Какие есть варианты способы решения ньансы пожалуйста прошу рассмотреть с проф точки зрения

Для второго собственника важно принять ряд мер для защиты своих имущественных прав и интересов, учитывая ситуацию недееспособности первого владельца и необходимость учета мнения органов опеки. Вот пошаговая инструкция действий, которую целесообразно предпринять, чтобы обеспечить свою позицию и защитить права собственности:

1. Проверка и подтверждение ограничений сделок

Первое, что необходимо сделать, — убедиться, что ограничение сделок действительно установлено в ЕГРН («запрет на сделки с недвижимостью без личного участия»). Для этого можно заказать выписку из ЕГРН онлайн через портал Росреестра либо обратиться лично в МФЦ. Если ограничения установлены правильно, значит недвижимость защищена от неправомерных сделок третьим лицам без согласия обоих собственников.

Что дает эта мера: Это обеспечит невозможность совершения любых сделок (продажи, аренды, залога) без вашего прямого участия и подписи, что значительно снизит риски мошенничества и недобросовестных действий.

2. Оформление нотариальной доверенности

Если первый собственник признан судом недееспособным, решение суда должно включать назначение официального представителя (например, близкого родственника). Этот представитель вправе действовать от имени лица, находящегося под попечением, но только в рамках полномочий, указанных решением суда. Поэтому вам стоит инициировать оформление доверенностей, включающих право представления ваших интересов в органах власти и учреждениях.

Почему это важно: Нотариальная доверенность позволит официально подтвердить ваши полномочия и защитит вас от возможных злоупотреблений третьими лицами, включая возможные требования органов опеки о распоряжении имуществом.

3. Получение заключения врача-психиатра и заключение комиссии психиатров

Перед принятием важных решений относительно имущества лица, признанного недееспособным, рекомендуется получить заключение врача-психиатра, подтверждающее состояние здоровья пациента и отсутствие способности самостоятельно распоряжаться своим имуществом. Дополнительно желательно получение письменного заключения медицинской комиссии.

Зачем это нужно: Эти документы будут полезны в случаях возникновения споров или вопросов со стороны третьих лиц, в частности органов опеки, поскольку подтвердят факт отсутствия возможности самостоятельного распоряжения имуществом первым собственником.

4. Обеспечение сохранности документов

Необходимо собрать полный пакет документов на имущество и удостоверяющие личность документы всех участников ситуации (включая копии паспортов, свидетельства о праве собственности, справки о признании недееспособности).

Совет: Храните оригиналы и копии документов отдельно друг от друга, желательно вне дома, например, в банковском сейфе или другом надежном месте.

5. Обращение в органы опеки

Органы опеки несут ответственность за защиту интересов несовершеннолетних и недееспособных граждан. Необходимо направить официальное обращение в местное отделение органа опеки с просьбой разъяснить порядок пользования квартирой и вашим правом сдачи её в аренду или передачи другим образом.

Цель обращения: Получить четкое понимание своей правовой позиции и рекомендации по дальнейшим действиям.

6. Возможность оформления опекунства

Поскольку вы упомянули отказ от оформления опекунства, рассмотрим альтернативы:

Оформление временной опеки: Возможно, временная опека будет приемлемым вариантом, позволяющим контролировать процесс лечения и размещения гражданина в специализированном учреждении, не принимая полного контроля над имуществом.

Назначение доверенного лица: Органы опеки могут назначить лицо, которое будет временно представлять интересы больного, однако такое лицо не сможет свободно распоряжаться имуществом.

Важно учитывать: Даже при наличии назначенного опекуна распоряжение имуществом требует специального разрешения органов опеки, что дополнительно защищает вашу собственность.

7. Решение вопроса о сдаче недвижимости в аренду

При отсутствии прямой договоренности между вами и органами опеки относительно эксплуатации жилья возможна аренда помещения вторым владельцем при условии соблюдения определенных условий:

Согласование аренды с органом опеки.

Регистрация договора аренды в Росреестре (если срок аренды превышает 1 год).

Оплата налогов с доходов от аренды.

Предостережение: Без согласования с органами опеки возможны проблемы, вплоть до признания договора недействительным.

8. Оценка рисков продажи части квартиры

Продажа доли, принадлежащей лицу, признанному недееспособным, потребует обязательного одобрения органов опеки. Такие процедуры часто сопровождаются длительными бюрократическими процедурами и юридическими рисками.

Альтернатива: Продажа вашей собственной доли также возможна, но обязательно учтите преимущественное право покупки второго собственника. Вам потребуется уведомить его о намерении продать долю письменно, с указанием цены и прочих условий продажи.