Границы земельного участка с одной стороны на 2 метра выходят на грунтовую дорогу, можно ли покупать такой участок?

Отличный и очень важный вопрос. Короткий ответ: да, покупать такой участок можно, но только после тщательной проверки всех юридических и практических нюансов.

Такой выход на дорогу является скорее преимуществом, чем недостатком, но он сопряжен с определенными рисками и особенностями.

Давайте разберем все по порядку.

Преимущества такого участка

1. Отличный подъезд и доступ: У вас не будет проблем с тем, чтобы подъехать к участку на любом транспорте в любое время года. Это ключевой плюс.
2. Отсутствие необходимости в сервитуте: Вам не нужно договариваться с соседями о праве проезда или прохода через их участок, так как у вас есть свой прямой выход на дорогу.
3. Удобство при строительстве: Подвоз материалов, подъезд тяжелой техники будет значительно упрощен.
4. Потенциально высокая ликвидность: Участки с собственным выходом на дорогу обычно более привлекательны на рынке.

Риски и на что обратить пристальное внимание

Вот список критически важных вещей, которые вы должны проверить перед покупкой:

1. Юридический статус дороги:

· Чья это дорога? Это самый главный вопрос. Нужно выяснить, находится ли дорога в муниципальной (государственной) собственности или это частная дорога (например, принадлежит товариществу собственников недвижимости или кооперативу).
· Где это посмотреть? Закажите выписку из ЕГРН на земельный участок, который занимает дорога. Ее кадастровый номер можно узнать на публичной кадастровой карте Росреестра. В выписке будет указан собственник и категория земель.
· Почему это важно? Если дорога частная, могут существовать правила ее использования, взносы на ее содержание и т.д.

2. Красные линии и границы участка:

· Убедитесь, что ваши 2 метра не заходят в зону, отведенную под красные линии (линии, которые обозначают границы территорий общего пользования – дорог, улиц, проездов).
· На публичной кадастровой карте посмотрите, как именно граница вашего участка совпадает с границей дороги. Все должно быть четко отрисовано.
· Важно: Между границей вашего участка и самой дорогой (ее полотном) часто существует полоса общественной земли (сервитут) для прокладки коммуникаций, тротуаров и т.д. Ваши 2 метра – это, скорее всего, выход именно к этой полосе, а не к асфальту/грунту. Это нормально.

3. Кадастровая ошибка и межевание:

· На 100% убедитесь, что межевание участка проведено правильно и его границы согласованы с соседями и органами власти. Закажите выписку из ЕГРН об объекте недвижимости и посмотрите на план участка. Он должен быть уточненным, а не декларированным.
· В идеале, должен быть акт согласования границ с представителем органа власти, в чьем ведении находится дорога (если она муниципальная).

4. Право собственности на эти 2 метра:

· Крайне маловероятно, но теоретически может возникнуть ситуация, когда предыдущий владелец самовольно «прихватизировал» эти 2 метра у муниципалитета. Если это так, то в будущем могут быть проблемы. Проверка через выписку ЕГРН и сверка с кадастровой картой минимизирует этот риск.

5. Практические моменты:

· Пыль и шум: Учитывайте, что с грунтовой дороги будет пыль летом и грязь в дождь. Заранее продумайте план озеленения (высокие кусты, деревья) или установки забора.
· Снег зимой: Уточните, кто чистит эту дорогу зимой. Если она муниципальная – должна чистить местная администрация. Если частная – ответственность на собственниках.
· Вид будущего забора: По закону вы не можете выстроить глухой забор прямо по границе с общественной территорией. Обычно это должно быть прозрачное ограждение (сетка, штакетник). Точные требования нужно смотреть в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ) вашего муниципального образования.

Пошаговый план действий перед покупкой

1. Закажите выписку из ЕГРН на покупаемый участок. Изучите план.
2. Найдите участок на публичной кадастровой карте. Определите кадастровый номер участка, на котором расположена дорога.
3. Закажите выписку из ЕГРН на этот участок дороги (или запросите ее у продавца), чтобы узнать собственника.
4. Внимательно изучите ПЗЗ вашего муниципалитета (они есть в открытом доступе онлайн) касательно красных линий и требований к ограждениям.
5. Поговорите с местными жителями или председателем СНТ/поселка (если он есть), чтобы понять практическую сторону вопроса: чистят ли дорогу, бывают ли конфликты и т.д.
6. Если возникают сомнения, потратьтесь на консультацию кадастрового инженера, который проводил межевание в этой местности, или юриста, специализирующегося на земельном праве.

Итог: Участок с выходом на дорогу – это хорошо. Ваша ситуация с 2 метрами – стандартная и законная практика. Главное – сделать юридическую «дворядку» и убедиться, что все документы в порядке и границы установлены correctly. Не поленитесь потратить время и немного денег на проверку, чтобы потом не иметь проблем.

Если мой ответ был полезен для Вас, буду благодарен за положительный отзыв "+".