Или может какие то есть варианты когда сделка не день в день?

Здравствуйте! 

Хотим купить дом с использованием семейной ипотеки, но свой таун пока не продавать и спокойно делать ремонт в новом доме.

Варианты:

1. При покупке дома в ипотеку перенести доли детей туда?

3. При продаже тауна выделить им доли в новом доме, который в ипотеке?

Если Вы проживаете в Ульяновской области, то необходимо руководствоваться положением  Приказ Министерства социального развития Ульяновской области от 21 декабря 2023 г. N 97-п «Об утверждении Административного регламента предоставления местными администрациями муниципальных районов и отдельных городских округов Ульяновской области, наделёнными отдельными государственными полномочиями Ульяновской области по опеке и попечительству в отношении несовершеннолетних граждан, государственной услуги „Выдача в соответствии с законодательством разрешений на совершение сделок с имуществом несовершеннолетних“ 

Так, согласно п. 2.6.2 данного Приказа для получения разрешения на отчуждение жилых помещений в которых на праве собственности имеется доля, принадлежащая
несовершеннолетнему (подопечному) необходимо предоставить документы, предусмотренные данной статьей.

Так, Вы можете совершить сделку отчуждения долей несовершеннолетних, с приобретением также долей в новом доме ( доли должны быть равнозначными). Необходимо будет предоставлять договор на приобретение жилого помещения, оценку как продаваемого недвижимого имущества, так и приобретаемого. 

При этом также допускается перечисление денежных средств на счета несовершеннолетних детей, открытых на их имя от распоряжения недвижимым имуществом ( их долей), это допускается, согласно Приказу. 

4. При продаже тауна купить квартиру 30 м2 за 2 млн без ипотеки и забыть про нее.

 Это может быть оптимальным вариантом, и орган опеки и попечительства  может устроит этот вариант, поскольку имущество не будет в залоге ( ипотеке). 

Сделку Вы должны совершить в соответствии с вынесенным постановлением ( предварительным разрешение от органа опеки и попечительства), во избежание последствий, предусмотренных ст. 21 Федерального закона «Об опеке и попечительстве» от 24.04.2008 N 48-ФЗ 

4. При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного. 

Здравствуйте!

Ирина, разложу по полочкам. Главное: вы уже выполнили обязательство по маткапиталу в таунхаусе (детям выделено по 1/14). Пока вы не продаёте таун, ничего переносить не обязаны. Семейная ипотека сама по себе не требует выделять доли детям.

Что можно и что нельзя

Вариант 1. «Перенести доли детей в новый дом при его покупке (таун не продаём)».

Перенести «вместо» нельзя: доли в таунхаусе остаются у детей, пока вы его не отчуждаете. Можете добавочно дать им доли и в доме (с согласия банка), но это не освободит вас от детских долей в таунхаусе. Практического смысла — мало.

Вариант 2. «При продаже тауна внести детям деньги на счета (~1,5 млн)».

Рабочая схема. Нужны:

разрешение органа опеки на продажу долей детей;
оценка рыночной стоимости таунхауса и детских долей (обычно опека просит отчёт оценщика);
открываете счета/вклады на имя каждого ребёнка, деньги блокируются до покупки им жилья или до 18 лет (режим — с расходованием только с разрешения опеки).
Сумма — не «на глаз», а по оценке и пропорции долей. Опека часто ставит срок на последующую покупку (6–12 мес.).

Вариант 3. «При продаже тауна выделить доли детям в новом доме, который в ипотеке».

Тоже рабочая схема, но:

нужно согласие банка-залогодержателя включить детей в право собственности под ипотекой;
либо банк просит нотариальное обязательство родителей выделить доли детям после снятия ипотеки (распространённая практика у Сбера/ДОМ.РФ и др.).
Опека, как правило, соглашается, если есть письменное согласие банка или нотариальное обязательство и площадь/условия в новом доме не хуже (по м² на ребёнка и по качеству). Это самый удобный вариант «продажа → сразу доли в доме».

Вариант 4. «Купить детям отдельную кв. ~30 м² за 2 млн и забыть»

Юридически безупречно (права детей точно не ухудшены), опека, как правило, «за». Минусы — «заморозка» денег в отдельной недвижимости и доп. расходы.

Как сделать «не день в день»

Опека обычно даёт один из двух маршрутов:

Синхронно: в разрешении опеки прописывается одновременная продажа тауна и покупка дома (или внесение детских долей/обязательство + согласие банка). Регистрация может быть в разные дни, но сделки «связаны» условиями разрешения.
С отложенной покупкой: разрешение на продажу с условием зачислить детские деньги на их счета и купить им доли/жильё в течение оговорённого срока (часто 6–12 мес.). До покупки распоряжение средствами — только с разрешения опеки.

