Указать гарантии возврата средств в случае если сделка не состоится не по вине покупателя, прописать ответственность, гарантию юридической чистоты объектов и тд

Здравствуйте.

Что касается коррекции договора, то это отдельный вид юридической помощи.

Относительно собственно содержания представленного договора. Во-первых, согласно ст. 421 ГК РФ стороны свободны в регулировании своих отношений в рамках действующего законодательства.

А сделка эта должна быть одна, или объекты могут продаваться «вразбивку»? В договоре об этом ничего нет, при этом все объекты именуются вместе — «Имущество». Соответственно и вопрос по поводу одной или нескольких сделок. А отсюда и вопрос по вознаграждению, по сопровождению сделки и т.д.

В п.2.1.6 договор по поводу «приостановить рекламную кампанию» — в предмете и обязанностях Исполнителя по договору нет ничего по поводу того, что исполнитель ведет рекламную кампанию.

Обязанность Заказчика:

2.3.2. Досрочно расторгнуть настоящий договор путем подачи письменного заявления не менее чем за 3 календарных дня до предполагаемой даты расторжения, при этом, если расторжение договора осуществляется после начала выполнения Исполнителем услуг по настоящему договору, Исполнитель удерживает 100% от оплаченной Заказчиком суммы.

 Данное условие, если Вы являетесь физическим лицом и заключаете сделку как потребитель для личных нужд, не соответствует закону о защите прав потребителей и в соответствии с положениями ст. 16 этого закона, ничтожно. При отказе от договора потребитель выплачивает исполнителю только фактически понесенные и документально подтвержденные расходы (ст. 32 Закона).

3.3. Стоимость услуг, указанная в п.3.1. настоящего договора, не является твердой и подлежит изменению только в связи с увеличением по требованию Заказчика объема услуг.

 Формулировка довольно странная. Ведь на указанные в договоре услуги цена должна являться твердой. А при изменении объема услуг просто подписывается дополнительное соглашение к нему.

И кстати в договоре непонятно — Вы продаете участки или покупаете их?

Здравствуйте! 

Нужно проанализировать договор на сопровождение сделки по покупке земельного участка.

У Вас в договоре речь о покупке нескольких земельных участков, в связи с этим нужно указать на то, что в отношении каждой сделки Исполнитель обязуется 

2.1.2. Составить договор купли-продажи Имущества в простой письменной форме в соответствии с требованиями законодательства.

2.1.3. Сопроводить Заказчика и Продавца в день сделки в офис Сбербанк г. Озеры для подписания договора и оформления аккредитива и в МФЦ г. Озеры для и подачи документов на государственную регистрацию перехода права.

Также пункт в договоре 

2.1.6. Снять имущество с продажи (приостановить рекламную компанию).

А это входит в обязанность Исполнителя — проведение рекламной компании? Если да, то также необходимо на это указать, в разделе 2.1. 

п. 2.3.2. договора. 

Вы кем по договору являетесь, уточните, пожалуйста. 

Так, заказчик может расторгнуть договор в любое время до его исполнения, согласно ст. 32 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей» — если заказчик физическое лицо, приобретение для его личных нужд. 

При этом, также, если будет применяться Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей», то удерживать 100 % сумму при отказе Заказчика от договора в соответствии со ст. 32 названного закона Вы не можете. 

Так, в соответствии с ч. 2 ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей» 

2. К недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, относятся:

3) условия, которые устанавливают для потребителя штрафные санкции или иные обязанности, препятствующие свободной реализации права, установленного статьей 32 настоящего Закона;

Вы можете удерживать только фактические расходы, связанные с оказанием услуг по договору, также стоимость уже оказанных услуг. 

Про стоимость услуг также в договоре необходимо подробно указать. 

Добрый вечер, Алексей.

То есть получается вам нужен не только анализ договора, но и его корректировка?

Составление договора является отдельной услугой, заказать которую вы можете у любого из ответивших вам юристов в личном чате.

ЗК РФ Статья 37. Особенности купли-продажи земельных участков

Могу помочь, обращайтесь в чат

Здравствуйте.

1. Ни один договор, даже подписанный по всем правилам и соответствующий всем законодательным нормам, никогда не гарантировал никому возврата денежных средств плательщику. Договор -это документ, устанавливающий обязательства сторон, а как их будут исполнять -зависит только от добросовестности его сторон, их платежеспособности и имущественного положения, в том числе на момент исполнения судебного решения.

2. Услуги по составлению документов, их корректировке являются индивидуальными, за ними Вы можете обратиться в юристу по Вашему выбору в чат.

3. Кратко по договору сразу несколько недочетов, начиная уже с предмета договора.

— В п.1.2  услуга по сопровождению что именно включает в себя? Что стороны подразумевают под «сопровождением» — не конкретизировано.

То же самое по формулировке «сопроводить» далее по тексту договора — это как? работник агенства недвижимости вместе с покупателем ходит, или что-то все-таки делает. Что делает? Из конкретной услуги явно следует только составление договора купли-продажи и консультационные услуги по правовым и организационным вопросам; проверка имущества на предмет залогов и обременений, стороны сделки – на банкротство и долги

Т.е. — предоставляется выписка из ЕГРН на каждый з/у, правоустанавливающие документы на них, (берутся непосредственно у продавца). И тут стоит отметить отдельно: если исполнитель одновременно оказывает услуги продавцу по продаже, он и без того обязан предоставить покупателю все указанное. А проверка проводится на общедоступных ресурсах в сети.

