Какой налог и льготы действуют при продаже двух домов, построенных в 2024 году?

Здравствуйте!

Например, для семьи с двумя детьми?

Есть льгота для семей с детьми до 18 лет (двое детей и более) — п.2.1 ст.217.1 НК РФ. При продаже одного из объектов (дом+участок) налог можно не платить, если в этом же году купите новое жилье больше по площади или по кадастровой стоимости.

По второму объекту (дом + участок) вы можете налог уменьшить путем зачета расходов на покупку (строительство) — ст.220 НК РФ.

Также нужно смотреть дату приобретения участка, так как при владении им более 3-5 лет, налог по доходу с участка не платится (п.17.1 ст.217 НК РФ).

Здравствуйте!

Какой налог в этом случае я должен буду заплатить?

при продаже дома одновременно отчуждается земля под ним, т.е. отчуждаются 2 объекта недвижимости одновременно.

доход от продажи домов облагается НДФЛ, т.к. срок владения менее минимально необходимого для освобождения от налога по п.17.1 ст.217 и ст.217.1 НК.

доход от продажи земельных участков облагается НДФЛ, если срок владения менее минимально необходимого для освобождения, при этом в срок нахождения в собственности налогоплательщика соответствующего образованного земельного участка включается срок нахождения в собственности налогоплательщика исходного земельного участка (абз.9 п.2 ст.217.1 НК).

уменьшить налоговую базу Вы вправе заявив налоговый имущественный вычет по ст.220 НК, в частности уменьшить доход на расходы по приобретению отчуждаемого объекта (пп.2 п.2 ст.220 НК).

если ранее не использовали своё право на получение налогового имущественного вычета в связи с приобретением жилья (пп.3 п.1 ст.220 НК), то налоговая база может быть уменьшена еще и за счет данного вычете.

Здравствуйте, Виталий.

1. Учитывая, что

Я построил два дома на одном участке в 2024 году.

Сделал межевание участка на два. Сейчас собираюсь оба дома продавать.

 покупать участок и строить новые два дома.

 т.е. речь идет о  деятельности, осуществляемой систематически, направленной на получение прибыли, а не в личных целях, и это признаки предпринимательской деятельности. (ст.2 ГК РФ). 

В связи с этим, в любом случае у Вас будут  риски доначисления Вам НДФЛ и НДС, а также привлечения к ответственности по ст.122 НК РФ, ст.14.1 КоАП РФ, поскольку существует запрет применения вычетов по НДФЛ,  предусмотренных при продаже пп.1 п.1 и пп.1 п.2  ст.220 НК РФ в размере документально подтвержденных расходов на строительство. Отсутствие регистрации в качестве ИП на момент сделок значения иметь не будет. -см. Письмо ФНС России от от 11 декабря 2020 г. N 03-04-07/108943.

Под большим вопросом и рисками и освобождение от НДФЛ по п.2.1 ст.217.1 НК РФ, поскольку норма направлена на поддержание семей с детьми при улучшении ими своих жилищных условий, а не при осуществлении предпринимательской деятельности.

Рекомендую рассмотреть регистрацию в качестве ИП и применение специальных налоговых режимов. Варианты могут быть разные: ПСН, УСН и т.д. Режим налогооблажения подбирается с учетом особенностей деятельности. Регистрация ИП откроет и возможности впоследствии продавать дома в семейную ипотеку, что увеличит потенциальный круг покупателей. 

2. Если рассматривать продажу, не взирая на признаки предпринимательства.

Применить положения п.2.1 ст.217.1 НК РФ об освобождении от НДФЛ жилых помещений (домов) Вы можете только при приобретении (не строительстве) в срок до 30.04 года, следующего за годом продажи другого жилья и в отношении только одного дома + з/у.

Учитывая условие отсутствия на дату продажи иных жилых помещений, освобождение возможно в отношении дома и з/у, которые будут проданы позднее первого и при соответствии приобретенного после этого жилья остальным условиям п.2.1 ст.217.1 НК РФ.

Применение вычетов предусматривается либо в размере до 1 млн.рублей, либо в размере документально подтвержденных расходов на строительство.

 Вычеты в размере документально подтвержденных расходов и уплаченных процентов по ипотеке, предусмотренные пп.3 и пп.4 п.1 ст.220 НК РФ не уменьшают налоговую базу по доходам от продажи, а применяются к доходам за налоговый период в целом. 

Все остальные моменты могут быть рассмотрены индивидуально в чате.

С уважением