Г.Москва Интересуют только замечания по договору, может ли застройщик как-то уходить от ответственности или

Question

Необходимо проанализировать договор ДДУ. Ранее никогда новострой не покупал. Нужно проверить на критические моменты, нет ли чего-то такого, что прям совсем нехорошо. По сути - квартира в новострое, обещаются ключи в 2027, покупается на троих - мать + двое несовершеннолетних детей, в долях по 1/3. Делается через наличку + семейную ипотеку. г.Москва Интересуют только замечания по договору, может ли застройщик как-то уходить от ответственности или может быть как-то могут быть нарушены права несовершеннолетних (я если что - отец, не участник этого договора).

Юрий Колковский · Answer

Здравствуйте. Интересуют только замечания по договору, может ли застройщик как-то уходить от ответственности или может быть как-то могут быть нарушены права несовершеннолетних (я если что — отец, не участник этого договора). Ну что касается конкретно несовершеннолетних, то какие-то отдельнеы защитные механизмы для них не предусмотрены, он как и все участники долевого строительства защищены законом. Обращает на себя внимание, что строящийся объект относится к уникальным (п.2 ст. 48.1 ГрК РФ). Подоные объекты строятся особыми подрядчиками, имеющими усложненный допуск к СРО. Учтите, что согласно п.1.4. договора земельный участок, который на момент подписания настоящего договора определен как участок для эксплуатации объекта капстроительства, может меняться в том числе и в сторону уменьшения, что может привести к повышенной скученности застройки. Договором подписант дает разрешение в том числе: • на отчуждение вновь образованных земельных участков, на которых не находится создаваемое Здание, а также на передачу таких вновь образованных земельных участков в аренду, распоряжение или обременение арендодателем и/или Застройщиком таких земельных участков иным образом. • на изменение вида разрешенного использования земельных участков (при условии, что такое изменение не препятствует строительству Многоквартирного дома). Эскроу-агентом является Сбер, что внушает определенную уверенность, поскольку банк тоже проверяет застройщика. Согласно п.2.6 договора любое изменение площади строительства может быть основанием для корректировки цены. Обычно указывают какое-то пороговое значение, допустим 0,5 кв.м. Но тут этого нет. То есть даже при увеличении на незначительную величину придется доплачивать. Впрочем это же правило действвует и в случае, если площадь квартиры будет меньше определенной в договоре. Также интересен п.3.2.2., который позвляет застройщику Самостоятельно вносить в Проект Многоквартирного дома и/или Объект долевого строительства архитектурные, структурные изменения, а также заменить строительные материалы или оборудование, указанные в проектной документации, на эквивалентные по качеству строительные материалы или оборудование, при условии, что по завершении строительства Многоквартирный дом в целом и Объект долевого строительства в частности будут отвечать требованиям проектной документации, настоящему Договору и действующим нормативам. Уведомления о таких изменениях направляются Застройщиком Участнику только в тех случаях, если они касаются: изменения площади Объекта долевого строительства более чем на 5 %, изменение назначения помещений, изменения количества помещений в составе Объекта долевого строительства, иные существенные изменения, установленные действующим законодательством и(или) установленные отдельным Соглашением сторон к настоящему Договору. То есть по сути, все что пишется в проспектах, красивых буклетах и изображено на картинках вполне может быть заменено застройщиком по своему усмотрению.

