Здравствуйте хочу узнать может ли мы продать долевую квартиру если есть доля у ребенка и купить другую квартиру в ипотеку на бабушку?

Лиана, здравствуйте.

Меня зовут Антон Семченко, я практикующий юрист с десятилетним опытом, выпускник МГУ. Ваш вопрос я получил. Ситуация, которую вы описываете, на первый взгляд кажется стандартной, но на практике это — настоящее юридическое минное поле. Цена ошибки здесь — не просто потеря времени и денег, а риск остаться с аннулированной сделкой и судебными разбирательствами.

Диагностика проблемы:

Вы планируете провести не одну, а как минимум три взаимосвязанные и юридически сложные процедуры:

1. Отчуждение имущества несовершеннолетнего. Это ключевой и самый сложный этап. Любая сделка с долей ребенка находится под микроскопом у органов опеки и попечительства. Их задача — не помочь вам, а защитить права ребенка. И их решение не всегда предсказуемо.
2. Ипотечная сделка с участием третьего лица (бабушки). Банки крайне настороженно относятся к схемам, где собственниками становятся одни лица (внук), а залогодателем и плательщиком — другое (бабушка). Здесь высок риск отказа в кредите.
3. Наделение ребенка долей в залоговой квартире. Это прямое столкновение интересов банка (которому нужен «чистый» залог) и органов опеки (которым нужны гарантии для ребенка).

Ключевые риски в вашем деле:

• Категорический отказ органов опеки. Это самая частая проблема. Инспектор может посчитать, что ипотечная квартира для ребенка — это ухудшение его положения, так как она находится в залоге у банка. Если опека не даст предварительное разрешение, вы не сможете продать вашу текущую квартиру. Если к тому моменту вы уже возьмете задаток с покупателя, вы будете обязаны вернуть его в двойном размере.
• Признание сделки недействительной. Если вы нарушите процедуру или предписания органов опеки, ваша сделка по продаже квартиры может быть оспорена и аннулирована в судебном порядке. Последствия катастрофические: вы будете должны вернуть деньги покупателю, но и он вам квартиру уже может не вернуть в прежнем состоянии. Вы рискуете остаться и без квартиры, и без денег.
• Проблемы с банком. Банк может не одобрить ипотеку бабушке, учитывая ее возраст, или выдвинуть требование, чтобы ребенок не числился среди собственников до полного погашения кредита. Это условие будет прямо противоречить требованиям опеки.

Самостоятельно пройти этот путь, не имея опыта в подобных делах, — значит действовать вслепую. Вы не знаете, как правильно подготовить документы для опеки, как вести переговоры с банком и как юридически грамотно связать две сделки в одну.

Дорожная карта для решения вашей задачи:

Чтобы минимизировать риски и довести дело до нужного результата, действовать нужно строго по плану:

1. Правовой аудит ситуации. Необходимо провести полный анализ документов на обе квартиры (текущую и будущую), а также оценить финансовое положение бабушки как заемщика.
2. Формирование пакета документов и «правильная» подача в органы опеки. Нужно не просто подать заявление, а подготовить мотивированную позицию, доказывающую, что права ребенка не будут ущемлены, а наоборот — улучшатся.
3. Предварительные переговоры с банками. Нужно найти банк, который согласится на подобную структуру сделки, и получить от него предварительное одобрение.
4. Юридическое структурирование сделки. Необходимо разработать схему, при которой продажа старой и покупка новой квартиры будут происходить одновременно, чтобы обезопасить вас от рисков. Все сделки с долями несовершеннолетних подлежат обязательному нотариальному удостоверению.
5. Полное сопровождение у нотариуса и в Росреестре.

Лиана, я не даю пустых обещаний и не говорю, что это просто. Но я знаю, как провести такие сделки с минимальными рисками. Каждый случай индивидуален, и дьявол кроется в деталях: в формулировках в документах, в требованиях конкретного инспектора опеки, в условиях кредитного договора.

Если вы хотите получить результат, а не головную боль и судебные иски, напишите мне в личные сообщения. Мы договоримся о консультации, на которой я детально разберу именно вашу ситуацию и предложу конкретный пошаговый план действий.

Связаться со мной