Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Итак, в протоколе собрания общего собрания собственников жилья на котором было принято решение выбрать
Всплыл вопрос, который был однозначным, но с 2018 годе Верховный суд РФ "стал менять свою позицию", как указано в некоторых материалах.
Итак, в протоколе собрания общего собрания собственников жилья на котором было принято решение выбрать управляющую компанию и заключить с ней договор, отсутствует вопрос однозначно определяющий волеизъявление собственников об индексации оплаты содержания общего имущества. Однако в самом тексте договора такой пункт есть. Договор потом подписывал Председатель и его особо никто в глаза не видел.
Так вот... Имеет ли право управляющая компания на увеличение оплаты за обслуживание общего имущества если такой пункт в договоре есть, а в протоколе собрания такой вопрос отсутствует?
Здравствуйте! С 2018 года ВС РФ в ряде дел подтвердил возможность индексации, если механизм предусмотрен в договоре управления, утвержденном ОСС. В комментариях «КонсультантПлюс» к ст. 156 и 162 ЖК РФ отмечается, что индексация возможна без ежегодного ОСС, если она предусмотрена как часть порядка определения платы в договоре.
До 2018 года практика была строгой и индексация без отдельного решения ОСС признавалась односторонним изменением платы, противоречащим ч. 7 ст. 156 ЖК РФ (см. постановление Пленума ВС РФ от 27.06.2017 № 22, п. 17: изменение платы только на ОСС). Однако с 2018–2019 годов ВС РФ в экономических спорах по искам УК против надзорных органов начал признавать индексацию законной, если:
— Механизм индексации (например, на индекс инфляции по данным Росстата) предусмотрен в договоре управления.
— Договор (или его проект) утвержден на ОСС как часть решения о выборе УК и заключении договора.
— Собственники были проинформированы (через протокол, квитанции), и условия не оспорены.
В силу ЖК РФ Статья 162. Договор управления многоквартирным домом3. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:
3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы, за исключением платы за коммунальные услуги, предоставляемые в соответствии со статьей 157.2 настоящего Кодекса;
На основании данной нормы стороны самостоятельно устанавливали в договоре управления порядок индексации.
Минстрой России в письме от 26.12.2018 № 51876-ОО/04 указал, что «в договоре управления может быть предусмотрена индексация тарифов размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, в таком случае повторное принятие решения общего собрания собственников помещений в МКД не требуется, так как такая индексация устанавливается соглашением сторон, а не односторонним волеизъявлением управляющей организации».
Письмо Минстроя России от 26.12.2018 N 51876-ОО/04 «О размере платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив»
+
Разъяснения О новом ГОСТе для управляющих организаций, индексации платы за содержание жилого помещения
Таким образом, Стандарт подтвердил сложившуюся в судебной практике возможность индексации (изменения) платы за содержание жилого помещения в установленном договором управления порядке. Главное конкретно прописать такой порядок в договоре управления и соблюдать его, иначе индексация может быть признана незаконной (например, Определения Верховного Суда РФ от 18.04.2022 по делу №А13-2340/2021, от 23.06.2022 по делу №А21-4616/2021).
Все остальное уже следует оспаривать в суде, если одна из сторон не согласна на реализацию действующего порядка.
Здравствуйте.
1.
Имеет ли право управляющая компания на увеличение оплаты за обслуживание общего имущества если такой пункт в договоре есть, а в протоколе собрания такой вопрос отсутствует?
Проблема в том, что любой подобный вопрос (подобную проблему) можно долго разбирать и мнения будут разные (Вы верно замечаете, что даже Верховный Суд иногда меняет мнение). Однако если эта проблема для Вас носит не только теоретический характер, и Вы собираетесь оспаривать положения договора (допустим, в связи с тем, что нет решения общего собрания по поводу индексации) на практике, все будет сводиться к судебному разбирательству и там суд должен будет опираться в том числе на акты Верховного Суда.
Поэтому одно дело — рассуждать и предлагать свое видение, и совсем другое — защищать свою позицию в суде.
