Здравствуйте, Евгений!

Понимаю вашу ситуацию. Вопрос, кто должен быть указан в договоре найма жилого помещения, является ключевым для обеспечения ваших прав как наймодателя и предотвращения возможных споров.

1. Анализ применимых правовых норм:
Отношения по найму жилого помещения регулируются главой 35 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кто может быть нанимателем:

Согласно пункту 1 ст. 671 ГК РФ, по договору найма жилого помещения одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Пункт 1 Ст. 677 ГК РФ прямо устанавливает: «Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин». Это означает, что юридическое лицо не может быть нанимателем по договору найма жилого помещения (для юридических лиц заключается договор аренды, и жилое помещение может использоваться только для проживания граждан, а не самого юридического лица).
Ключевой момент – цель договора найма жилого помещения: предоставление жилья для проживания в нем нанимателя. Если мать студента заключает договор найма, она должна проживать в этом помещении. Очевидно, что, проживая в Иркутске, она не сможет использовать жилье в Новосибирске для своего личного проживания.
Постоянно проживающие граждане:

Пункт 2 Ст. 677 ГК РФ предусматривает, что в договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. В вашем случае, если договор будет заключен с матерью, студент должен быть указан как лицо, постоянно проживающее с нанимателем.
Однако, согласно пункту 3 Ст. 677 ГК РФ, именно наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения.
Ответственность сторон:

Наниматель обязан использовать жилое помещение по назначению (для проживания), обеспечивать его сохранность, поддерживать надлежащее состояние и своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги, если иное не установлено договором (статья 678 ГК РФ, статья 682 ГК РФ).
Если срок найма превышает один год, наниматель имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок (статья 684 ГК РФ). Также, в случае краткосрочного найма (менее 1 года), действует ряд ограничений для нанимателя, если иное не предусмотрено договором. Дополнительно к нормам ГК РФ, при социальном найме действуют правила, установленные постановлением Правительства РФ от 05.12.2014 № 1318, однако в вашем случае речь идет о коммерческом найме.
2. Судебная практика:
Судебная практика по договорам найма жилого помещения подчеркивает важность правильного определения сторон и их обязанностей. Хотя предоставленные номера дел, такие как «301-ЭС21-24194», «Ф08-3538/19», «Ф04-349/21», «Ф10-5968/21», «Ф07-1019/21», и судебные акты (например, АС Северо-Кавказского округа от 03.06.2019 N Ф08-3538/19, АС Западно-Сибирского округа от 15.03.2021 N Ф04-349/21, постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2006 N 21, постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73) в большей степени касаются арендных отношений между юридическими лицами или вопросов титула арендодателя, они подтверждают общие принципы гражданского права о том, что стороны договора должны быть правильно определены и иметь реальные намерения по исполнению договора. Суды всегда исходят из буквального смысла условий договора, но также учитывают действительную волю сторон и фактические обстоятельства. Если договор найма жилого помещения заключается с лицом, которое заведомо не будет в нем проживать, это может быть квалифицировано как притворная сделка или сделка, не соответствующая требованиям закона о найме жилого помещения, что в будущем может создать сложности при ее оспаривании или исполнении. В контексте договора найма жилого помещения, как указано в Ст. 671 ГК РФ, основной целью является проживание нанимателя. Если наниматель фактически не проживает в помещении, это может стать основанием для оспаривания или даже признания договора незаключенным или недействительным.

3. Конкретные рекомендации и алгоритм действий:
Нанимателем должен быть студент: Юридически наиболее корректно и безопасно для вас заключить договор найма непосредственно со студентом. Он является гражданином и будет фактически проживать в помещении, что полностью соответствует смыслу и требованиям договора найма жилого помещения (п. 1 Ст. 671 ГК РФ).
Вовлечение матери для обеспечения обязательств: Мама студента может быть стороной в договоре, но не как наниматель, а как гарант исполнения обязательств студента. Есть несколько вариантов:

Включение матери как сонанимателя (солидарная ответственность): В договор найма, где нанимателем будет студент, можно включить его мать как сонанимателя. Пункт 4 Ст. 677 ГК РФ предусматривает, что граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае такие граждане являются сонанимателями. Это можно адаптировать так, чтобы мать (даже если она не постоянно проживает) несла солидарную ответственность. Однако тут есть тонкость: Ст. 677 ГК РФ говорит о постоянно проживающих.
Договор поручительства: Это наиболее распространенный и юридически прозрачный вариант. Мать студента может заключить отдельный договор поручительства с вами. По этому договору она обязуется отвечать перед вами за исполнение студентом всех обязательств по договору найма (своевременная оплата, сохранность имущества, соблюдение правил проживания и т.д.). В случае нарушения студентом обязательств, вы сможете предъявить требование как к студенту, так и к его матери-поручителю.
Включение матери как третьего лица, несущего ответственность за оплату: В договоре найма со студентом можно предусмотреть пункт, что «оплату по договору осуществляет мать нанимателя» (с указанием ее ФИО и паспортных данных) и что она обязуется нести ответственность за своевременность и полноту платежей. Однако этот вариант не делает ее ответственной за сохранность имущества или нарушения правил проживания, только за финансовую сторону.
Содержание договора найма (если наниматель – студент):