Павел Попов · Answer

Здравствуйте! Согласно Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», ст. 7 «Гарантии качества, предусмотренные договором», установлено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Подробнее тут: www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51038/aeb9f2327f835ecc02fb71b9a0312ead0b844204 Это законное право застройщика (ст. 7 214-ФЗ), но сформулировано оно максимально широко в п. 3.2.2. Договора. Он может менять фактически всё: планировки, материалы отделки (с «мрамора» на дешевый кафель «в тон»), благоустройство территории, архитектурный облик фасадов, планировочные решения (кроме самой квартиры), материалы отделки общественных зон (холлы, лифты), марки оборудования (лифты, окна, инженерное оборудование на более дешевое но качественное), благоустройство территории — всё это может быть заменено на «эквивалентное». Ваша защита в требовании о соответствии проектной документации и нормативам. Требуйте приложить к ДДУ полную проектную документацию (ПД) на квартиру и дом. Без этого вы не сможете доказать, что вам сдали не то. Если ПД не приложена, ссылка на нее в договоре бесполезна. Что касается несовершеннолетних, то их правам угрозы из содержания договора нет. Их права как собственников долей по ДДУ защищены так же, как и взрослого. Договор будет регистрироваться в Росреестре, и наличие несовершеннолетних автоматически привлечет дополнительное внимание регистратора. Что касается срока сдачи 2027 год, длинный срок — всегда риск. Проверьте репутацию застройщика, посмотрите, какие объекты он уже сдал, нет ли у него просрочек по другим ЖК.

Дарья Разина · Answer

Уважаемый Игорь, здравствуйте! Посмотрела договор. Договор составлен в пользу застройщика, как и большинство ДДУ, но он работоспособен и соответствует закону — ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации. Главное — полностью осознавать, что вы покупаете именно „коробку“, а не квартиру „под ключ“. www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51038/6837eb5962d010b4c55b5544c6cc4415019883b5/ 1. Договор допускает отклонение фактической площади на 5%. Это как бы двустороннее отклонение (то есть площадь может быть как больше, так и меньше). При стоимости квадратного метра ~390 тыс. рублей, каждые „лишние“ или „недоданные“ 3.35 кв.м. (5% от 67.1) — это +/- 1.3 млн рублей к итоговому расчету. Это не нарушение закона, но является финансовым риском. Закон допускает такое условие. 2. Все отделочные работы и монтаж коммуникаций — это ваши будущие значительные расходы и хлопоты, которые не входят в цену договора (см. п. 1.4, Приложение №1) 3.Срок сдачи дома застройщиком (31.03.2027) и срок передачи вам квартиры (30.12.2027) — разные даты. Между ними 9 месяцев, придется подождать. 4.Использование счета эскроу — это безопасный для Вас механизм. Деньги не уйдут застройщику, пока дом не будет сдан и не получено разрешение на ввод в эксплуатацию. Это плюс. 3.4.7. В связи с проектировочными особенностями Многоквартирного дома Участник не вправе производить в отношении Объекта долевого участия работы (в том числе, но не ограничиваясь, переустройство, перепланировку, застекление открытых террас, изменение типа и цветового решения, установленного в соответствии с архитектурным проектом остекления), в результате которых будет изменен архитектурных облик Многоквартирного дома как объекта авторских прав. 5. Пункт 3.4.7 Договора — это серьезное ограничение на любые изменения, меняющие архитектурный облик дома (вплоть до запрета на смену цвета остекления балкона без согласований). Не критично. 6.Гарантия не распространяется на последствия естественной усадки дома (трещины на стыках материалов), которая может происходить 3-5 лет. Дело в том, что такие трещины — распространенное явление во всех новостройках. Ремонтировать их придется за свой счет. Любые ваши действия по отделке, перепланировке, штроблению стен автоматически снимают гарантию на те элементы, которые были затронуты работами. 7. Ответственность застройщика правильно прописано, в соответствии с ФЗ. 8. Интересный п.6.2 Договора. Прямо указано, что если у вас нет выхода на крышу, вы не имеете права предъявлять претензии к тем, у кого такой выход есть. Это специфический пункт, который считаю… ограничивает ваши права на общее имущество. Права детей никак не нарушаются. Доли детям выделяются сразу (по 1/3 каждому). Мать действует как их законный представитель, что правильно (ст.64 СК РФ). Сам договор не содержит условий, ущемляющих их права. Ну „красных тряпок“ и грубых нарушений закона, делающих договор кабальным, в нем нет. Застройщик в целом следует требованиям вышеупомянутого мной ФЗ. С уважением!