Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
1 могут ли признать действия по продаже незаконной предпринимательской деятельностью?
Здравствуйте. Приобрел 3 участка (небольших), для собственных нужд, планировал строить дом. Далее в продаже появился еще один участок большей площади, я оперативно продал один маленький участок за ту же сумму, что и покупал и купил его добавив личные сбережения.
Теперь решили, что нам достаточно одного участка большей площади. Хотим продать еще два маленьких. Я не являюсь ИП.
1) могут ли признать действия по продаже незаконной предпринимательской деятельностью?
2)Сколько участков в год можно продать, чтобы не было подозрений у ФНС о предпринимательской деятельности?
3) последующие два планирую продать дороже чем купил, если заплачу НДФЛ, у налоговой также будут подозрения о предпринимательской деятельности?
Добрый день!
Согласно ст.2 ГК РФ, предпринимательская деятельность — это самостоятельная деятельность граждан и организаций, осуществляемая на свой риск и под имущественную ответственность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг.
Есть, конечно, вероятность того, что органы ФНС будут трактовать Ваши действия по покупке и последующей продаже участков, как систематическую деятельность по коду ОКВЭД 68.10 «Покупка и продажа собственного недвижимого имущества». В таком случае Вам направят требование о предоставлении документов (информации), Вы на него дадите пояснения в том ключе, который у Вас в вопросе отражен: целью данных операций извлечение прибыли не являлось, просто так ситуация сложилась.
Но думаю, что вероятность этого не столь высока: НДФЛ Вы оплатите, вот если бы Вы пытались за эти операции НПД 4% вместо НДФЛ 13% оплатить — более высока была вероятность претензий от налоговых органов.
Тем более, что по первому участку у Вас вообще не возникает налогооблагаемой базы по НДФЛ, поскольку участок продан за ту же сумму, за которую и куплен. Самое главное — не забудьте все эти операции в следующем году отразить в налоговой декларации, пусть даже и дохода Вы не получили — отразить операции нужно, с приложением документов.
Есть ли у вас информация: продажа скольки объектов недвижимости является систематической? например два, три в год или это зависит от региональной налоговой службы?
Самозанятый платит НПД 4%, если оказывает услуги физическому лицу, 6% — если услуги оказаны ИП или юридическому лицу. Перепродажа земельных участков или любого другого чужого товара для самозанятого невозможна, это противоречит статье 4 Федерального закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ, поэтому даже, если у Вас есть такой статус — под НПД подтянуть сделки не получится.
По основному вопросу:
Систематичность предпринимательской деятельности — это её дополнительный признак, основной — это цель, извлечение прибыли.
Поэтому Ваши сделки будут рассматривать в комплексном порядке, за какой период они произошли — вторично. По каждому такому кейсу рассмотрение идёт в индивидуальном порядке.
Обратите внимание на <Письмо> ФНС России от 07.05.2019 N СА-4-7/8614 <О направлении обзора судебной практики по спорам, связанным с квалификацией деятельности физических лиц в качестве предпринимательской в целях налогообложения>. Ссылка на документ: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_325223/
Весьма интересное чтиво, крайне рекомендую.
п.3.2. Письма: «Очевидно, что не соответствуют определению предпринимательской деятельности, изложенному в статье 2 ГК РФ, случаи нерегулярной по характеру реализации товаров, выполнения работ или оказания услуг.»
Преамбула того же Письма: «Квалификация сделок по отчуждению товаров, работ, услуг и имущественных прав как хозяйственных операций, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности возможна в том числе в силу длительности, систематичности и массовости действий, направленных на их приобретение и продажу.»
То есть, если Вам приходит требование — Вы в пояснениях так и пишете: планировал строить дом, приобрёл участки, но внезапно нашел участок более подходящий для целей строительства, соответственно, в других надобность отпала.
В Вашей ситуации системность деятельности, длительность и массовость, как по мне, сложно будет доказать, тем более, что участки скорее всего по разрешённому использованию — ИЖС или ЛПХ, а на последнем купленном участке Вы в итоге всё же строите дом. Т.е. картина получается вполне адекватная тому, что Вы просто реализуете свои права как собственника, а не предпринимательской деятельностью занимаетесь.