Есть квартира которую надо сдать в аренду, собственник мать но проживает дочь и сдавать квартиру тоже планирует дочь, как это сделать через самозанятость и платить налог на квартиру

Question

Никита Зеловский · Answer

Да, это возможно. Дочь (не собственница) может выступать в роли арендного агента или поверенного матери (собственницы). Для этого необходимо оформить доверенность. Дочь регистрируется как самозанятая, получает доход от сдачи квартиры и платит налог по ставке 4% (с аренды у физлица). Налог на имущество (квартиру) платит мать-собственник отдельно, это не связано с доходом от аренды. Мать является собственником, поэтому только она имеет право распоряжаться квартирой (ст. 209 ГК РФ). Чтобы дочь могла законно сдавать квартиру, она должна действовать на основании доверенности. Статья 182 ГК РФ: Сделка, совершенная одним лицом (дочь) от имени другого лица (мать) в силу полномочия, основанного на доверенности, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого (матери). Что нужно сделать: Матери (собственнице) необходимо оформить у нотариуса генеральную доверенность на дочь. В доверенности должно быть четко прописано право дочери: Заключать и расторгать договоры аренды от имени матери. Получать арендные платежи на свой счет или наличными. Подписывать все необходимые документы. Без доверенности действия дочи будут незаконными. 2. Регистрация в качестве самозанятой Дочь, которая будет фактически получать доход, должна зарегистрироваться в качестве самозанятой и платить налог на профессиональный доход (НПД). Правовое регулирование: Налоговый кодекс РФ, Глава 34.1 «Налог на профессиональный доход». Кто может стать самозанятым: Физическое лицо (ФЛ), получающее доход от сдачи в аренду (найма) собственного или другого недвижимого имущества (пп. 4 п. 2 ст. 4 Закона № 422-ФЗ). Важно, что Дочь сдает не свою, а чужую квартиру по доверенности. Это не препятствие. В законе нет требования, что самозанятый должен быть собственником. Главное — легальный доход. В приложении «Мой налог» при получении дохода она будет указывать, что оказывает услуги по посредничеству в аренде или управлению имуществом. Как дочери зарегистрироваться: 1. Скачать приложение «Мой налог» в App Store или Google Play. 2. Пройти простую регистрацию по паспорту и ИНН. 3. Выбрать вид деятельности: «Аренда недвижимого имущества» или аналогичный. 4. Регистрация займет несколько минут. 3. Налогообложение (Как и сколько платить)

Юрий Дроздов · Answer

Здравствуйте, Вячеслав. Это очень распространенная ситуация, и правильно, что вы задумываетесь о легальном оформлении. Вот подробный и пошаговый план действий для вас. Краткая суть схемы Дочь (фактическая арендодательница) официально становится агентом матери (собственницы) на основании договора поручения. Затем дочь, как агент, получает деньги от арендатора и отчитывается перед матерью. Мать, в свою очередь, оформляет самозанятость и платит налог с полученного дохода (арендной платы). Эта схема полностью легальна и соответствует нормам Гражданского кодекса РФ (глава 52) и закону о самозанятости (Налоговый кодекс РФ, глава 26.5). --- Пошаговая инструкция Шаг 1: Подготовка документов между матерью и дочерью 1. Договор поручения (Агентский договор). Это ключевой документ. · Мать (собственник) выступает как Принципал. · Дочь (которая будет все организовывать) выступает как Агент. Вы можете заказать мне составление этого договора через сервис сайта… 2. Доверенность. На основании заключенного договора поручения мать должна оформить на дочь нотариальную доверенность. · В доверенности должны быть четко прописаны все полномочия: право подписывать договор аренды с арендаторами, право получать денежные средства по этому договору, право действовать от имени матери. Шаг 2: Оформление самозанятости для матери 1. Регистрация. Матери нужно зарегистрироваться в качестве самозанятой. Это делается бесплатно через приложение «Мой налог» за 5-10 минут. Понадобится только паспорт и ИНН. 2. Выбор системы налогообложения. Самозанятые применяют Налоговый режим НПД (Налог на профессиональный доход). Ставка налога для доходов от сдачи имущества в аренду составляет 4%. 3. Важный момент: Регистрироваться нужно по месту нахождения квартиры (г. Москва). Так как квартира является недвижимостью, доход возникает именно по ее месту нахождения. Шаг 3: Заключение договора с арендатором 1. Договор аренды. Дочь от имени матери (указывая, что она действует по доверенности №… от ...) заключает договор аренды с жильцом. 2. Оплата. Арендатор ежемесячно переводит деньги на банковскую карту дочери. Дочь получает эти деньги не как свои, а как агент — то есть на ее карте они находятся временно, до передачи принципалу (матери). Шаг 4: Ежемесячная процедура (работа с налогами) 1. Дочь отчитывается перед матерью (например, предоставляет ей копию выписки с карты или простой отчет на бумаге). 2. Дочь переводит полученную арендную плату (за вычетом своего вознаграждения, если оно есть) на банковскую карту или счет матери. 3. Мать (как самозанятая) в приложении «Мой налог» формирует чек на сумму поступившей к ней арендной платы. · В качестве плательщика указываются данные арендатора (ФИО, ИНН, если есть). · Доход признается не в момент поступления денег на карту дочери, а в момент их перевода на карту матери. Это принципиально важно. 4. Мать оплачивает налог (4% от суммы чека). Приложение само рассчитает сумму. Оплатить можно прямо из приложения. --- Схема движения денег и документов ```mermaid flowchart TD A[Арендатор] — «Подписанный Договор аренды
(Дочь действует по доверенности)» --> B[Дочь (Агент)] A — «Ежемесячная оплата
(на карту Дочери)» --> B B — «Договор поручения
Отчетность» --> C[Мать (Собственник/Принципал)] B — «Перевод арендной платы
(на карту Матери)» --> C C — «Регистрация чека в приложении
'Мой налог'» --> D[ФНС] C — «Уплата налога 4%» --> D ``` Важные нюансы и предупреждения 1. Чеки нужно выставлять обязательно. За непредставление чека в течение 5 дней с момента получения денег предусмотрен штраф. За повторное нарушение могут снять регистрацию как самозанятого. 2. Лимиты самозанятости. Годовой лимит дохода для самозанятых — 60 млн рублей. Для аренды это более чем достаточно. 3. Проверка арендатора. Так как дочь будет получать деньги на свою карту, важно тщательно проверить арендатора, чтобы избежать риска поступления средств сомнительного происхождения. 4. Налог с вознаграждения дочери. Если по договору дочь получает вознаграждение (например, за услуги по поиску жильцов и ведению расчетов), этот доход также является налогооблагаемым. Дочь может также зарегистрироваться как самозанятая и платить 4% с этого вознаграждения. Либо этот вопрос можно решить иными, не облагаемыми налогом способами (например, дарение в пределах разрешенной суммы). 5. Декларация не нужна. Самозанятые не сдают налоговую декларацию. Вся работа идет через приложение. Альтернативный вариант (проще, но с рисками) Теоретически, дочь могла бы просто получать деньги и тут же переводить их матери, а мать — выставлять чек. Без договора поручения и доверенности эта схема становится серой. ФНС может посчитать, что деньги сначала получила дочь (как не зарегистрированный самозанятый субъект), и у нее возник налогооблагаемый доход. Наличие же договора поручения и доверенности полностью легализует всю цепочку. Вывод: Потратьте немного времени на оформление договора поручения и доверенности у нотариуса. Это обезопасит вас от претензий налоговых органов и сделает процесс полностью прозрачным и законным. Если остались вопросы, обращайтесь! Удачи в сдаче квартиры.