Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Неужели с таким договором ничего нельзя делать?
У соседки есть договор аренды участка от 2010 года, срок не определен, поэтому не зарегистрирован в МФЦ. Я хотел его купить, но муниципалитет-арендодатель не дает, т.к. договор уступки прав аренды должен быть проведен через МФЦ, но это не возможно, т.к. договор без срока. Перевести договор в срочный также не дают, по той же причине. Неужели с таким договором ничего нельзя делать? Продавать, дарить и т.д.
- 20250920_142152.jpg
- 20250920_142207.jpg
Здравствуйте! С бессрочным договором аренды можно передавать права третьим лицам, включая продажу или дарение, но с ограничениями.
ЗК РФ Статья 22. Аренда земельных участков
В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.
Но нужно согласия муниципалитета как арендодателя
ГК РФ Статья 615. Пользование арендованным имуществом
Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу
ВС РФ и арбитражные суды подтверждают, что без согласия уступка недействительна.
Однако если муниципалитет систематически отказывает, суд может обязать его согласиться, ссылаясь на ст. 421 ГК РФ (свобода договора) и отсутствие дискриминации.
Бессрочные договоры аренды муниципальной земли подлежат регистрации, если срок более 1 года п. 1 ст. 51 Закона о регистрации. Ваш договор от 2010 года мог не регистрироваться, если заключён до введения обязательной регистрации ФЗ-122 от 2005, но практика варьировалась. Сейчас уступка требует регистрации, но Росреестр может отказать, если оригинал не зарегистрирован письмо Росреестра № 14-5107-ТГ/24 от 04.06.2024.
Однако, отказ также возможно обжаловать.
Скорее всего в Вашей ситуации муниципалитет просто не хочет заморачиваться и решать вопрос в положительном для Вас ключе и отказывает по формальному признаку. Стоит получить официальный письменный отказ. Проблему с регистрацией можно решить через суд обжаловав отказ.
Как еще вариант это расторгнуть договор по соглашению ст. 620 ГК РФ и затем уже Вы подаете на новый срочный через аукцион ст. 39.6 ЗК РФ. то снимет проблему с регистрацией.
Здравствуйте!
В общем и целом получать согласие муниципалитета на уступку права аренды, если договор бессрочный. По другому никак.
Аренда земельных участков и уступка прав и обязанностей по договору аренды регулируется ст.22 ЗК РФ.
Отказ администрации в даче согласия на уступку права аренды можно попробовать обжаловать в судебном порядке.
Если Вам нужна дополнительная консультаци или составление документов можете обратиться ко мне в чат.
Здравствуйте, Владимир Николаевич.
Перевести договор в срочный также не дают, по той же причине
А по какой, собственно, «той же» причине? Бессрочный договор аренды земельного участка не требует гос регистрации. Поэтому никто и не обращался в МФЦ ранее по этому договору. И не МФЦ, а Росреестр производит гос регистрацию, МФЦ — это просто посредник.
В статье 26 Земельного кодекса РФ указано:
2. Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Отсюда вытекает, что если срок договора (конкретный срок, указанный в договоре) больше года — гос регистрация требуется.
Сложившаяся практика такова, что для бессрочных договоров аренды земельных участков гос регистрация не требуется так же, как и для договоров, заключенных на срок менее года.
Но это не означает, что при изменении условий договора, если стороны в договоре пропишут срок его действия и этот срок будет более года — гос регистрация не будет нужна. Она потребуется, если в договоре будет прописан срок более года.
Но я не совсем понимаю, для чего в Вашем случае делать договор срочным.
Я хотел его купить, но муниципалитет-арендодатель не дает, т.к. договор уступки прав аренды должен быть проведен через МФЦ
Так Вы его купить хотите или арендовать? Купить Вам его не дадут, его арендует другое лицо на данный момент. Вообще продажа земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, это отдельная тематика. Там очень много нюансов и условий. Так просто Вы его не купите.
Если Вы хотите арендовать этот участок через уступку прав, то тут, во-первых, согласие действующего арендатора нужно, а, во-вторых, согласие арендодателя нужно. Если и арендатор (нынешний) и арендодатель согласны, то уступка прав возможна. И отсутствие гос регистрации у этого договора (которая для бессрочных договоров аренды и не требуется) не является препятствием для такой сделки.
С уважением.
Приложил договор и ответ муниципалитета на заявление по перезаключению договора на срочный. Если есть мысли как это можно разрулить, по деньгам договоримся.
Добрый день! Посмотрела документы, которые в прикрепили, желательно еще бы ответ Росреестра глянуть.
Во-первых, не соглашусь с администрацией, что участок ИЖС в аренду можно взять только на торгах, как раз ст 39.6 ЗК РФ говорит, что
Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключаетсябез проведения торгов в случае предоставления
земельного участка гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, ведения гражданами садоводства для собственных нужд в случаях, предусмотренных пунктом 5 статьи 39.18 настоящего Кодекса
торги будут только в том случае, если найдутся еще желающие и подадут заявление.
Да, договор заключен на неопределенный срок, и поэтому регистрации не было (. Сейчас вы правильно подумали про часть 4 ст 39.6 ЗК РФ, но там есть условия
Гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:
1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;
3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;
4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 — 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов, за исключением гражданина, указанного в подпункте 2 пункта 3 настоящей статьи.
но как правило, администрации отказывают для заключения нового договора при ссылке на эту норму. Слишком много объяснений и у вас останется только суд. В суде можно много потратить денег, но практика разнится. Вообще так как договор заключен до 2015 года (внесения изменений в ГК РФ), так и в договоре написано, что может на новый срок заключить договор арендатор и имеет преимущественное право на это. И может это сделать без торгов. Другой вопрос, что у вас есть отказ и можно его обжаловать по КАС РФ. У вас есть три месяца.
А можно, заключить договор субаренды, можно заключить договор о возможности строить жилой дом на этом участке, и после возведения жилого дома и регистрации права на него на вас, оформить уже аренду на вас или выкупить землю по ст 39.3 ЗК РФ и ст 39.20 ЗК РФ.
Если земля на праве аренды, то продать и подарить в принципе никак нельзя. Независимо от того срочный или бессрочный договор аренды. Разве что передать права и обязанности по договору аренды.Но с соблюдением закона.