Рекомендую под вашу задачу (купить дом сейчас, сделать ремонт, таун продать позже)

Покупаете дом по семейной ипотеке сейчас. Доли никому не выделяете (это не обязательно), ремонтом занимаетесь спокойно.
Заранее возьмите у банка письмо, что при последующей продаже тауна банк:

либо согласится включить детей в состав собственников дома под ипотекой,
либо примет нотариальное обязательство выделить доли детям после снятия ипотеки (указать доли/м²).
Это письмо очень помогает в опеке.

Когда будете готовы продавать таун:

делаете оценку;
идёте в опеку за разрешением на продажу детских долей, предлагая два сценария на выбор опеки:
А. Сразу выделяем детям доли в доме (прилагаете согласие банка/нот.обязательство, документы на дом, поэтажный план, сведения о метраже).
Б. Зачисляем их денежную долю на счета детей (приложить реквизиты/условия счетов) и покупаем доли детям в доме после ремонта/после снятия ипотеки в срок, который установит опека.
Как правило, опека одобряет один из этих вариантов.

Документы, которые готовить заранее

Выписки ЕГРН по тауну и дому, поэтажные планы/техпаспорта.
Св-ва о рождении детей, паспорта родителей, брак/расторжение (если есть).
Отчёт оценщика по тауну (для расчёта стоимости детских долей).
Письмо банка о согласии/обязательстве по детским долям (на дом под ипотекой).
Проект договора купли-продажи тауна (с условием про детские доли).
При варианте с вкладами — реквизиты именных счетов детей с ограничением распоряжения.

Ответы на ваши цифры

Таун 9–10 млн, у детей суммарно 2×1/14 = 1/7 ≈ 14,29%.
Денежный эквивалент их долей по оценке: ~1,29–1,43 млн (а не «около 1,5» — лучше подтвердить отчётом).
Дом 11,5 млн: налом 6, семейная ипотека 6 — ок. Сам факт семейной ипотеки не накладывает обязанности выделять доли детям (обязанность появляется, если будете использовать маткапитал на этот дом).

Что точно не делать

«Переносить» доли детей в дом, не продавая таун — юридически это не перенос, а вторая доля, проблему продажи не решает.
Продавать таун без разрешения опеки — Росреестр не зарегистрирует, а если зарегистрирует, сделка оспорима.

Если хотите, подготовлю для вас:

шаблон заявления в опеку в двух вариантах (с долями в доме / с деньгами детям),
перечень документов именно для Ульяновской области,
формулировку для письма-запроса в банк о согласии/нотариальном обязательстве.

Здравствуйте!

Варианты: 1. При покупке дома в ипотеку перенести доли детей туда? 2. При продаже тауна доли детей в денежной сумме внести им на счет ~1,5 млн цена их долей? 3. При продаже тауна выделить им доли в новом доме, который в ипотеке? 4. При продаже тауна купить квартиру 30 м2 за 2 млн без ипотеки и забыть про нее. Или может какие то есть варианты когда сделка не день в день?

Спасибо за уточнение! Для Ульяновской области действует свой административный регламент, утвержденный Приказом Министерства социального развития Ульяновской области от 21 декабря 2023 года N 97-п.

Подробнее тут: docs.cntd.ru/document/407110765

Учитывая ваш регион и предоставленные цифры и варианты, наилучший и самый надежный вариант для одобрения Ульяновским органом опеки — это Вариант 3:

При продаже тауна выделить им доли в новом доме.

Потому, что он соответствует регламенту, утвержденному Приказом Министерства социального развития Ульяновской области от 21 декабря 2023 года N 97-п.

Административный регламент прямо предусматривает эту возможность: отчуждение доли с условием приобретения другой, равнозначной или большей по стоимости доли в новом жилье. Вам не придется, как в Варианте 2, перечислять ~1.5 млн на блокированные счета каждого ребенка. Эти деньги будут работать — станут частью вашего взноса за новый дом, а дети получат реальную, а не денежную долю.
Права детей защищены и их имущественное положение не ухудшается, а скорее улучшается, так как они становятся собственниками доли в новом, более дорогом доме (особенно после ремонта).
Покупайте дом в ипотеку сейчас. Доли детям на этом этапе не выделяются (банк не разрешит из-за залога). Дом покупается в собственность родителей.
Делайте ремонт. Это повысит рыночную стоимость дома, что поможет вам в опеке.
Наймите оценщика для определения рыночной стоимости нового дома (УЖЕ С РЕМОНТОМ). Новая стоимость должна быть такой, чтобы даже маленькая доля детей в новом доме была не меньше по стоимости, чем их нынешние доли в таунхаусе. 
Обращайтесь в опеку.
После снятия обременения выполняете обязательство перед опекой и через МФЦ оформляете доли на детей.
Вариант 2 (деньги на счет) — возможен, но для опеки он менее предпочтителен, так как дети лишаются права собственности на жилье. Его стоит рассматривать как запасной.

Вариант 4 (покупка отдельной квартиры) — маловероятен для одобрения. Опека считает, что дети должны жить с родителями. Покупка отдельного, тем более малогабаритного жилья, будет расценена как ухудшение их жилищных условий.