Четко пропишите в договоре, что нанимателем является студент (указать его ФИО, паспортные данные).
Укажите условия оплаты (размер, сроки, порядок внесения), порядок оплаты коммунальных услуг (статья 682 ГК РФ).
Определите ответственность нанимателя за сохранность имущества и порядок возмещения ущерба (статья 678 ГК РФ).
Предусмотрите порядок посещения жилья наймодателем, условия проживания с животными (если применимо), правила поддержания чистоты.
Пропишите условия расторжения договора, предупреждения о расторжении (статья 684 ГК РФ).
Составление договора поручительства (если выбран этот вариант):

В договоре поручительства должны быть указаны стороны (вы – кредитор, студент – должник, мать – поручитель).
Четко определите, за исполнение каких именно обязательств по договору найма мать несет ответственность (за все или только за финансовые).
Укажите срок действия поручительства.
4. Возможные правовые риски и их минимизация:
Риск 1: Заключение договора найма с матерью, которая не будет проживать в помещении.

Риск: такой договор может быть оспорен как притворная сделка (прикрывающая, например, договор аренды для юридического лица, или не соответствующая цели найма) или быть признан недействительным в части. В случае спора вам будет сложнее доказать правомерность своих требований, так как фактический наниматель (студент) не является стороной договора.
Минимизация: Нанимателем должен быть студент. Если мать желает нести ответственность, оформите договор поручительства или укажите ее как сонанимателя, но при этом студент все равно должен быть основным нанимателем и проживать в помещении.
Риск 2: Отсутствие ответственности фактического жильца.

Риск: Если договор заключен только с матерью, а студент не указан как проживающее лицо и не несет солидарную ответственность, вы не сможете предъявлять прямые требования к студенту за нарушение условий договора (например, за порчу имущества, шум, нарушение правил проживания).
Минимизация: Обязательно укажите студента в договоре как лицо, постоянно проживающее с нанимателем (если нанимателем выступает мать), или, что предпочтительнее, сделайте студента нанимателем, а мать – поручителем или сонанимателем, несущим солидарную ответственность.
Риск 3: Сложности при разрешении споров из-за удаленности сторон.

Риск: Если мать живет в Иркутске, а вы в Новосибирске, судебные споры могут быть сложными с точки зрения логистики.
Минимизация: В договоре можно указать договорную подсудность (например, суд по месту нахождения жилого помещения), если это не противоречит положениям ст. 428 ГК РФ о договорах присоединения и общему принципу подсудности. Однако обычно дела по найму жилого помещения рассматриваются по месту жительства ответчика. Наличие поручительства от матери делает ее ответственной независимо от ее места проживания.
5. Выводы: Наиболее правильным и безопасным для вас является заключение договора найма жилого помещения непосредственно со студентом, поскольку именно он будет проживать в вашей квартире. Для обеспечения ваших финансовых интересов и гарантии исполнения обязательств по договору, вы можете предложить матери студента заключить отдельный договор поручительства. Этот вариант обеспечит ее ответственность за обязательства сына, при этом сам договор найма будет соответствовать требованиям гражданского законодательства о найме жилых помещений.
Рекомендуем также рассмотреть:*
Разработку проекта договора найма жилого помещения с указанием студента в качестве нанимателя и включением в него подробных условий о правах и обязанностях сторон, а также об условиях проживания.
Подготовку проекта договора поручительства между вами и матерью студента, детализирующего ее ответственность за исполнение студентом условий договора найма.
Если мой ответ был полезен, прошу дать ему оценку.
Также буду признателен за поддержку здесь: pravoved.ru/pay/lawyer-reward/id/4221856/
Это помогает мне уделять время бесплатным консультациям.
Спасибо за внимание к моей работе!

Здравствуйте, Евгений!

Вы вправе заключить договор найма с любым лицом. Желание его матери не яввляется для Вас обязательным

Более подробную высокопрофессиональную  персональную консультацию по интересующему Вас правовому вопросу с изучением необходимых документов можете получить в моем личном чате.

Ссылка на мой личный  чат приведена ниже:

https://pravoved.ru/lawyer/705...

Обращайтесь при необходимости

С уважением, Юрист Феофанов О.Н.