Тут же стоит привести положения ст.779 ГК РФ

1. По договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершитьопределенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

— в п.1.2 указаны несколько земельных участков, но достаточным образом они не идентифицированы (ни адресов, ни кадастровых номеров). Т.е. по смыслу договора — любых з/у, по любой цене, в любом месте мира, главное, что их общая стоимость не выше определенной суммы.

— не поименовано конкретное лицо, которое от ООО будет оказывать услуги.

— в п.3.2 

Заказчик выплачивает сумму вознаграждения в полной сумме ________________________,  рублей (в обеспечение подготовки предстоящей сделки) в день заключения настоящего договора. 

 накладные расходы, направленные на обеспечение подготовки сделки не стоят суммы, вносимой на условиях предоплаты в размере 100%. В сущности, Вы сначала отдаете деньги, а затем может быть для Вас что-то и сделают.

-не предусмотрены обязательства самого продавца продать участки.

— в п.8.2

Услуги считаются оказанными с момента государственной регистрации перехода права на имущество к Заказчику. 

Т.е., по смыслу договора, априори — если гос.регистрация произведена, то подразумевается, что это Исполнитель оказал услуги (консультировал, сопровождал -опять же, что под этим понимать, непонятно;  проверял, оценивал имущественное положение сторон), т.е. сам результат таких проверок и оценки, никак не фиксируется. Но вот, тем не менее, какие-то услуги как-то оказал.

— Если участки приобретаются для личных нужд, то в п.5.2 запрет одностороннего отказа противоречит ст.32 Закона О защите прав потребителей.

В целом, я бы назвал бы данный договор — документом, на основании которого исполнитель принимает деньги от покупателя участков. Никакие интересы покупателя, по факту,  он не защищает.

Для того, чтобы составлять договор, учитывая права и законные интересы покупателя, нужно знать предисторию и цели покупателя, при этом с учетом того, чтобы не просто купить хоть что, а соответствующее его интересам.

Вопросы по подготовке к сделкам купли-продажи, сотрудничеству с агентством недвижимости, составлению документов могут быть рассмотрены индивидуально в чате.

С уважением

Добрый вечер,

В вашем случае просто необходимо расширить раздел 2 договора, расписав обязанности Исполнителя по сопровождению сделки. В разделе 4 дополнительно расписать Ответственность Ответчика, если объект продажи окажется проблеблемным, или анализ произведенный на чистоту сделки, окажется ошибочным или некачественным. 

Покупатель согласно договора имеет право возврата денежных средств только в случае отказа Продавца от продажи Имущества, тогда  произведенная Заказчиком по настоящему договору оплата подлежит возврату в полном объеме (по заявлению Заказчика). (п.4.3 договора) В пункте 4.3 расширить основания и гарантии возврата Покупателем 100% внесенных денежных средств, а также включение штрафных санкций.

Пункт 2.1.3 дополнить «Сопроводить Заказчика и Продавца в день сделки в офис Сбербанк г. Озеры для подписания договора и оформления аккредитива и в МФЦ г. Озеры для подачи документов на государственную регистрацию перехода права (подготовка и подача документов для проведения государственной регистрации по доверенности от имени Заказчика. Исполнитель обязан осуществить контроль процедуры до получения документов по окончании государственной регистрации и фактической передачи объектов недвижимости Заказчику.

Пункт 2.1.5 можно дополнить следующим содержанием:

— оказать Заказчику консультационные услуги по правовым и организационным вопроса;

— выполнить правовой анализ документов, представленных Заказчиком, истребовать необходимые документы у продавца; 

— осуществить проверку чистоты сделки, что включает в себя: составление письменного отчета о проверке чистоты сделки (информационное досье), включающего в себя проведение комплексной проверки собственника Объекта, в том числе, бывшего (установление наличия собственности, поиск сведений об участии в судах и иных процессах, наличия исполнительных производств, поиск иной информации из открытых источников и др.), и Объекта (изучение истории перехода права собственности, проверка по судебным базам Объекта, анализ правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, выявление несостыковок документов фактическим показателям и/или параметрам, проверка обременений (ограничений) и др.), с подготовкой рекомендаций по минимизации выявленных рисков, а также включающего иную информацию, полученную в ходе проверки (особенности расположения Объекта недвижимости, отрицательная информация/публикации в открытых источниках об объекте недвижимости либо здании, в котором Объект расположен и др.). Итоговым анализом будет являться письменное заключение о результатах экспертизы по юридической чистоте недвижимости;

— произвести анализ и консультации по рискам сделки, предоставить предложения по минимизации.

Включить пункт 2.1.7 Предоставить услуги в полном объеме, надлежащего качества, в максимальной степени учитывая интересы Заказчика.

Необходимо включить раздел 5 „Гарантийные обязательства“ примерного содержания Заказчик получает от Исполнителя официальное обязательство при возникновении в дальнейшем каких-либо проблем обеспечить за свой счет квалифицированную юридическую защиту права собственности Заказчика как на досудебном, так и на судебном этапах возможного разбирательства.