Покупателем буду я, чтобы получить налоговый вычет (родители пенсионеры) при этом, мои счета арестованы

Добрый день!

Вы задаете очень важный и сложный вопрос. Ситуация действительно требует крайне осторожного подхода, так как высок риск того, что деньги будут арестованы вместе с ячейкой или даже во время перевода, и вы не только не купите квартиру, но и потеряете средства родителей.

Давайте разберем по порядку.

Главная проблема: Арест ваших счетов

Это ключевой момент. Арест накладывается по решению суда (например, из-за долгов по кредитам, налогам, алиментам и т.д.) и означает, что любые денежные средства, которые поступят на ваши счета (или которые будут вами физически внесены в банк), будут немедленно заблокированы и списаны в счет погашения долга.

Риски в вашем сценарии:

1. Банковская ячейка: Если арендовать ячейку на ваше имя, судебные приставы имеют право наложить арест и на ее содержимое, так как она считается вашим имуществом. Пристав может обратиться в банк с постановлением, и банк будет обязан вскрыть ячейку и перечислить деньги на депозитный счет пристава.
2. Поступление денег на ваш счет: Если родители просто переведут вам крупную сумму на карту или счет, она будет мгновенно арестована и списана.

Вывод: Проводить деньги через ваши счета или номинально принадлежащие вам инструменты (ячейки) — категорически нельзя.

Как правильно организовать сделку?

Есть два основных законных пути, которые минимизируют риски. Первый — более надежный.

Вариант 1: Покупка квартиры родителями с последующей бесплатной передачей вам

Это самый безопасный и юридически чистый способ.

1. Кто покупатель: Квартиру покупают и оформляют в собственность ваши родители. Они являются стороной по договору купли-продажи.
2. Оплата: Родители со своих счетов переводят деньги продавцу (через аккредитив, ячейку на их имя или безналичным переводом). Поскольку счета родителей чисты, ареста не последует.
3. Получение вычета: Здесь есть нюанс. Так как покупатели — родители, то и право на налоговый вычет возникает у них. Пенсионеры имеют полное право на имущественный налоговый вычет при покупке квартиры. Они могут вернуть подоходный налог, уплаченный ими за последние 4 года (но не более 13% от 2 млн руб., то есть максимум 260 000 руб. на каждого). Если квартира дороже, остаток вычета не сгорает.
4. Передача квартиры вам: После того как квартира будет оформлена на родителей, они могут подарить ее вам по договору дарения. Налог на дарение от близкого родственника (родителя) не уплачивается. Вы просто подаете декларацию и уплачиваете чисто символическую госпошлину за регистрацию перехода права.

Плюсы этого варианта:

· Полная безопасность денег. Они ни на секунду не находятся в вашем «арестованном» поле.
· Законность и прозрачность.
· Родители получают свой налоговый вычет.

Минусы:

· Вычет получают родители, а не вы. Но в итоге деньги остаются в семье.

Вариант 2: Использование аккредитива с оговорками

Этот вариант сложнее и рискованнее, но он позволяет сразу оформить квартиру на вас.

1. Кто покупатель: По договору купли-продажи покупателем выступаете вы.
2. Оплата через аккредитив: Это специальная банковская операция. Деньги на аккредитив вносят ваши родители со своих счетов. Важный момент: аккредитив должен быть безотзывным и покрытым. Банк выступает гарантом.
3. Механизм: Банк родителей (банк-эмитент) резервирует их деньги и дает обязательство произвести платеж продавцу, но только при выполнении строго определенных условий: а именно, после предоставления в банк документа о государственной регистрации перехода права собственности на ваше имя.
4. Регистрация: Вы и продавец идете в Росреестр (или МФЦ) и регистрируете сделку. Как только в ЕГРН появится запись о том, что квартира теперь ваша, это подтверждение передается в банк.
5. Выплата денег: Банк, убедившись, что условие выполнено, перечисляет деньги со аккредитива продавцу.

Почему это может сработать? Деньги формально не находятся на вашем счету. Они находятся в специальном режиме в банке ваших родителей до момента выполнения условия. Теоретически, приставы не могут арестовать этот аккредитив, так как он номинально принадлежит не вам, а является обязательством банка перед продавцом.

НО! Это зона повышенного риска:

· Нужно очень тщательно составлять условия аккредитива вместе с банком.
· Существует небольшая, но вероятность, что приставы могут попытаться оспорить эту схему или наложить арест на уже зарегистрированную, но еще не оплаченную квартиру. На практике такое маловероятно, если все сделать быстро и правильно.
· Не все банки и не все сотрудники могут грамотно провести такую операцию.

Чего делать НЕЛЬЗЯ:

· Получать деньги от родителей наличными и самим вносить их в ячейку или банк. Если вы внесете наличные на свой арестованный счет (даже для аккредитива), они будут немедленно списаны.
· Договариваться с продавцом о «серых» схемах (например, что родители платят ему напрямую наличкой, а в договоре фигурируете вы). Это рискованно для всех участников и может быть признано мошенничеством.

Краткий итог и рекомендация:

Наиболее безопасный и правильный путь: Родители покупают квартиру на свои деньги и на свое имя -> получают налоговый вычет как пенсионеры -> затем дарят квартиру вам.

Это решает все проблемы: деньги в безопасности, вычет получен, квартира в итоге у вас, все абсолютно законно.

Что делать перед любой сделкой:

1. Консультация с юристом: Обязательно найдите юриста, специализирующегося на недвижимости и исполнительном производстве. Он даст совет, исходя из specifics вашего долга и решения суда.
2. Консультация с налоговым консультантом: Чтобы точно рассчитать вычет для родителей.
3. Уведомление риелтора и банка: Если будете использовать аккредитив, заранее предупредите риелтора и банк о своих обстоятельствах, чтобы они могли подготовить правильные документы.

Не рискуйте деньгами родителей! Выбор в пользу их оформления — это не потеря вычета, а его перераспределение внутри семьи самым безопасным way.