2. Если попытаться высказаться по делу, то действительно с 2018 года появляются некоторые акты Верховного Суда, где в том числе он соглашается с выводами нижестоящих судов о правомерности индексации в указываемых условиях:
Признавая предписание инспекции в указанной части незаконным, суды, оценив представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь положениями статей 39, 154, 156, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, пришли к выводу, что увеличение обществом размера платы за содержание и ремонт на основании договоров управления при отсутствии решения общего собрания собственников помещений об изменении такой платы в рассматриваемом случае не нарушает требований действующего законодательства.
Формально в этом есть своя логика, поскольку запрета в законодательстве на принятие такого условия нет, и действует общий принцип свободы договора и необходимости исполнения своих обязательств.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
Гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.
Статьи 1, 310 ГК РФ.
Аргументы обратные тоже есть. Например, в рамках того же принципа свободы договора есть многочисленные акты того же Верховного Суда об ограничении этого принципа (в частности, в отношениях потребительских и вообще в отношениях, где одна из сторон имеет более слабое положение и не может контролировать включение тех или иных условий).
То есть какие-то аругменты найти можно, но, повторюсь, вопрос не столько в их наличии, сколько в том, что защищать их можно только через тот самый суд. Можно, конечно, также попробовать заявить претензию УК и указать, что собственники не знали об этом условии, и пытаться прийти к компромиссу.
Здравствуйте, Алексей!
… протоколе собрания общего собрания собственников жилья на котором было принято решение выбрать управляющую компанию и заключить с ней договор, отсутствует вопрос однозначно определяющий волеизъявление собственников об индексации
А проект договора на общем собрании утверждался?
9. Уполномочить председателя совета многоквартирного дома на право заключения на условиях,
указанных в решении общего собрания собственников помещений в данном доме, договора
управления, контроля их исполнения, а также совершения всех иных необходимых действий,
связанных с выполнением данных полномочий
Слушали ФИО1,. ФИО2 предложил уполномочить Председателя Совет Многоквартирного
дома на право заключения на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений
в данном доме, договора управления, контроля их исполнения, а также совершения всех иных
необходимых действий, связанных с выполнением полномочий указанных в Положении о Совете дома.
Нет. Только Вот дословно:
Тогда, действительно, можно ставить вопрос о недействительности условия.
Будь утверждён проект с пунктом об индексации, тогда оспорить было бы сложно, например:
Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 25.07.2023 N Ф09-4041/23 по делу N А07-10905/2022 (подтверждено Определением Верховного Суда РФ от 16.11.2023 N 309-ЭС23-22349)
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции, установив, что протоколом общего внеочередного собрания собственников помещений в МКД от 15.03.2018 N 2 утвержден представленный проект договора управления МКД, собственниками помещений МКД утверждена ставка на содержание жилья в размере 21,50 руб., кроме того учитывая, что пунктом 5.3 предусмотрено, что размер платы за услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества устанавливается сроком на один год и подлежит изменению раз в год с 1 июля каждого года, исходя из коэффициента инфляции, пришел к выводу, что собственниками помещений в МКД фактически принято решение, предоставляющее управляющей компании право индексации размера платы за содержание жилого помещения в отсутствие ежегодного оформления изменений данных цен (тарифов) решениями общих собраний собственников.
Таким образом обстоятельства, свидетельствующие о принятии собственниками помещений в МКД решения о проведении ежегодной индексации платы за содержание и ремонт жилого помещения не опровергнуты и положения условий договора управления МКД (пункт 5.3), утвержденные решением общего собрания собственников МКД в установленном порядке не изменены, недействительными в судебном порядке не признаны.
А в тех случаях, когда ни прямо этот вопрос на собрании не ставился, ни в утверждённом проекте не содержался, можно говорить, что собственниками такой порядок определения платы не утверждён.
Соответственно можно говорить и о недействительности в силу несоответствия действующему законодательству, а также вот такое дополнительное основание:
Статья 174 Гражданского кодекса РФ
2. Сделка, совершенная представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица.
И председатель и УК не могли не знать, что такое условие будет в ущерб собственникам.
И на этот вопрос дан четкий ответ выше из приведённых мной ссылок на документы. Как указано, это допустимо, что и подтверждает последние выводы судов. Если с этим не согласны, то только обращаться в суд.