Можно ли ООО продать коммерческое помещение физлицу и какие риски для продавца

Question

Здравствуйте! ООО продает коммерческое помещение, покупатель физик.Но продавец утверждает, что продать может только юр лицу..., Так ли это?? И чем чревато для ООО, если продает физику? Каким образом происходит продажа, вместе с ООО, смена ген директора? Помогите, пожалуйста, разобраться

Дмитрий Сидор · Answer

Здравствуйте, Ирина! В целом продажа возможна кому угодно. Хоть физику, хоть юридическому лицу, т.к. действует приницип свободы договора (ст. 421, 549 Гражданского кодекса РФ). Однако, в данном случае скорее всего хотят продать не просто юрлицу, а юрлицу, которое применяет НДС. Поэтому и говорят, что физику не продадут. Чревато для ООО тем, что оно потеряет в деньгах в случае продаже физику. Вместе с ООО продажа происходит путем заключения договора купли-продажи доли у нотариуса. Смену директора делает новый собственник (участник ) ООО. Но ООО не во всех случаях выгодно покупать, потому что у него могут быть долги, обязательства. Это не всегда можно проверить на 100 % и убедиться в том что их нет.

Елена Усольцева · Answer

Здравствуйте, Ирина! Коммерческая недвижимость может свободно продаваться юридическим лицом физическому лицу. Законодательством Российской Федерации не предусмотрено ограничений на продажу объектов недвижимости физическими лицами вне зависимости от статуса продавца. Но смотрите тут есть условие — это соблюдение порядка совершения сделок с недвижимостью, установленного ст.ст. 549-550 ГК РФ и Федеральным законом № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Статья 549 ГКРФ определяет правила заключения договора купли-продажи недвижимого имущества. https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/00f9a6ca17ad5ed75fe63abc14c2bbf766520eff/ Статья 550 ГК РФ регламентирует форму договора купли-продажи недвижимости. https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/566092180f43720ee69c92f0f57439b4f33c32fc/ Федеральный закон № 218-ФЗ от 13 июля 2015 г. регулирует государственную регистрацию перехода права собственности на объект недвижимости. Для ООО-продавца никаких особых рисков или последствий в связи с продажей физического лицу нет, если соблюдены формальные требования законодательства. Единственное, что могло бы настораживать продавца, — это попытка покупателя приобрести актив с целью дальнейшего злоупотребления правами или сокрытия реальных целей покупки. Каким образом происходит продажа, вместе с ООО, смена ген директора? В процедуру передачи недвижимости входит подписание сторонами договора купли-продажи, регистрация перехода права собственности в Росреестре, передача ключей и иных документов покупателю. Что касается изменений в составе руководства ООО (смена генерального директора) , то для изменения состава органов управления юридического лица требуется решение участников общества. Изменение фиксируется путем подачи соответствующих сведений в налоговую инспекцию. Процедура никак не связана с фактом продажи недвижимости и проходит параллельно. При смене руководителя общества также потребуется уведомлять контрагентов и банки о новом директоре, так как ранее выданные доверенности и подписанные документы теряют силу.

Евгений Беляев · Answer

Добрый день. Никаких налоговых потерь по НДС при продаже коммерческой недвижимости физ.лицу у продавца юр.лица не возникает. Указание на это не соответствует законодательству и голословно. Отказ от продажи физ.лицу может быть связан скажем с отсутствием у компании ККТ, которая в данном случае должна применяться при расчетах с физ.лицами — ст. 1.2 ФЗ «О применении контрольно-кассовой техники при осуществлении расчетов в Российской Федерации» https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_42359/d2fc933bc5ec367e9a8713330510af5d9e1a3fe4/ Каких то иных сложностей для продажи физ.лицу здесь нет. Каким образом происходит продажа, вместе с ООО, смена ген директора? Чаще всего оформление происходит путем оформления продажи доли в ООО с назначением нового директора. Если у покупателя есть ИП на УСН то есть ли тут какие-либо фин нагрузки при покупке а ИП? По рискам с ООО (долги) все понятно. Продажа от ООО покупателю ИП на УСН возможна. Никаких доп.нагрузок на ООО здесь не будет. Ответивший ранее дает неверный ответ. Если покупатель не является плательщиком НДС, то налоговые потери возникают у него, а не у продавца, который вправе зачесть выставленный покупателю НДС. При этом, при заключении договора с ИП и расчетах через расчетный счет путем перечисления с р.счета ИП на р.счет ООО ККТ применять не нужно. Все остальные моменты могут быть детально разобраны в рамках отдельной полноценной услуги в чате( кнопочка рядом с фото юриста, доступна при входе на сайт через браузер). С уважением Евгений Беляев